房地产简报[2007]第3期总第（46）期青岛经济技术开发区房地产业协会2007年4月30日目录行业动态区房协第二届第二次理事会顺利召开………………....协会秘书处（1）房地产交易秩序将开展专项整治…………….……..….协会秘书处（2）市场信息2007年一季度开发区房地产开发统计情况分析.........协会秘书处（2）70城市3月新房价格涨6% 深圳长沙北京一路领涨 (4)业界论坛地产企业的管理智慧...............................................................薛深（5）浅析房地产开发投资控制………………………...……........孙建（8）房地产企业将实现集团化规模化经营…………...……...…张秀芹（13）法规解读物权法8大房产热点简析…………………………………..常虹（15）楼盘信息城经品质地产——卓亭广场项目隆重开盘 (19)行业动态区房协第二届第二次理事会顺利召开4月26日，开发区房地产业协会第二届第二次理事会在青岛海信集团大厦409会议室召开，会议由区城市建设局科技处副处长、协会秘书长邹红主持，40家理事单位以及各办事处负责城市化建设的领导共57人参加了会议。

区城市建设局徐海洁局长到会祝贺并讲话。

会议分别由区城市建设局副局长、协会第二届理事会会长刘峰作了协会2006年度工作总结和2007年工作计划报告。

由区城市建设局建管处处长、协会理事会副会长孟宪洪作了协会2006年度财务收支情况报告和2007年协会会费收支预算报告。

经审议，与会代表分别以举手表决和鼓掌的方式通过了上述报告。

另外，按照协会章程，理事们还审议通过了2006年度新入会的4家企业名单。

根据确定的日程，会议还邀请海信房地产开发公司的常务副总矫文清女士向与会代表详细介绍了他们近几年房地产开发情况和管理经验，使大家受益匪浅。

最后区城市建设局徐海洁局长强调说，2007年是我国国民经济和房地产业发展的关键时期，也是市场运行中各种问题多发的时期，房地产业协会应该更好的发挥政府和企业之间的桥梁和纽带作用，一方面，要把政府的调控重点和政策取向准确的传递给企业，同时，也要将企业的要求和希望及时反映给政府，并且利用房协自身的优势，在市场各方主体之间，搭建起对话与交流的平台，积极营造健康向上的行业发展氛围，为促进全区房地产业平稳健康发展、更好地解决群众住房问题做出应有的贡献。

会后，参会代表在海信、海尔、青岛城建集团有关领导的陪同下，分别参观了燕岛国际公寓、东城国际、阳光山色三个较有特色楼盘项目，收到了良好效果。

协会秘书处房地产交易秩序将开展专项整治建设部副部长齐骥17日在全国社会治安综合治理工作会议上表示，全国建设系统将继续加强房地产市场宏观调控，并将开展房地产交易秩序专项整治。

齐骥说，开展房地产交易秩序专项整治，要重点防范和制止各种规避结构调整政策、变相囤积房源行为，严厉查处违规销售、哄抬房价、虚假合同套取银行贷款、偷逃税款等违法违规行为和扰乱市场秩序的房地产开发企业与中介机构，对严重侵害群众利益、群众反映强烈的典型案例，依法从严惩处。

积极推进旧住宅小区整治和棚户区改造，改善群众居住条件，让更多的群众特别是中低收入家庭享受到城市发展的成果。

同时，建设部门还将进一步遏制投机、控制投资、抑制过度消费，保持合理的房地产投资规模和住房价格水平。

协会秘书处市场信息2007年一季度开发区房地产开发统计情况分析据统计，1—3月份我区共有项目181个，其中拟建项目84个，新开工项目7个，续建项目53个，竣工项目7个，空臵项目30个。

分析1—3月份我区房地产开发情况，主要呈现出以下特点：一、累计完成投资与去年基本持平。

1—3月份累计完成投资为2.35亿元，同比增长0.88%，其中住宅完成投资为1.42亿元，同比降低1.92%，占累计完成投资的60.44%；办公写字楼完成投资5155万元，同比增长138.88%，占累计完成投资的21.95%；商业营业用房完成投资554万元，同比降低89.13%，占累计完成投资的2.36%；其他项目完成投资3584万元，同比增长130.34%，占累计完成投资的15.26%。

二、商品房施工面积与去年同期相比略有降低。

1—3月份我区累计房屋施工面积为235.41万平方米，同比降低1.28%。

其中住宅施工面积为137.83万平方米，同比降低4.19%，占施工总面积的58.55%；办公楼施工面积40.30万平方米，同比增长1.13%，占施工总面积的17.12%；商业营业用房施工面积20.03万平方米，同比降低38.58%，占施工总面积的8.51%。

新开工面积17.86万平方米，同比降低34.08%。

其中住宅新开工面积14.69万平方米，同比增长79.37%，占新开工总面积的82.25%；商业营业用房新开工面积0.92万平方米，同比降低70.89%，占新开工总面积的5.16%。

三、商品房竣工面积比去年同期有所增加。

1—3月份累计竣工商品房屋面积为22.55万平方米，同比增长19.76%。

其中住宅7.27万平方米，占总竣工面积的32.24%；办公楼竣工面积12.75万平方米，占施工总面积的56.55%；商业营业用房竣工面积2.53万平方米，占总竣工面积的11.22%。

四、商品房销售面积减少，但销售价格却比去年同期上涨。

1—3月份我区预销售合同面积为7.27万平方米，同比降低14.88%。

其中住宅预销售合同面积为5.64万平方米，占总预销售合同面积的77.58%；办公楼预销售合同面积1.33万平方米，占总预销售合同面积的18.30%；商业营业用房预销售合同面积0.3万平方米，占总预销售合同面积4.13%。

