开放型油田
人员构成：全国各地的石油人因中原油田的 开发田而聚合于此，非河南籍居多； 经济收入：就职于油田各厂，经济收入稳定， 福利待遇远高于市区，且有部分灰色收入，穿 着时尚、前卫； 文化秉性：学历较高，讲普通话，视野面广， 基本素质高于市区。
区域属性： 四线资源型城市 地理位置封闭 油田城市边缘
濮阳市距离河南省会郑州200公里,石油资源丰富 濮阳地处豫鲁冀省际金三角，远离中心城市和交通大动脉 项目位于油田城市边缘，城市环境较差，未来前景看好
项目属性： 中等规模,高容积率 不临城市主干道 都市感一般
项目占地46亩，容积3.5，总建面过10万平 项目南北面被其他地块半合围，东侧临文化路，噪音较小 周边生活配套较为缺失，城市感较为，客户存在一定抗性
项目属性
区位
城市和交通大动脉，因油田而建市，地理位置封闭。
濮阳位于河南省东北部， 冀、鲁、豫三省交界处，下 辖5县1区及高新技术产业开 发区，又被称为龙乡，距离 省会郑州约200公里。
全市土地面积为4188平方 公里，约占全省土地面积的 2.57% .市区土地面积255平 方分里.全市总人口384万人。
区域属性 城市 位于油田边缘，发展滞后，不临主干道，1公 项目属性 区位 里云集了众多成熟小区，片区前景看好。
本案是油田城市向东 发展的桥头堡，接受油 田核心区和濮东新区的 双重辐射，片区前景长 期看好。
本案所处片区远离核 心区，处于城乡结合部， 缺乏统一规划，4S店、 汽车美容店较多，市政 路网亟需整改。
➢ 调研区域：濮阳市区特别是油田重点项目进行拉网式排 查。
➢ 专家访谈：通过与行业专家、意见领袖进行一对一访谈， 对专业意见进行收集。
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汇报思路
项目属性界定 城市规划与发展机会
城市房地产透析 区域板块解析 市场定位预判
区域属性
城市
濮阳市位于河南东北部，豫鲁冀金三角地区，远离大
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石油开采
中原文化宫 11
城市气质
传统保守和现代开放是濮阳的双面个性，看似 矛盾却相得益彰，透露出这个城市独特的魅力
传统型市区
人员构成：以河南籍居多，多从老城及县域 迁入，保留着传统的濮阳地方生活习惯；
经济结构：除油田产业链外，基本支撑产业， vs
依附于市政单位，做生意的居多； 文化秉性：地理位置封闭及建市晚，行政力 量较为薄弱，但受山东“帮派”、“江湖”地 方文化影响较大。
汽车美容、4S店分 布较多
油田核心区
本案
距油田商贸约5－10分钟车程
濮阳新区
文化路
濮东新区 中原路 黄河路
油田东扩，市区北移是城市发展主轴。
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盘锦路
老城 5
区域属性 经济指标 中等规模、高容积，宗地现状较为平整，无强 项目属性 项目四至 势自然资源，拆迁完毕，无高大附着物
占地面积：（约46亩）
项目研究的工作阶段划分
2013/03/
市场调研阶段
整体定位与物业发展建议
规划跟进
➢项目地块查勘 ➢区域宏观经济背景研究 ➢房地产市场调研 ➢政府官员访谈 ➢专业人士访谈 ➢一线销售人员访谈 ➢消费者访谈
➢项目界定及目标分析 ➢问题结构化分析 ➢项目机会挖掘 ➢案例借鉴 ➢项目整体发展战略 ➢项目定位 ➢物业发展建议 ➢开发策略
城市房地产透析 区域板块解析 市场定位预判
古代濮阳
作为古代黄河文明的一环，濮阳也拥有悠久的 历史，名人辈出，被誉为中华第一龙乡。
古代濮阳名片
中华龙乡：出土蚌壳
龙被考古界公认为“中华第 一龙“，濮阳成为中华民族 龙文化的发源圣地
卫国都城：春秋时期
卫国迁都卫都，成为卫国政 治、经济、文化中心。 1983年，国务院批准建立 濮阳市，2003年，市区更 名为华龙区
濮阳是随着中原油田的开 发而兴建的一座石油化工城 市，是河南省确定的重点石 油化工基地。
2012年郴州市GDP为980 亿元，即将正式迈入千亿俱 乐部，经济发展势头强劲。
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石油化工产业是濮 阳经济支撑产业
没有中原油田，就没有濮阳市， 濮阳经济主要依托于石油产业发 展起来。——出租车司机 4
容积率：不低于3.5
总建面：约10.7万平
地块性质：本宗地属于旧 改性质，现已经拆迁完毕
地块现状：地块较为平整、 方正，场地内垃圾物较多；
１
建业桂圆
１ ２
２ 本案目不直接邻近中原路 和黄河路，交通通达一般。
３
地块南面现状
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[属性界定]四线资源型城市边缘, 无强势自然资源， 不临城市主干道，中高容积率、中等规模项目
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➢参加规划跟进三方沟通会议 ➢规划设计任务书
1
前期准备工作
我司接到任务单后，抽调公司骨干力量，进行专项调 研分工，积极开展调研事项推进。
➢ 调查方式 : 问卷走访形式进行市场调研
➢ 调查时间 : 2013年3月1－7日 （共7天）
➢ 调研人员: 抽调联合地产骨干人员8名策划+10销售精英
《吕氏春秋》：吕不
韦主持编写《吕氏春秋》， 为后人留下宝贵的文化遗产
杂技之乡：濮阳杂技
历史悠久，濮阳市被授予” 中国杂技之乡“
古中国黄河文明一枝独秀， 濮阳作为黄河中下游地区， 河洛文明和齐鲁文明的交 界处，孕育了灿烂了古代 文明。 与此同时，濮阳地域文明 一直作为黄河主流文化的 分支而存在。
中华第一龙
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濮阳市区
黄河
戚城古迹 10
现代濮阳
濮阳因70年代石油开采而重新崛起，全国各 地众多石油人汇聚于此，濮阳得以建市。
【油田板块】
自成一体：75年濮阳
地区发现油田，第一代油田 人从全国各地汇聚于此，会 战中原油田。油田各个系统 自成一体。
人员结构：油田人来
自五湖四海，人口以非河南 籍为主，在饮食结构、消费 习惯及说话方式与本市籍差 异很大。
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核心问题导出
01
核心问题
1、未来1-2年，濮阳特别是油田楼市趋势、特点如何？ 2、面临不确定的楼市环境，本项目市场如何定位？
02 破题原则
1、中等规模体量限制决定了本项目要善于乘势。 2、濮阳楼市区域性极强，应聚焦油田板块研究。
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汇报思路
项目属性界定 城市规划与发展机会
【市区板块】
建市较晚：1983年，
濮阳建市，典型的资源型城 市。
人员构成：市民基本
上都是从老城和各县区搬迁 过来，市区人口约20万。
京开道
市区板块
油田板块
本案
濮阳市区以京开道为界，东西分为：市区和油田板块。两大 区域人员构成、工作性质、生活消费习惯相差巨大。油田各 系统自成一体，与市区相互依存又有所独立。