第五章
收益还原法
收益还原法的概念 收益还原法的理论依据 收益还原法适用的对象和条件 收益还原法的操作步骤
1
收益还原法的基本原理
收集并验证与估价对象 未来预期收益有关的数据资料 预测估价对象的未来收益
2 收益还原法操作步骤
求取报酬率或资本化率
选用适宜的收益公式计算收益价格
例如：某人拥有的不动产每年可以产生2万元的净收益，此 人另有40万元资金以5％的年利率存入银行每年可得到2万 元的利息，对于该人来说，这宗不动产与40万元的资金等 价，即值40万元。
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普通适用的收益还原法的表述：
将估价时点视为现在，那么现在购买一宗有一定期限收 益的不动产，预示着在其未来的收益期限内可以源源不断 地获取纯收益，如果现有一笔资金可与这未来一定期限内 的净收益的现值这和等值，则这笔资金就是该宗不动产的 价格。
收益还原法的操作步骤
运用收益还原法一般可以分为下列4大步骤进行： ①搜集并验证与估价对象未来预期收益有关地资料，如估 价对象及其类似不动产地收入、费用等数据资料；
②预测估价对象地未来收益 ③求取报酬率或资本化率 ④选用适宜地收益法公式计算收益价格
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第 2节
现金流量与资金时间价值
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资金时间价值
同样数额的资金在不同时间点上具有不同的价值，而不 同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值 。
这一点，可以从将货币存人银行，或是从银行借款为例 来说明最容易理解。如果现在将1 000元存人银行，一年后 得到的本利和为l 060元，经过1年而增加的60元，就是在1 年内让出了1 000元货币的使用权而得到的报酬。也就是说 ，这60元是1 000元在1年中的时间价值。
利息的计算有单利计息和复利计息两种。 1、单利计息 单利计息是仅按本金计算利息，利息不再生息，其利息总额与 借贷时间成正。单利计息时的利息计算公式为： In＝P x n x i n个计息周期后的本利和为： Fn ＝ P( 1 + i x n ) 我国个人储蓄存款和国库券的利息就是以单利计算的，计息周 期为“年”。
ห้องสมุดไป่ตู้ 现金流量
现金流量的概念
在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独 立的系统，把一定时期各时间点上实际发生的资金流出或 流入叫做现金流量。其中，流出系统的资金叫现金流出， 流入系统的资金叫现金流入。现金流入与现金流出之差称 净现金流量。
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现金流量图 现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内资金运动状 态的简化图式，即把经济系统的现金流量绘入一个时间坐标 图中，表示出各现金流人、流出与相应时间的对应关系。 绘制现金流量图的基本规则是： (1)以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续，轴上的每一 刻度表示一个时间单位，两个刻度之间的时间长度称为计息 周期。横坐标轴上“o”点，通常表示当前时点，也可表示 资金运动的时间始点或某一基准时刻。
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利息与利率
利息是指占用资金所付出的代价或放弃资金使用权所得到的补 偿。如果将一笔资金存人银行，这笔资金就称为本金。经过 一段时间之后，储户可在本金之外再得到一笔利息，这一过 程可表示为： F n ＝ P ＋ In
式中 F n －本利和； P－本金； In－利息；
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对于资金的时间价值，可以从两个方面理解： (1)随着时间的推移，资金的价值会增加，这种现象叫资金 增值。 (2)资金一旦用于投资，就不能用于即期消费。 资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资 的角度来看主要有；投资利润率，即单位投资所能取得 的利润；通货膨胀率，即对因货币贬值造成的损失所应 得到的补偿；风险因素，即对因风俭可能带来的损失所 应获得的补偿。
3 收益还原法总结和运用举例
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重点掌握内容：
重点介绍了收益还原法的基本原理，具体运用方法，其 中报酬资本化法的公式及其计算、不动产收益的种类、净 收益的概念和求取、报酬率的概念和求取方法是重点掌握 的内容。
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第 1节
收益还原法的基本原理
概念
是将待估不动产未来每年的预期客观纯收益以一 定的报酬率（还原利率）统一折算到估价期日现值的
一种估价方法。
是建立在货币具有时间价值的观念上，是对有收 益性质资产的评估，测算出的价格通常称为收益价格。
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理论依据：
预期原理：决定不动产的当前价值的，重要的不是过去的 因素而是未来的因素。 对于投资者来说，将资金用于购买不动产获取的收益，与 将资金存入银行获取利息所起的作用相同，所以有： 不动产的价格 ＝ 不动产的净收益 利率
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适用对象和条件
适用对象：具有收益或潜在收益的不动产，不限于估价对 象本身现在是否有收益，只要他属于的这类不动产有收益 即可 ；
适用条件：收益法评估地价格，取决于未来地预期，因此，
收益法地适用条件是不动产未来的收益和风险都能够比较 准确地量化。
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现金流量时间标度
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(2)如果现金流出或流人不是发生在计息周期的期初或期末， 而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方 法是将其代数和看成是在计算周期末发生，称为期末惯例法 。 (3)为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现 金流量图时，都把初始投资P作为上一周期期末，即第0期 期末发生的，这就是在有关计算中出现第0周期的由来。 (4)相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量。现 金流量图中垂直箭线的箭头，通常是向上者表示正现金流量 ，向下者表示负现金流量。
利率
利率是在单位时间(一个计息周期)内所得的利息额与借贷金额( 即本金)之比，一般以百分数表示。
i1 i＝ x 100% P 式中 i1 － 一个计息周期的利息； 上式表明，利率是单位本金经过一个计息周期后的增值额。 注意：如果已知年利率为6％，则月利率为 6％ 12
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