商品房平均预销售合同价格为3600元/平方米，同比增长6.93%，其中住宅平均预销售合同价格为4781元/平方米，同比增长6.44%；办公楼平均预销售合同价格5620元/平方米，同比增长34.49%；商业营业用房平均预销售合同价格为5700元/平方米，同比增长3.87% 。

五、商品房空臵面积比去年同期降低。

1—3月份商品房空臵面积为18.94万平方米，同比降低1.05%。

其中住宅空臵面积为8.13万平方米，占空臵总量的42.93%。

协会秘书处70城市3月新房价格涨6% 深圳长沙北京一路领涨国家发改委固定资产投资司公布的一季度房地产市场运行情况显示，今年以来，房价涨幅总体平稳，但深圳、北京、广州等中心城市的房价涨幅依然“名列前茅”，引起业内的高度重视。

据70个大中城市房屋销售价格指数显示，今年1、2、3月新建商品住宅销售价格涨幅均在6.0%上下波动。

而在3月份，新建商品住宅销售价格同比上涨6.0%，涨幅比2月高0.1个百分点；环比上涨0.5%，涨幅比2月低0.1个百分点。

其中，部分中心城市的房价涨幅较快，如深圳同比上涨10.7%，长沙同比上涨10.1%，北京同比上涨9.9%，广州同比上涨8.6%，成都同比上涨8.4%，福州同比上涨8.0%，厦门同比上涨7.7%。

而此前2月份的情况是，新建商品住房销售价格同比上涨5.9%，且70个大中城市的新建商品住房销售价格同比全部上涨。

深圳、北京、广州位居全国涨幅前三名，分别上涨9.9%、9.7%和9.6%；上海这个去年房价微幅下降的少有的调控显效个案，也开始止跌回升。

业界论坛地产企业的管理智慧我们所处的时代是知识经济的时代，同时也是一个体现个人自我价值的时代，处于这样的一个知识经济时代，对我们的地产企业的管理提出了更高的要求。

中国的地产行业经过了改革开放之后几十年的发展和最近几年的国家调控，越来越理性。

消费者面对纷繁复杂的市场，逐渐学会了遴选。

不是最便宜的产品才是最能满足消费者需求的产品。

当一切变的复杂的时候，简单的、品牌的东西就变为市场上最有力量的产品。

实用简单的产品加上品牌和服务的力量就成为市场上的佼佼者。

这样的产品充满了想象的空间与实现自我满足的心态，充分体现了智慧的管理价值。

当今的地产市场，在国家宏观调控的作用下，小户型、高品质的住房越来越受到追捧。

要做好地产企业的管理，一方面对于自己的企业的管理提出了更高的要求，另一方面国家政策，市场需求，客户的要求都是我们要面对的问题。

地产企业随着中国改革开放和住房制度改革这些年的发展逐渐适应了中国国情的地产市场。

最近物业税的征收就是一个典型的例子，它会对现在的地产行业造成一个怎样的影响现在还不得而知。

我们的管理者们要第一时间了解一些地产信息，如金融、政府政策、市场供求、建筑品质、装修风格等。

只有这样才能建造出适合市场的产品，树立我们独一无二的企业品牌。

懂得放弃，做自己最擅长的事情。

开发区本地成长起来的地产企业，大部分都是建筑起家。

每家公司都多多少少的有些跟地产和建筑相关的配套企业或部门。

这在以前是一种通常的做法。

但是现在已经不能适应市场需要了。

我们的企业应该走专业化发展的路子，集中精力做主业。

我们做房地产就做那些房地产企业该做的事情，并且要把事情做好、做精。

建筑施工的事情交给专业的施工企业做，策划找专门的策划代理机构，销售找专门的销售公司。

这样一来，我们开发项目的每一个环节都能利用到各个相关行业的最优秀的资源，使社会的优秀资源得到最有效配臵。

不仅可以提高建筑产品的品质，增加卖点，还可以有效的转嫁部分风险，同时也为企业品牌的树立奠定了基础。

本地成长起来的地产企业，品牌的观念还是属于一个比较肤浅的层次。

股市上有这么一句话，股票不仅卖业绩，还可以卖想象。

这句话同样适用我们地产行业，现在是一个品牌的时代，品牌代表品质。

国内的地产巨头-万科，本地的海信地产走的都是这一条道路。

一个普通的产品赋予公司的品牌力量就是征战市场上的利器。

大多数企业有一个明显的误区，就是现在大家都在压缩成本。

虽然不是偷工减料，但是品质总是上不去，这里说的品质不是让你用最好的产品，但是你起码要符合你的产品定位，定好位才能有针对的来做宣传和营销。

再就是对于前期市场调查的力度做得不够。

楼盘选址动工以前，对于本地区的经济购买力、你要建造的房子的购买人群、这些人需要的户型、装修标准、小区的户型比例、周边的配套设施等信息没有一个完整的调查。

大多数公司凭借自己是本地企业的优势，想当然地以为他们最了解消费者需要什么，这样就开工建设了，等开始销售了才知道问题的严重性。

于是开始用大打广告、广发传单等手段来促销，这就变相地增加了产品的成本。

这样的促销手段也不可能起到好的宣传作用，甚至可能起负作用。

对于销售，相信本地企业大部分都有自己的销售团队。

但是我想问一下有几家企业对他们进行过专门的销售培训。

记熟了楼盘资料就开始销售，怎么联系客户、进行回访、接待时候的言谈举止、怎么管理自己的客户等大家没有一个系统的学习。