•6、销售的定位标杆和价格标杆项目的预设及借力策略；与本项目 •必须区隔的项目假设及区隔、差异化借力策略；
•28
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地产开发流程及龙湖运营体系
•22.11 项目定位报告
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•29 地产开发流程及龙湖运营体系
•22.22 成本敏感分析及预设
•《集团项目成本测算指导模板》 •成本敏感分析及预设
•需要项目成本经理与研发经理共同完成 •选取参照项目，设定方案设计阶段成本控制指标 •分析哪些是成本控制重点，哪些是影响产品品质和效 •果的成本敏感点
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•30 地产开发流程及龙湖运营体系
•2.33售楼处、样板房选址定位及开放计划
•售楼处定位、位置（见附图）及面积； •样板区范围（见附图）；含客户停车区域选择； •样板房位置、数量； •交通组织流线：客户到现场交通线路分析，户外 •导视预案及工程配合意见、客户参观样板区线路 ••预示案范；区与周边环境的关系及处理建议； •本项目预算及竞争楼盘的装饰装修参考价格； •本方案与其它方案的优、劣势分析（方案比较）；
•作者：宋海艳 资深地产职业经理人
•17
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地产开发流程及龙湖运营体系
•投资分析模型
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•18 地产开发流程及龙湖运营体系
•房地产项目利润率定义
• 项目毛利率＝项目毛利/项目销售收入
• ＝（项目销售收入－对应开发成本－营业税－土地增值
• 税） /项目销售收入
• 项目息税前利润率＝（项目毛利－销售费－管理
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•运营会议体系
•非运营会议体系
•地区公司会议管理体系
•
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地产开发流程及龙湖运营体系
• 运营会议体系
•1
• PMO预案决策会
•2
•拿地前
•
PMO项目启动会
•取得土地 •后15日内
•3
•阶段成果审查会
•项目阶段 •成果审查
•4
•PMO关键决策会
地产开发流程及龙湖运 营体系
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2020/11/10
地产开发流程及龙湖运营体系
•通过本次培训
•你能了解到：
•地产公司的开发流程？ •在开发过程中，龙湖地产从哪些方面进行管理的？ •如何管控的？
•不能解决的：
•掌握各个运营管理体系，并熟练运用。
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•2 地产开发流程及龙湖运营体系
•
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22
地产开发流程及龙湖运营体系
•阶段成果管理体系
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地产开发流程及龙湖运营体系
•阶段成果管理流程
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•24 地产开发流程及龙湖运营体系
•阶段成果管理制度
•各子成果经办人为项目职能经理，将各阶段成果提交公司 •PMO会议审核和集团OA审批的责任人为项目负责人（土 •地投资分析阶段除外）； •各子成果经职能部门内部研讨后才能提交公司PMO会议 •审核，各阶段成果经地区公司PMO会议审核通过后才能 •提交集团审批； •项目前一阶段的成果经地区公司PMO会议审核通过，是 •进入后一阶段工作的依据； •地区公司计划运营专员负责对项目阶段性成果的提交及时 •性、规范性等进行管理； •集团运营中心负责对各地区公司的阶段性成果进行管理； •项目阶段性成果提交时间按照各项目的一级计划节点执行；
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•5 地产开发流程及龙湖运营体系
•地产开发流程（3）
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•6 地产开发流程及龙湖运营体系
•龙湖运营体系
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•7 地产开发流程及龙湖运营体系
•运营架构
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•8 地产开发流程及龙湖运营体系
•PMO及其相关概念定义
•[PMO定义]： Project Management Office
•精装房定位 •精装房限价 •精装房未来实施方案
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•36 地产开发流程及龙湖运营体系
•OA界面--提交、查询
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•37 地产开发流程及龙湖运营体系
•A.投资决策 •B.项目阶段成果 •C.运营决策 •D.进度计划管理 •E.成本管理 •F.资金预算 •G.知识管理
•38
•即：地区公司项目运营决策机构。
•[PMO最高负责人（主持人）]：地区公司总经理
•以下情况，由PMO最高负责人作最后的决定：
•当PMO成员之间不能达成共识
•不能实现相互承诺 •资源不能完成相互支持和配置时
•[PMO召集人]：由地区公司总经理任命
•负责审核PMO会议议题 •负责除PMO会议决策以外的项目沟通、协调和管理
•22.66 方案设计任务书
•方案设计任务书实例：
•北京－－别墅 •重庆－－花园洋房
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•34 地产开发流程及龙湖运营体系
•22.77 景观方案设计任务书
•景观方案设计任务书模板 •景观方案设计任务书实例
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•35 地产开发流程及龙湖运营体系
•2.88 精装房定位、限价及实施方案
•地产开发阶段及地产公司组织架构
计财 部
•
发展
•
部
•
营销
•
部
•
研发
•
部
•
造价采Βιβλιοθήκη •购部• •
• •
• •
• • PPT文档演模板
工程 部
商运公 司
物业
公•说司
•1.
