物业管理实务 自学
中国物业管理师执业资格考试
Certified Property Manager
第二章 物业管理招标投标
物业管理实务
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总工程师),部分设有总经理助理,共同构成企业决策层。 ② ③ ④ ⑤ ⑥ ⑦ ⑧ ⑨ ⑩
A类考点
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第一章 物业管理企业
7、物业管理组织机构形式:直线制、直线职能制、事业部制、矩阵制
直
组 织 形 式
线 制 物 业 管
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第一章 物业管理企业
物业管理实务
管 理 组 织 形
式
直 线 职 能 制 物 业
①特点:主管人员直接指挥,职能机构是直线行政主管的参谋。职能机构对下面直线部 门一般不能下达指挥命令和工作指示,只是起业务指导和监督作用。
②适用:是目前物业管理机构设置中普遍采用的一种形式。适应涉及面广、技术复杂、 服务多样化、管理综合性强的物业管理企业。 ③优点:加强了专业管理的职能。 ④缺点:机构人员较多,成本较高;横向协调困难,容易造成扯皮,降低工作效率。
B类考点
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第一章 物业管理企业
物业管理实务
事 理业 组部 织制 形物 式业
管
①特点:一是实行分权管理,将政策制定和行政管理分开;二是每个事业部都是一个利润中心, 实行独立核算和自负盈亏。 ②适用:一般多由规模大、物业种类繁多、经营业务复杂多样的大型综合型物业管理公司借鉴 采用。 ③优点:一是强化了决策机制,使公司领导摆脱了繁杂的行政事务,着重于公司重大事情的决 策;二是能调动各事业部门的积极性、责任心和主动性,增强了企业的活力;三是促进了内部 的竞争,提高了公司的效率和效益;四是有利于复合人才的考核培养,便于优秀人才脱颖而出。 ④缺点:事业部之间协调困难,机构重叠,人员过多。
服务领域广等特点)。 2、具有差异性特点。一是不同地区的人对物业管理的认知水平、消费观念、需求标准存
在较大差异;二是由于物业类型不同,投标人在分析和策划投标活动时应根据具体情 况采取有差异的方式和策略。 3、具有一定的行业特殊性。一是招标主体的特殊性(首先,物业管理招标主体可以是业 主大会或单一业主、建设单位、政府机关或物业产权人或事业单位,因此即使是同一 类型的物业,也会因产权人的身份不同而致使招标的主体也不同。其次,同一物业在 投入使用前后招标主体也会发生改变,再次,对于公用设施和政府物业,由于其产权 人多为政府资产管理部门,因此,该类物业的物业管理招标投标,须由其产权人组织, 若由使用人组织,则须经产权部门的授权委托);二是物业管理服务内容的特殊性 (物业管理不同于一般服务业,是具有社会公共服务和个体服务特征的群体服务,提 供全天候、不间断、全方位和多层次的服务产品,因此,物业管理招标投标的内容也 因产品服务对象、服务需求和服务内容而具有相对不确定性)。
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第二章 物业管理招标投标
★物业管理投标 ☆物业管理投标,是对物业管理招标的响应,是指符合招标条件的物业管理企业,根据
招标文件中确定的各项管理服务要求与标准,编制投标文件,参与投标竞争的行为。 ☆投标主体(投标人)一般是指具有符合招标条件物业管理企业或专业管理公司。 ☆ 专业公司通常是指具备一定资质、能承接物业管理专项服务的专业化企业。 ☆就整体的物业管理服务项目而言,投标的主体必须是具有相应资质的物业管理公司。 ★物业管理招投标特点: 1、具有明显的综合性特点。要求投标方提供的服务具有综合性(地域广、物业类型多、
直辖市人民政府房地产主管部门、设区的市级人 民政府房地产主管部门
A类考点
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第一章 物业管理企业
6、申报资质提供资料:①营业执照②企业章程③验资证明④企业法人身份 证明⑤物业管理专业人员职业资格证书和劳动合同
7、物业管理企业的机构设置: ①总经理室:一般设总经理和副总经理及“三师”(总会计师、总经济师、
B类考点
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第一章 物业管理企业
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C类考点
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第一章 物业管理企业
