萝岗区
面积393㎡公里，总人口31.35万人，广州东部制造业 基地，主要发展电子通信、食品饮料等。正重点发展 电子信息、汽车、生物医药等产业，推动区域由单一 的工业园区向集工业、科研、现代服务业于一体的多 功能产业园区转变。
黄埔区
面积90.95㎡公里，总人口40万，主要发展石化、电 厂等重工业。以打造临港商务区为重点，积极推进广 州东部电子商务集聚区和广州移动电子商务试点示范 区建设。
9%分割线
国内生产总值（亿元）
140.0% 120.0% 100.0% 80.0% 60.0% 40.0% 20.0%
0.0% -20.0% -40.0%
2009.4-2010.3广州市对外贸易累计增长情况走势
122.1%
80.3% 85.2%
37.7% 41.1% 32.1%
-20.19%
--1291..37%%
15,000,000
10,000,000
5,000,000
0
供应建筑面积 成交建筑面积
2005年 1,377,784 3,707,492
广州历年土地供求
2006年 4,601,956 5,990,289
2007年 13,597,070 16,399,330
2008年 17,057,620 11,983,970
数据来源： CRIC中国房地产决策咨询系统
60,000,000,000
50,000,000,000
40,000,000,000
30,000,000,000
20,000,000,000
10,000,000,000
0 2009年广州土地市场 供应： 13,973,940 ㎡ 成交： 23,807,600 ㎡ 2010年至今广州土地市场 供应： 4,414,156 ㎡ 成交： 3,794,725 ㎡
10,000,000 9,000,000 8,000,000 7,000,000 6,000,000 5,000,000 4,000,000 3,000,000 2,000,000 1,000,000 0
2009.1-2010.5月广州市土地市场供求情况
供应建筑面积(M²)
成交建筑面积(M²)
成交总价(元)
万达项目所在地
番禺
从化市
广州北部副城市中心，面积2009㎡公里，总人口 54.91万人，在广州北优发展战略下，正利用良好生态 优势，大力发展生态产业。
增城市
面积1616.47㎡公里，总人口81.8万人，全国闻名的 荔枝之乡、牛仔服装名城、新兴的汽车产业基地和生 态旅游示范区，以创建广州东部现代化生态新城区为 目标。
8
城市规划
宏观经济
房地产发展 政策走势
产业结构：广州产业结构不断优化，第三产业比重持续上 升，贡献率急剧增长
100% 80% 60% 40% 20% 0%
57.19 2004年
广州历年产业结构
56.86
57.7
57.76
59.02
2005年
一产
2006年
2007年 二产
2008年 三产
60.9 2009年
珠三角已是全球第三大都市圈 第四大经济体
北京 上海 广州 天津 重庆
2009年GDP总量 （万亿） 11865.9 14900.93 9112.76 7000 6500
2009年末常住人口 （万人） 1755 1921.32 1004.58 1202 2859
2009年人均收入 （元） 15638 16883 16884 11467 9221
100% 80% 60% 40% 20% 0%
52.6 2005年
广州历年各产业经济贡献比
56.3
56.1
64.6
70.1
2006年 一产
2007年 二产
2008年 三产
2009年
9
城市规划
宏观经济
房地产发展 政策走势
固定资产投资：广州固定资产投资持续增加， 近两年年以 来增幅显著，
2009年经济 刺激政策， 投资大增
2009年社会消费品 零售总额 （万元）
5309.9 5172.88 3646.83 2430.83 2448.03
2
城市规划
宏观经济
房地产发展 政策走势
发展空间规划：广州继续实施南拓、北优、东进、西联城 市空间发展战略，同步实施中调
北部片区
区域航空枢纽、临空型先进制造 业基地、国际物流服务中心等
城市发展重心南移， 区域未来发展空间巨 大
东部副 城区
包括黄埔及萝岗两部分。定位区 域港口，珠江三角洲现代物流中 心，先进制造业基地和技术创新 中心，历史文化旅游基地、配套 产业的居住城区
南沙片区
国际枢纽港口，临港工业聚集区 ，宜居滨海新城
3
城市规划
宏观经济
房地产发展 政策走势
