V ( 2 ) 1 n r r (1 r ) r (1 r )n

无限年：
• 预测某宗房地产未来第一年的净收益为16万元， 此后每年的净收益在上一年的基础上增加2万元， 收益期可视为无限年，该类房地产的报酬率为9% 。请计算该房地产的收益价值。
• ㈡ 净收益按等差级数递减的公式 • 有限年（只有这一种情况 ？）：
5.1.2收益还原法的理论依据
收益还原法的理论依据是预期收益原理。 在通常情况下，人们使用某一块土地的目的是在 正常情况下获得该土地的纯收益并期望在未来若 干年间也可以源源不断地获得该收益。从现实生 活看，这种源源不断获得的纯收益也可以被当作 地租。将这种在未来所获得的纯收益以某一适当 的还原利率贴现到评估时日得到一个货币总额 （现值），那么，这个货币总额存入银行，也能 源源不断地带来与这个纯收益等量的收入。
a b 1 nb V ( 2 ) 1 n r r (1 r ) r (1 r )n
• 未来第n年的净收益为a-(n-1)b
净收益按等比级数递增（减）的公式 ㈠ 净收益按等比级数递增的公式

a V lim n r g 1 g n 1 ( ) 1 r


上述收益法的基本思想，必须是假设房地产净收 益和资本化率每年均不变，获取收益的年限为无 限年，并且获取房地产收益的风险和获取银行利 息的风险相当的条件下，求取房地产收益价格的 一种方法。由于影响房地产净收益的因素很多， 实际上，净收益往往经常变化，又由于我国的土 地出让制度是有偿有限期的出让制度，不同类型 房地产收益年限有不同期限的，而收益折现率采 用的资本化率等于银行利率也仅是特例，因而上 述基本思想的表达是比较朴实、简明、便于表达， 但并不十分贴切。
收益还原法
本章概要
• 收益法是房地产评估的基础方法，实践中常应用于具有潜 在或现实收益的房地产估价中，收益法是从房地产的经济 效用出发来评估房地产价格的方法，本章介绍收益法的基
本原理和运用要点。通过本章学习，应了解收益法的理论
依据和适用范围，房地产纯收益、资本化率等概念的含义 ，熟悉求取不同类型房地产净收益的方法，掌握资本化率 的求取方法，重点掌握收益法的计算公式及应用。
[练习6]某宗5年前通过出让方式取得的50年使用年限的工业用地，所处 地段的基准地价目前为1200元/平米。该基准地价在评估时设定的使 用年限为法定最高年限，现行土地报酬率为10%。假设除了使用年限 不同之外，该这宗工业用地的其他状况与评估基准地价时设定的状况 相同，试通过基准地价求取该宗工业用地目前的价格。
• 某写字楼过去的市场价格为12000元/平方米，目前房地产 市场不景气，其市场租金为每天3元/平方米。该类写字楼 的净收益为市场租金的70%。预测房地产市场3年后会回升 ，那是该类写字楼的市场价格将达到12500元/平方米，转 让该写字楼的税费为市场价格的6%。如果投资者要求该类 投资的报酬率为10%，请求取该写字楼目前的价值。


鉴于此，普遍适用的收益法的基本思想表 述如下：
将现在视为估价时点，那么在现在购买有一定收 益年限的房地产预示着在其未来的收益年限内可 以不断地获取净收益，若现在有一货币额与这未 来预期净收益的现值之和等值，则这一货币额就 是时间价值的观念上，资金 的时间价值又称货币的时间价值，是指现在的资金比将来 同样多的资金具有更高的价值；或者通俗地说，现在的钱 比将来的钱更值钱。有了资金的时间价值观念以后，收益 性房地产的价值就是该房地产未来净收益的现值之和，其 高低取决于下列3个因素： 1．可获净收益的大小——未来净收益越大，房地产的价 值就越高，反之就越低； 2．可获净收益期限的长短——获得净收益期限越长，房 地产的价值就越高，反之就越低； 3．获得该净收益的可靠性——获得净收益越可靠，房地 产的价值就越高，反之就越低。
• 基本假设前提为：①净收益a每年不变；②收益 年期为有限年；③资本化率 r=0 。则 V = a+a+a+…+a = na
• ㈢ 收益年限为无限年 V=
a 1 lim 1 n = n r (1 r )
a r
• 课后习题1
• 甲房地产的收益期为50年，单价2000元/平方米； 乙房地产收益期为30年，单价为1800元/平方米。 报酬率均为6%。请比较两宗房地产的价格高低。
• 5.2.2最简单的情形
• V= • = a
r
a 1 lim 1 n n r (1 r )
• a每年不变；r每年不变且＞0；n年期无限
一、净收益及其他因素不变的公式 ㈠ 收益年限为有限年


