各个开发商通过2007年近一年的土地储备达到一定量后，受到“5.12” 高新西区的土地供应主要以工业用地为主，在生活配套设 地震的影响，该区域土地成交价以及溢价幅度大幅缩水。 施的建设方面较其他地区发展缓慢。通过下图可以看出，2 各开发商在2007年度获得的土地，也在近两年的时间陆续开发建设项目 009年后，该区域的土地成交价、溢价幅度均呈下降趋势 并推向市场，为该区域土地的未来增值奠定了一定的基础。
4月 20 08 年 11 月 20 09 年 8月 20 10 年 10 月 20 10 年 12 月 20 11 年 5月 20 11 年 5月
20 07 年
20 07 年
20 07 年
20 07 年
50 0
6月
7月
6月
0%
2007年6月
2009年8月
2011年2月
2011年2月
2010年度郫县区域成 交的土地宗数位列五 大郊县第二；
楼面地 价 2370.0 2548.0 2543.0 1775.0 584.00 460.00 785.00 930.00 960.00 2005.2 2111.8 1680.0 3889.0 3584.0 830 390 3674 2000
当前 均价 6200
竞得人
开发项目
2007-7-3 2007-6-29 2007-6-29
央行三次提高存款 准备金率。受此影 响， 5年期以上的 基准利率达到 7.05%。房贷利率 已升至最近10年来 的最高水平。同时 市场预计今年3季 度会再有一次加息
成都市房管局 发 改委联合颁布《关 于进一步加强商品 住房价格监管的通 知》，进一步强化 对商品房备案、销 售价格的监督机制。
成都主城区市场表现 在国家加强对房地产市场的调控力度的情况下，地方政府、金融机构相关政策的出台对于稳 1.2011年主城区房市全面回冷，从春节开始，整体市场成交量出现显著下滑。 定当前房地产销售价格，抑制房地产投资增长过快 、扩大保障房建设等方面起到了一定的积 2.开发商对拟新投放市场房源进行控制，开始调整其经营目标从规模扩张向消化存量转变； 极作用。特别是对主城区住宅市场的影响较大，在一定程度上推动了二三线城市、城市郊区 3.土地出让市场疲软，开发商在土地获取上更加慎重，土地获得的溢价率出现下滑； 的房地产市场发展，抑制了部分消费者的改善型需求。 4.城市规模的不断扩大和与郊区地域交通的便利，有利于成都郊区的市场稳定和活跃度。
地铁2号线 羊犀 立交 羊西线
实外西区
西区大道
1.2 1.7 1.7 1.6 1.5 1000000 600000
犀浦 113842 立交
成都合院之学院 园丁房地产 西邻 龙城国际 MAX曼城 万景峰 上景颐园 安达祥和置业 中财泰富实业 昭景房地产 桂溪房地产
2.35 3.50 3.20 3.47 3.00
二、调查情况
本次调查的区域涵盖金牛、高新西区、郫县3个行政区域。为方便调查，对该 郫县片区规划总体结构是以成灌高速作为主要发展轴，规划郫筒、 高新西区房地产开发以城市主干道为轴线，主要分布在西南交通 该以迎宾大道—金牛宾馆为轴心的片区，是连接高新西区和市区 区域按照地理位置走向分为国宾板块、高新西区板块、郫县板块进行调查。 红光、犀浦三个组团，该区域的房地产开发项目集中在重要的交
郫县区域土地成交 价格受快铁开通的 影响大幅上涨，年 度整体楼面地价 1241元/平方米。
位置 以西源大道、西芯大道、西区大道、老成灌路和以三环路、迪康大道、绕城高速、 项目名称 开发商 物管费 建筑面积 容积率 交房时间 户型区间 当前售价
相对集中的项目之间没有出现打拥堂的情况，保持了一定的空间距离。 南北大道为骨干交通网的“四横四纵”的城市交通体系。
2011年7月成都高新西区—郫县住宅市场 初步调查报告
吴波
陈潇
一、调查概况
对成都高新西区、郫县（红光镇、犀浦镇）及羊西线区 域目前在售的住宅项目场进行初步调查，了解市场即时 情况，为公司提供市场信息参考。
东起西三环，西至郫县郫筒镇，南起西源大道，北至成 灌高速，以三环路、西区大道、成灌高速、绕城高速为 交通干线的区域。 2011年7月10日—30日
数量 （个）
15 10 5 0 2008 2009 2010 2011 2012 2013 交付 开盘
1. 该区域从2009年度推出市场的住宅产品开始放量，且在2010年度有大幅度的提高。
2.“5.12”地震后，随着国家对基础设施建设的投资力度加大，在关政策及市场本身的 需求的影响下，该区域的房地产市场的回复是比较快速的。 3. 这一片区交付时间集中集中在2011年底至2012年中，届时这一片区的人口将大幅增 加，而目前该区域相关的生活配套建设还不能有效满足该区域的市场需求。
2011.1 2012.2 2013.1 2012.1 2012.12
39-174
金 科 路 79-110
5200
道 6300 迎 宾 大