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B类考点
物业管理企业资质管理
资质管理是房地产行政 主管部门依法对物业管 理企业和行业进行管理 的主要内容之一。除资 质审批外,资质管理还 包括对已设立的物业管 理企业是否遵守法规、 规章、是否履行合同, 以及经营管理、信用等 情况进行监督检查。
30、20
20、10
10、5
3物业管理专业人员应按国家有关规定取得职业 资格证书
4管理两种类型以上物业,并且管理各类物业的 房屋建筑面积分别占相应计算基数的百分比之和 不低于100%,多、高、独、办工
√相同
√相同
√相同
200、100、 100、50、 有委托的
15、50
8、20
物业管理
(211550) (150820) 项目
理
①特点:各级领导亲自执行全部管理职能,按垂直系统直接领导,不设职能机构。 ②适用:业务量较小的小型物业管理企业的初期管理,不适应较大规模和较复杂的物业 管理。 ③优点:领导能够集指挥和职能于一身,命令统一,责权分明,指挥及时。 ④缺点:要求领导者通晓各种专业知识,具备多方面的知识和技能。
B类考点
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4、工商行政机关发给营业执照后,公司即告成立。
A类考点
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第一章 物业管理企业
5、物业管理企业资质审批及管理:物业管理企业资质分为一、二、三级。
条件
等级 一级
二级
三级
1注册资本万元以上
500
300
50
2物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相 关专业类的专职管理和技术人员不少于人数,其 中,具有中级以上职称人员不少于人数,工程、 财务等负责人应具有相应专业中级以上职称。
C类考点
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第二章 物业管理招标投标
★物业管理招标 ☆物业管理招标投标是招标投标双方利用价值规律和市场竞争机制,通过规 范有序的招标投标行为确定物业管理权的活动。 ☆物业管理招标,是物业管理服务产品预购的一种交易方式,即由物业的建 设单位、业主大会或物业所有权人(都属于招标人)根据物业管理服务内容, 制定符合其管理服务要求和标准的招标文件,由多家物业管理企业或专业管理 公司参与竞投,从中选择最符合条件的竞投者,并与之订立物业管理服务合同 的一种交易行为。 ☆物业管理招标主体一般是物业的建设单位、业主大会(单一业主)、物业 产权人(政府机关或物业产权部门)。 ☆前期物业管理活动,由物业建设单位负责物业管理服务的招标组织工作;业 主大会已成立的,由业主大会负责实施物业管理权的招标组织工作。 ☆一些重点基础设施或大型公用设施的物业(机场、码头、医院、学校、口岸、 政府办公楼等),其产权人多为政府的国有资产管理部门,此类物业的招标必 须经国有资产管理部门或相关产权部门的批准,一般由产权人或管理使用单位、 政府采购中心等作为招标人组织招标。
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1、物业管理企业企业是依法成立、具备专门资质并具有独立企业法 人地位,依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。
2、物业管理企业特征:①是独立的企业法人, ②属于服务性企业, ③具有一定的公共管理性质的职能。 B类考点
3、根据《公司法》和《物业管理企业资质管理办法》的规定,物业 管理企业设立程序分为工商注册登记和资质审批两个阶段。
5建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管 理制度和标准,建立企业信用档案系统,有 的 经营管理业绩。
优良
良好
无此项要求
A类考点
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第一章 物业管理企业
物业管理实务
资质等级 一级 二级
三级
审批管理
国务院建设主管部门
省、自治区人民政府建设主管部门、直辖市人民 政府房地产主管部门
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3、工商注册登记6个内容:①企业名称预先审核,获得《企业名称预 先核准通知书》②公司地址③注册资本④股东人数和法定代表人 ⑤公司人员⑥公司章程(总则、经营范围、注册资本、股东姓名、 股东权利义务、出资方式出资额转让出资条件、机构及产生办法 职权议事规则、法定代表、解散事由清算办法、职工录用方式待 遇管理方法、规章制度)