基本假设前提为：①净收益a每年不变，即 a1=a2=a3=…=an=a；②收益年期为有限年；③ 资本化率大于零为r。
• 某宗房地产目前的价格为3500元/平方米，年净收益为200 元/平方米，报酬率为10%。现获知该地区将新建一座现代 化火车站，该火车站将在6年后建成投入使用，到那时该 地区将达到该城市现有火车站地区的繁华程度。在该城市 现有火车站地区，同类房地产目前的价格为7000元/平方 米。据此预计火车站建成投入使用后，新火车站地区该类 房地产价格将达到7000元/平方米。请计算获知新建火车 站后该房地产的价格。
[练习7]某宗房地产的收益期限为38年，通过预测得到其未来5年的净收 益分别为20万元、25万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净 收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10%。试计算该宗 房地产的收益价格。
• 课后习题3
• 某出租的旧办公楼的租约尚有2年到期，在此最后2年的租 期中，每年可收取净租金80万元，到期后要拆除作为商业 用地。预计作为商业用地的价值为1100万元，拆除费用为 50万元，该类房地产的报酬率为10%。请求取该旧办公楼 的价值。
净收益按等差级数递增（减）的公式 ㈠ 净收益按等差级数递增的公式 有限年： a b 1 nb
• 净收益在前若干年有变化的公式
• 根据收益年限的长短，净收益ai在未来的前t年有变化 的公式也分为两种具体情况，一是收益年限为有限年， 二是收益年限无限年。 • ㈠ 收益年限为有限年 基本假设前提为：①在未来的前t年(含第t年)有变化；② 收益年期为有限年；③资本化率大于零为r 。公式为：
V ai a i r (1 r )t i 1 (1 r )
5.1收益还原法的基本原理
• 5.1.1收益还原法的概念
• 收益还原法是对具有稳定收益或潜在收益的房地产和其他
性质的资产评估的基本方法。是将待估房地产未来每年的
预期客观纯收益以一定的资本化率（还原率）统一折算到 估价期日现值的一种估价方法。 • 又称收益法、收益资本化法、投资法或收益现值法。 • 采用收益还原法测算的价格称为收益价格
[练习2]某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益期限可视为无限 年，该类房地产的报酬率为8.5%。试计算该宗房地产的收益价格。
[练习3]已知某宗收益性房地产30年土地使用权、报酬率为10%的价格为 3000元/平米，试求该宗房地产50年土地使用权、报酬率为8%的价格。
用于比较不同期限价格的高低


预知未来若干年后房地产价格的公式
基本假设前提为：①已知或可以预测某房地产未来第t 年末的价格为Vt；②房地产在未来前t年的净收益可以预 测，且每年均有变化为a1、a2、a3…at。
Vt ai V i t (1 r) (1 r) i 1
t

式中， ai为未来前t年（含第t年）中第i年的年净收益； Vt该房地产t年末的价格。 前t年收益不变呢？

V = r 1 r n
a 1 r 1
n

a 1
r
n 1 r 1
该公式的用途主要有： 1、直接用于计算收益价格 2、用于不同年限价格的换算 3、用于比较不同年限价格的高低 4、用于比较法中土地使用年限修正

• ㈡ 收益年限为有限年且资本化率为零
t
1 1 (1 r )nt
• ㈡ 收益年限为无限年
• 基本假设前提为：①在未来的前t年(含第t年)有变 化；②收益年期为无限年；③资本化率大于零为r 。
ai a V i t (1 r) r(1 r) i 1
t
• 式中：ai为未来第i年的净收益； 收益； t为净收益有变化的年限。

形象一点可以表示为：某一货币额利息率=纯收益， 那么，这一货币额就是这块土地的理论价格。用 公式表示为： 土地价格=纯收益/利息率 例如，假设某公司拥有一处房产，每年可有400 万的纯收益，同时该公司又有4000万现金，以 10%的年利息率存入银行，每年可得利400万元 的利息，则对该公司来说，理论上上述房地产价 值与4000万元的货币等价，即价值4000万元。
5.1.3收益还原法的特点
• 1.具有严格的理论基础
• 地租理论、生产要素分配理论
• 2.只对有收益或潜在收益的房地产进行评估
• 3.评估结果的准确度取决于未来房地产地方纯收
益和收益率确定的准确度
5.1.4收益还原法的适用范围

收益法适用于有收益或有潜在收益，并且收益和风险都能 够量化的房地产，如商业、旅馆、餐饮、写字楼、公寓、 游乐场、厂房、农地等房地产；而对于收益或潜在收益难 以量化的房地产价格的评估则不适用。如：政府办公楼， 学校、公园、图书馆、博物馆等公用、公益房地产的估价， 收益法大多不适用。
5.1.5收益还原法的操作步骤
• 1.收集并验证可用于预测估价对象未来收益的有
关数据资料，例如估价对象及其类似房地产过去
和现在的收入、费用等数据资料；
• 2.预测估价对象的未来收益；
• 3.求取报酬率或资本化率、收益乘数；