成都宏观市场分析及政策解读
2.1 国民生产总值及人均GDP
2014年上半年经济增速为8.7%，首次跌破两位数增幅，成都市房地产市场仍处于高速发展期
.2013人均GDP首超10000美元，商业开始爆发。
2010-2014年上半年成都国民生产总值情况
GDP增长率
房地产发展状况
6000
21.12%
25%
顶级住宅成熟时代
理念阐述期
强势资源下的软硬件系统化打 造，注重精神需求的满足与生 活理念诠释。
1.5 小结
顶级住宅的发展概况
1、顶级住宅的功能远超于居住范畴，具有奢侈品属性，其物业具有稀缺性。 2、城市化率提高，财富逐步积累，为顶级住宅提供发展机会！
PART 2 成都宏观市场分析及政策解读
2.1 成都国民生产总值及人均GDP 2.2 固定资产及房地产投资 2.3 政策解读 2.4 小结
顶级住宅的发展概况
1.1 顶级住宅的定义
城市顶级住宅的出现，是人们在追求安居—乐居—豪居过程的产物，是对更好生活追求的 一个体现。城市顶级住宅的针对人群，通常是有多次置业经历、对生活品质要求极高的高 端圈层人群，要求极高的舒适度、极高的尊崇感等。 顶级住宅包括顶级独立型住宅（顶级别墅）和顶级集合型住宅（顶级酒店式公寓和顶级电 梯住宅）。 与普通住宅相比，他们更为关注物业本身的价值，包括品质、区位、配套、服务等层面。
2010年1-7月 2011年1-7月 2012年1-7月 2013年1-7月 2014年1-7月
2010年1-7月 2011年1-7月 2012年1-7月 2013年1-7月 2014年1-7月
固定资产投资（亿元）
增幅
房地产占固定投资比例
36%
34%
33%
34%
32%
32%
30%
31%
29% 28%
1.3 顶级住宅的功能 顶级住宅的功能远远超过居住范畴，具有奢侈品属性，品牌的影响力巨大。
功能一：权贵豪富的阶层标识
➢ 平民眼中的天价 ➢ 大众看不见的顶层 ➢ 人生职业的终极理想 ➢ 财富的象征和精神的满足
功能二：与众不同的生活体验
➢ 超过生活必需品范围的消费 ➢ 具有独特、稀缺、新奇等特点 ➢ 每处顶级住宅代表一种生活方
4000
15.10% 13.30%
10.30%
20% 8.70% 15%
2000
10%
5%
0
0%
＜4% 4-5%
萎缩 停滞
5-8%
稳定发展
国民生产总值（亿元）
增幅
2010年-2013年成都市人均GDP情况
15000 10000
人均GDP10000美元均线
10,428
5000
0 2010年
2011年
2012年
我们所说的顶级住宅
一个相对的概念
大多拥有独有的项目 灵魂
较之普通住宅占有 更多的资源
只能为少数人所拥有
1.2 顶级住宅的特征 顶级住宅的物业必须具有稀缺性。
顶级住宅的发展概况
尊贵身份独一无二
人文资源不可类比
风格各异难以造仿
区位优越不可替代
顶级 住宅
服务管理无可挑剔
建筑设计不可复制
环境优雅不可再生
顶级住宅的发展概况
成都顶级住宅市场研究报告
2014年10月14日
1 顶级住宅的发展概况 2 成都宏观市场分析及政策解读 3 成都住宅市场现状 4 成都顶级住宅市场现状 5 案例研究
PART 1 顶级住宅的发展概况
1.1 顶级住宅的定义 1.2 顶级住宅的特征 1.3 顶级住宅的功能 1.4 顶级住宅的发展历程 1.5 小结
世界房地产发展阶段规律：成都已开始进入住宅全面改善、商业爆发期
人均GDP（美元）
0-800 800-1100 1100-2000 2000-3000 3000-4000 4000-8000 8000-10000 10000-15000 15000-25000 25000以上
住宅产发展状况
商业地产发展状况
第三阶段 逆城市化
高收入部分回流，低收入趋 向城市边缘。
城市化率提高，财富逐步积累，为顶级住宅提供发展机会！
顶级住宅探索时代
空白期
探索期
缺乏系统性，要素简单堆砌， 资源意识停留在拥有，品质感 逐步体现。
顶级住宅竞争时代
快速增长期 产品提升期
硬件水平大幅提高，但系统化程 度并不强，开始挖掘精神高度， 郊区顶级住宅接受度提高。
2010-2014年1-7月成都房地产投资情况
4000
16.80%
17.40%
3000
20% 1500 15%
56.40%
60% 50%
1000
40%
11.80%
2000
10%
30%
7.30% 1000
0
500 5% 2.00% 0% 0
19.40%
22.80%
16.70%
20%
10% 3.80% 0%
式 ➢ 品质特性决定生活理念 ➢ 具有奢侈品的意象
顶级住宅超出物质需求范畴，用于满足精神层面的欲望，品牌往往是购买的重要因素之一
顶级住宅的发展概况
1.4 顶级住宅的发展历程 顶级住宅的发展史既是城市化进程史，又是财富的积累史。
第一阶段 城市化
第二阶段 郊区化
城市压力增加，高收入阶层 城市经济高度集中，各阶层均向 趋向郊区，中低收入趋向城 城市涌入，都市人口比例逐步提高。 市。
住宅启动期
配给制商业
自发原始商业阶段
住宅快速发展期 （第一阶段）
26% 2010年1-7月 2011年1-7月 2012年1-7月 2013年1-7月 2014年1-7月
数据来源：成都市统计信息网
房地产投资（亿元）
房地产投资占 固定资产投资比重
＜10% 10-28% 28-40% ＞40%
增幅
市场状况 投资过少 投资正常 投资过热 投资泡沫
成都宏观市场分析及政策解读
人均GDP（美元）
2013年
＞8%
高速发展
人均GDP（美 元） 0-800
800-4000 4000-8000 8000-10000 10000-15000 15000-25000 ＞25000
房地产发展状况
启动期 快速发展期 平稳发展期 住宅升级，商业启动 商业爆发期，住宅改善 CBD复合商业时代 金融理财品，金融衍生品
数据来源：成都市统计信息网
成都宏观市场分析及政策解读
2.2 固定资产及房地产投资
2014年1-7月成都固定资产投资增幅跌至2%，房地产投资增幅跌至3.8%，但房地产投资占固定
投资比例并未下降，2014年1-7月房地产投资占固定投资比例约为34%，房地产投资仍略显过
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2010-2014年1-7月成都固定资产投资情况