•明
•2.
人力资
源部
•3 地产开发流程及龙湖运营体系
•地产开发流程（1）
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•4 地产开发流程及龙湖运营体系
•地产开发流程（2）
•10
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地产开发流程及龙湖运营体系
•弱矩阵
•
•职能经理
• 职员
• 职员
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• 职员 •项目协调
•
总经理 •职能经理 • 职员
• 职员
• 职员
•职能经理 • 职员 • 职员 • 职员
11 地产开发流程及龙湖运营体系
•平衡矩阵
•
• 职能经理
•
职员
•
职员
•
项目经理
总经理 • 职能经理 • 职员
地产开发流程及龙湖运营体系
•A.投资决策及收益跟踪 •B.项目阶段成果 ••CD..运进营度决计策划管理 •E.成本管理 •F.资金预算 •G.知识管理
•14
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地产开发流程及龙湖运营体系
•投资决策
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•15 地产开发流程及龙湖运营体系
•收益跟踪
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•16 地产开发流程及龙湖运营体系
•21
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地产开发流程及龙湖运营体系
•阶段成果管理意义
•运营质 •对项目各阶段性的完成质量，由地区公司PMO成 •量评价 •员、项目团队、下游相关人员进行评价
•
阶段•明完确项目信息流的管理，每阶段成果完成后向
•
成标•项志目成员发出可进入下一阶段的明确信号
• •
运营知 •项目运识营积知识累的积累和共享
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地产开发流程及龙湖运营体系
•PMO及其相关概念定义
•[PMO定义]： Project Management Office
•即：地区公司项目运营决策机构。
•[PMO最高负责人（主持人）]：地区公司总经理
•以下情况，由PMO最高负责人作最后的决定：
•当PMO成员之间不能达成共识 •不能实现相互承诺 •资源不能完成相互支持和配置时
•3、目标客群集体的文化、历史记忆点和敏感点（2个左右）；
•4、目标客群的信息接受习惯和项目传播通道的选择；
•5、项目建筑立面、景观、案名、推广调性的方向确定（尽量用图片、模型等 •来表述意向和对目标客群进行测试）和销售道具（客户来访路径和标示指引 •及印象管理；场地包装、示范环境、样板房售楼处）选择、安排 ；
• 职员
• 职员
•职能经理 • 职员 • 职员 • 职员
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•项目协调
•12 地产开发流程及龙湖运营体系
•强矩阵
•
•职能经理
• 职员 • 职员
• 职员 •项目协调 •
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总经理 •职能经理 • 职员 • 职员 • 职员
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•职能经理 • 职员 • 职员 • 职员
•PMO • 项目经理 • 项目经理 • 项目经理
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地产开发流程及龙湖运营体系
•阶段成果管理模块
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•26 地产开发流程及龙湖运营体系
•项目启动阶段
• 阶段起止：
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中标通知书取得～方案设计任务书发出
• •①所•含《项子目成定果位报：告》—— 营销
•② •《成本敏感分析、价值分配和目标成本预设报告》——造价 •③ •《售楼处、样板房选址、定位及开放计划》—— 营销 •④ •《项目一二级计划》——项目负责人 •⑤ •《投资分析模型（启动）》——投资分析专员 •⑥ •《方案设计任务书》——研发 •⑦ •《景观方案设计任务书》——研发 •⑧ •《精装房定位、限价及建设实施方案》（如有）——研发、造价
•[PMO召集人]：由地区公司总经理任命
•负责审核PMO会议议题 •负责除PMO会议决策以外的项目沟通、协调和管理
•[PMO成员]：地区公司各职能负责人（部门经理）
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地产开发流程及龙湖运营体系
•PMO架构
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•40 地产开发流程及龙湖运营体系