2
组织形式及设立 投资经营策略 运作及管理 风险控投资组合策略
区域分散化投资策略
投资于不同地区、城市的房地产项目中，以抵消房地产项目地理区位唯一性所 带来的风险 珠三角+长三角+环渤海+中西部/一线城市+二、三线城市
类型多样化投资策略
投资于不同类别的房地产项目中，以抵消某一特定类别房地产产品下跌所带来 的风险 住宅+商业+写字楼+酒店+工业地产
坚实的过往业绩
投资项目数量、金额 退出项目数量和回报水平 投资逻辑、投资流程、资产管理、危机应对、投资者沟通
高效的募资渠道
个人投资者仍是房地产基金的主要投资人 招商银行私人银行的客户基础和团队的专业素质
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有限合伙制— 有限合伙制—资金募集方式
一次到位和承诺出资
一次到位：所有合伙人在基金成立日前一次性缴纳出资额 承诺出资：有限合伙人先期承诺向基金出资一定的金额，但并不需要一次性足 额缴纳，待有合适的投资项目时，再根据基金管理人的要求提供必要资金 (Capital Call)
提高房地产企业运营效率和质量
改变房地产企业粗放型经营模式和经营理念，提高管理水平 推动企业建立规范的、有利于上市的治理结构和财务制度 利用投资管理经验提升项目质量，拓展房地产投资的增值空间
增加投资者的投资选择
将投资者各自分散的小规模资金组成集合资金，形成规模效益 满足追求低流动性、长期性投资工具的投资者的需求 向资本市场提供了“较低风险+较高收益”的投资工具 通过投资于基金的形式投资于房地产资产，达到抵御通货膨胀的目的
有限合伙制的优势
专业经验：房地产投资需要专门的知识和技能，交由专业管理人管理基金，能 充分发挥基金管理人的专业特长和经验，综合比较众多备选项目，发掘价值洼 地，实现基金的最大化收益 利益一致：有别于信托类及其他常见的理财产品，普通合伙人和有限合伙人同 时出资，可以有效协调投资人和管理人之间存在的委托-代理关系，有利于保障 投资人和管理人的利益一致 税收优势：避免基金与投资者双重征税，降低投资者的税收成本
100%
管理费
管理服务
有 限 有 限 有合伙人 限 合伙人 合伙人
99%
1%
1%
99%
天津普凯地吉股权投 资基金合伙企业 (有限合伙 有限合伙) 有限合伙
天津普凯地祥股权投 资基金合伙企业 (有限合伙 有限合伙) 有限合伙
各投资项目公司
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房地产基金的资金来源
境外房地产投资基金
政府资金 财政拨款 财政贴息贷款 政府担保的各类银行贷款 私人资本 退休基金、养老基金、捐赠基金、大学教育基金 银行、大公司、保险公司 富有个人或家庭
承诺出资方式的优势
对有限合伙人而言，不用一次性全额投入资金，提高资金配置灵活性 对基金管理人而言，降低了确保基金保值增值的压力
人民币基金资金募集的现实选择
在国内现有的商业环境下，一次到位的方式是募集资金的现实选择 出资人诚信问题 私募股权投资的商业文化和国际通行做法尚未普及
17
1
房地产投资基金概述
5
6
2
什么是房地产投资基金？ 什么是房地产投资基金？
房地产投资基金是从事房地产企业和项目的投资、收购、开发、管理、 经营和处置，以获取投资收益的金融工具 对投资者而言，是间接投资于房地产，从事其自身资金和能力所不能及 的房地产经营活动的投资产品 对开发商而言，是银行贷款、自有资金和预售回款之外的有效融资渠道 主要特点： 集合资金 专业投资 风险分散 (地域分散+产品多元化) 期限较长 双重收益 (土地增值+房产升值)
专业团队负责，不但达到国际资产 由个人管理，中间牵涉到很多 管理的水平，更能实现规模效应 繁琐而无增值的事务 预售所得的现金流，通过阶段性分 出售持有物业，但费时较长 红或由开发商在项目清算前回购项 税费成本高，手续繁琐 目股权，大幅提高基金回报率 对不同地域、不同类型的项目进行 集中于单个项目 组合管理，强调资产配置 经过严谨的尽职调查 (包括市场、 环境评估、财务及法律的调查) 个人对市场及形势的判断
运用专业知识和经验创造价值
收购被低估资产 (Distressed Asset)，经过翻新改造、租户组合和业态组合调整， 提升物业价值，变现增值后物业实现收益
20
房地产投资基金的投资方式
方式1： 方式 ：自行开发建设
运作特色：基金本身具有长期的开发经验，同时也善于利用国际国内金融市场 募集资金
方式2：与开发企业联合， 方式 ：与开发企业联合，共同投资开发项目
房地产投资基金的新趋势— 房地产投资基金的新趋势—人民币基金
房地产投资基金的新趋势—人民币基金 房地产投资基金的新趋势 人民币基金
国内资金、国内项目，无资金入境与出境的麻烦 虽无人民币升值预期，但有效规避了对外资的种种限制 有限合伙制将成为主流模式 (税收优惠)，但相关政策法规有待完善 普凯基金与招商银行私人银行携手，于2009年12月成功完成了中国第一支有限 合伙制的人民币房地产基金的募集 人民币基金将成为未来房地产投资基金的主流 境内富裕人士日益增长的理财需要 (私人银行客户) 股票、债券、证券基金之外的良好投资品种，有利于投资组合多样化 抵御通货膨胀的优质投资工具 适宜于偏好中长期投资和追求较高绝对收益的高端客户