95% 94%
600000
新 创 路
30-88
电子科大中医药大学 Nhomakorabea新 业 70-160 路
西芯大道
400000/套 70% 6500 85% 81%
按揭99折，全款98折 全款优惠8%，按揭优 惠3%
合能地产
四季城
中铁置业 西郡英华 同聚置业 晶宝实业 / /
1.5-3 1.5-3 ≤4.0 ≤5.0 ≤3.5 ≤2.4
龙湖地产 时代天街 项目 云祖投资 / 名著房产 / 芙华地产 金色海伦
通过网络数据收集，对该区域土地市场调查样本的采用时间从2007年6月至 2011年5月，涉及调查14块地块，其中郫县区域10块，高新西区4块地块，土地 用途性质为住宅兼商业类。
调查区域内目前在售项目在单户面积区间上以80—120平米之间较多，其次是 70——80平米的面积。从面积区间的分布情况来看，主要是满足于刚性需求的客 户和二次置业、改善型置业客户的需求。
大学片区、犀浦镇片区、四川外国语学院附近，以高层电梯公寓 的纽带，该区域的房地产市场涵盖了住宅、写字楼、工业园等各 为主。对高新西区的消费者的吸引力较强。 通干道、节点位置，对郫县、高新西区的消费者乃至成都主城区 种形态。住宅产品包括高层电梯公寓、花园洋房、别墅等，对成 的消费者形成购买吸引力。 都城区及高新西区的消费者吸引力较强。
成交时间
宗地位 置 郫县犀 浦镇 郫县红 光镇
容积率
净用地面积 起叫价 成交价 溢价幅 （平方米） （万/ （万/亩） 度 亩） 82404.58 54651.68 77386.97 26324.18 101189.92 305263.61 141865.25 120 120 120 120 90 90 200 403 422 421 231 92 92 220 248 256 508 535 280 260 239 222 221 130 245 320 235% 251% 250% 92% 2% 2% 10% 24% 28% 31% 39% 30% 30% 19% 0% 0% 0% 113% 166%
80%
20-30层 10-20层 10层及以下
受规划建设的影响，在该区域的 在售住宅项目的楼层数以中高层 为主，其中建筑层数在20层以上 的占了所调查楼盘的72%以上。
1.受容积率等规划方面的影响，总户数都在2000户以上 的占调查楼盘数的53%。 2.类似大社区型格局，不仅使得项目本身在区域内的影 响力增大，有助于项目周边环境的提升。 3.部分项目在开发建设中附带的商业配套建设，其作为 区域共享资源方面的特点也逐步显现出来。
正成拉斐 有为置业 1.8 200000 3.10 2112.6 60-100
销售情况 优惠措施 已售81% 排号优惠1% 一次性优惠1%，按揭 优惠0.5% 全款优惠2%，按揭优 惠1% 款优惠3.5%，按揭优 惠1.5%。
成灌快铁
7800
该区域开发建设的住宅项目，规模都较大，项目之间的交通便利，大型生活配套资源和 房地产项目分布在重要的交通节点和轨道交通线站点，呈不连续、集中分布状态。 金牛区 华置西锦城 452605 5.00 2010.5 80-300 9000 爱美高房地产 2.0 已售99% 公共服务资源较少。
≤2.55 1.8-4.0 ≥1.6且≤2.5 ≥1.7且≤3.8 3.0 ≤4.2 ≤4.0 ≤4.1 ≤3.3 ≤3.3 ≤2.5
5300 / 5200 6000
圣沅房产 成都后花 园 华润置地 华润橡树 湾 时进置业 /
郫县安 靖镇 2007-4-19 郫县郫 筒镇 2008-11-10 郫县郫 筒镇 2009-8-28 郫县郫 筒镇 2010-10-21 郫县犀 浦镇 2010-12-9 2011-5-31 2011-5-31 2011-2-1 2011-2-1 2009-8-6 2007-6-15 高新西 区 郫县红 光镇
7300 6100 西南交通大学 6500 5800 5800 5700 7000
0.95 已售95% 60% 55% 83% 98% 75%
2.0 2.0 1.5 1.5 1.9
老成灌路
炎华置信西江月 炎华置信 地 光 芙华金色海伦 芙华房地产 二
号 线 南 红 新里派克公馆 申蓉房地产 北 大 高新西 华润橡树湾 郫县行政中心 道华润置业 区 站铁
高新西区土地买卖情况 郫县土地买卖情况
万元 万元 600 350 500 400 300 300 250 200 200 100 150 0 100
起叫价（万/亩） 起叫价（万/亩）
成交价（万/亩） 成交价（万/亩）
溢价幅度 溢价幅度 300% 200% 250% 200% 150% 150% 100% 100% 50% 0% 50%
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