各区域规划：番禺作为广州未来城市副中心、城市南拓重 点区域，区域发展潜力巨大
2008年1季度-2010年1季度广州各区固定资产投资
6000000
5000000
4000000
3000000
2000000
1000000
0
荔湾区
越秀区
海珠区
天河区
白云区
黄埔区
番禺区
花都区
南沙区
萝岗区
增城市
从化市
200803
200806
200809
200812
200903
200906
200909
200912
绝对保密
广州万达广场投资有限公司
万达番禺项目宏观环境分析
2010.5，广州
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城市规划
宏观经济
房地产发展 政策走势
城市定位：作为珠三角城市圈龙头、国家五大中心城市之 一、综合性门户城市，广州将迎来重大发展机遇
13
城市规划
宏观经济
房地产发展 政策走势
土地 商品房 商品住宅
办公 商业
土地供应：各区域土地供应不平衡，城郊各区及番禺的大 量成交土地对本项目将构成潜在竞争威胁
2009年四季度广州土地成交迅猛，除了越秀和黄埔区外其他各区都有成交，其中番禺成交量最大，在过去的15个月 中，番禺累计成交超过500万方（建筑面积），仅次于增城。预期今年两区商品房将保持持续高的供应量。
越秀区
面积33.8㎡公里，总人口110万人，广州最古老的中 心城区，主要发展商贸经济,。未来将重点发展文化创 意、信息服务、金融、商务服务、现代物流、健康产 业、网络经济等产业。
荔湾区
面积59.1㎡公里，总人口71万人，广州传统经济、文 化中心，未来将作为广州西联战略的桥头堡，广佛都 市圈的核心区。
从化片区
特色生态农业示范区、区域生态 旅游基地、水源涵养地
增城片区
特色生态农业示范区/现代制造 业基地，区域生态旅游基地
中心片区
广东省行政管理中心，珠三角世 界级城镇群的高端生产性服务业 中心
番禺片区
番禺副城区，由汉溪-长隆-万博 组团及19个居住单元构成。定位 铁路客运交通枢纽，商贸、旅游 综合服务中心，高等教育基地， 承接主城区人口疏解的居住城区
201003
固定资产投资 额（万元）
同比上季度增 长（%）
200803 260082
200806 664982 155.68%
200809 1025990 54.29%
200812 200903 2057733 335169 100.56% -83.71%
200906 859729 156.51%
200909 1438818 67.36%
广州2020年轨网规划：30-60时空和65-40(70-70) 客运目标 30-60指环城高速内30分钟可到达市中心，外围副城区60分钟可到达 市中心； 65-40(70-70) ：即公共交通占机动化出行量达到65%(主城 区占70%)，轨道交通占公交出行量达到40%主城区占70%)
5
城市规划
宏观经济
海珠区
面积90.45㎡公里，总人口143.8万人，珠江前后航道 环绕的绿色岛区。主要发展会展、教育，正加快建立 以会展产业、总部经济、商贸服务业、创意产业和高 新技术产业为支撑的现代产业体系。
番禺区
总面积786.15㎡公里，总人口124.76万人，位于穗港 澳“小三角”的中心位置。广州“南拓”重点区域， 广州新客站的建设将加速区域发展，以传统制造业作 为主导产业。
2009年 13,973,940 23,807,600
2010年 4,414,156 3,794,725
政策影响 市场表现
土地增值税清算， 多次加息，加大开 发商土地成本
全球金融危机爆 发，年底出台经 济刺激政策
开发商拿地首付 款比例提高到五 成
全国范围内房价飞 涨，地王频现。政 策出台后得到抑制
土地市场出现角区域交通规划以广州、香港为中心，涵盖公路、水运、桥梁、铁路等， 呈扇形向内陆和沿海地区辐射。
将建2000公里20条城轨 覆盖珠三角所有县级以上城市，以广州为中心,1小时 内9个城市可以互相通达,形成真正意义上的“一小时生活圈”。
广州近期交通规划目标：10-20-60机动车交通时空圈 保证机动车在市域范围的各重点发展区、重要节点进入高快速路网系 统不超过10分钟，由任何一点进入高快速路网络系统不超过20分钟， 中心城区至市域任何地区不超过60分钟。
南沙区
面积527.65㎡公里，总人口60万人， 广州实施“南拓”战略的龙头，灵感经济发展突出。 作为广州市最年轻的行政区，南沙正致力于花园式生 态型滨海新城的打造，重点发展高新技术、生态环保 产业。