中外合作
基金管理公司 (境内 境内) 境内
项目公司 A
项目公司 B
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法律架构—普凯人民币房地产基金(有限合伙) 法律架构—普凯人民币房地产基金(有限合伙)实例
普凯投资管理 (香港 有限公司 香港)有限公司 香港
100%
管理费
有 限 有 限 有 合伙人限 合伙人 合伙人
管理服务
普凯股权投资管理 (上海 有限公司 上海)有限公司 上海 (基金管理人、 基金管理人、 基金管理人 普通合伙人) 普通合伙人)
人民币房地产投资基金
民间富裕人士 (如私人银行客户)，目前是最主要的投资者 保险基金和养老基金 (暂时不能投资于房地产) 企业资金
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成功募集房地产基金的基本要求
专业的投资团队
核心管理层 熟悉行业现状 洞察产业发展趋势 良好的人脉关系 投资团队成员 从业经验丰富 深厚的财务、法律和行业知识 娴熟的沟通技巧
投资者对负面消息反应过度，超卖情绪蔓延，此时是低点入市的好时机 2007年普凯基金于6月、10月分别投资了天津和武汉的两个项目，之后国内房价 飞涨，市场泡沫不断累积，普凯基金决定暂缓投资，耐心等待市场回归理性 2008年房地产市场进入深度调整期，普凯前三个季度未投资一单项目 2008年年底，在判断市场触底，即将反弹之际，普凯投资了西安的大型项目， 战略性地捕捉了市场周期带来的投资机遇
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法律架构— 法律架构—境外美元基金典型架构
基金管理公司 (开曼 开曼) 开曼
管理服务 管理费
有限合伙) 基金 (有限合伙 有限合伙 (开曼 开曼) 开曼
基金管理公司 (香港 香港) 香港
基金控股公司 基金控股公司 (香港 香港) 香港
100%
100%
香港特殊目的公司 A
境外 境内 中外合作
香港特殊目的公司 B
创业投资基金 实业投资 较差 以封闭式为主 IPO后股权转让收益 项目筛选的风险、IPO 的风险 长 (5-8年)
4
投资房地产基金与直接购买物业的差异
投资房地产基金 享受物业开发的边际利润 可以 地域选择 投资方式 资产管理 全中国各类城市 (一线或二、三线) 股权投资、债权投资 不可以 局限于少数城市、特定地段 单纯持有物业， 等待物业增值 个人投资房地产
导致境外房地产基金尴尬处境的原因
外部原因 中国房地产行业处于发展初期，波动性强，金融危机雪上加霜 部分开发企业缺乏契约精神 金融监管限制太多 (171号文、50号文等)；政策不透明，缺乏连续性、稳定性 内部原因 管理团队缺乏对市场和行业的透彻理解，本土化程度不够
8 * 数据来源：清科集团 ()
周期差异化投资策略
投资于处于不同经营阶段的房地产项目中，形成一定的时间差，错开投资回收 期 长短结合，现金回流速度与绝对投资回报相结合
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积极管理策略
产品类型或地域的选择
基于经济发展态势、人口结构变迁和消费习惯转换等经济数据的分析 政策调整往往也能带来新的投资机遇 (海南岛)
市场周期带来的投资机遇
6
房地产投资基金的种类
分类原则 特性描述 外资房地产投资基金 BVI, 开曼，香港 (以美元为主) 内资房地产投资基金 上海，天津，北京 (人民币基金) 投资银行主导 Morgan Stanley, Citi, Merrill Lynch, ING, Macquarie 专业投资公司 Blackstone, Aetos, Carlyle, Harvest Capital, Prax Capital 持有收租型 商场、写字楼、服务式公寓、酒店、仓储、物流项目 开发型 以住宅为主 IPO
房地产投资基金
--组织、 --组织、运作与发展趋势 组织
普凯投资基金合伙人 甘美兰
2011年8月 年 月
目
1
录
房地产投资基金概述 组织形式及设立 投资经营策略 运作及管理 风险控制 投资案例分析
2 3
4
5
6
1
1
房地产投资基金概述 组织形式及设立
投资经营策略
2
3
4
运作及管理 风险控制 投资案例分析
退出机制
风险管理 投资决策程序 交易架构
通过优先回报机制缩短投资周期， 降低风险敞口；以抵/质押及担保 一手、二手市场直接买卖 等权利设置转移风险、降低损失
5
发展房地产投资基金的意义
拓宽房地产企业的融资渠道
房地产开发企业对银行资金过于依赖，对银行和企业均不利 上市融资和发行企业债是“少数开发商的游戏” 未来的发展方向一定是融资渠道多元化，以配合房地产行业作为支柱产业和资 本密集型行业的巨大资金需求 在此过程中，房地产投资基金将扮演越来越重要的角色