说明：1、各板块竞品库存总量。2、各板块竞品是否有上市土地。3、未来市场竞争压力判断（大、小、适中）
本案 琥珀森林 金浦翡翠谷 恒大华府 万科新都荟 万科尚都荟 万科九都荟 中交G81 复地宴南都 保利堂悦
竞品存量明细表（示例）
8.1 5.4 3.8
8.5 6.5
8.1
8
12.17 14.4
小行板块 南站板块
项目全周期策划方案编制指引
1
说明
本模板为中南房地产集团下属各城市/项目公司编制《项目全周期策划 》的操作指引，所有示例仅供参考。 各城市/项目公司需在本指引内容框架下，结合项目自身实际，对各模 块内容进行编写，最终形成本项目的《项目全周期策划方案》。
2
一 项目全周期策划内容清单 二 项目全周期策划模板
3
一、项目全周期策划内容清单
模块 1.项目概况 2.产品定位 3.开发路线图
4.营销策划
主要内容
1.1项目基本情况分析
1.2周边项目分析 2.1客户定位
2.2业态及户型定位 2.3价值定位 3.1开发路线图
3.2亮点工程定位 4.1项目核心价值、卖点梳理
4.2项目推盘节奏 4.3分阶段营销推广方案
明确开发分期、开发顺序 明确亮点工程做哪些？什么时间做？什么时间展示？
综合计划部
从自身、竞品、客户三方面梳理形成项目卖点
明确营销推广分期、各分期推广主题、推广手段
营销管理部
4.4销售回款计划
一年以内的计划需细化到月，一年以后的计划需细化到季度
4
一、项目全周期策划内容清单
模块 4.营销策划 5.成本策划
119㎡ 3房2卫 115㎡ 3房2卫
120㎡ 3房2卫
128㎡ 4房2卫
135㎡ 3房2卫 141㎡ 4房2卫 140㎡ 4房2卫
139㎡ 3房2卫
160㎡ 4房2卫
170㎡以上 大平层
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1.3周边项目分析
1.3.5竞品价格对比
项目名称 xx
单价 20500
xx
精装/毛坯 精装
万科xx
保利xx 复地xx
xx xx
标准 地暖+新风
未开盘
精装标准 2500
总价区间 170~250万
15
1.3周边项目分析
1.3.6竞品户型对比
项目名称 物业类型 绿地世纪城 叠加别墅
户型 5室2厅2卫 5室2厅3卫
用地面积： 571864 ㎡ 成交楼面价： 4500元/㎡（住宅） 容积率：0.9
土地编号：2013G34 （中粮鸿云） 用地面积：144958㎡ 成交楼面价： 7338元/㎡ 容积率：2.2
（1）本案土地成交楼板价（约7100元/平米）在区域市场存在较大的劣势；其中威胁最大就是和本案最近的中海国际社区、启迪方洲；
（2）区域直面竞争的中海国际社区、启迪方洲项目均主打刚需产品；
（3）本案如果也做普通的刚需产品，客户层竞争较为激烈，因此建议本案严格控制面积和总价，便于快速跑量。
11
1.3周边项目分析
1.3.2区域竞品分布图
标识并说明：与本项目存在竞争关系的板块
请插入区域竞品分布图
12
1.3周边项目分析
1.3.3竞品存量分析
本部分主要围绕地块属性、项目基本规划及开发指标、地块周边现有（潜在）竞品分析展开。需要说明项目所处区 位、周边配套及资源、项目基本规划指标、实际开发指标、周边竞品的存量、面积段、价格、户型等内容。
8
1.1地块资源与属性
区位 交通 产业 居住环境及氛围 周边配套
请插入项目区位图 ，需包含详细的项目周边道路交通、配套等内容
责任部门 营销管理部 成本核算部
财务管理部
工程管理部 人力资源部
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一 项目全周期策划内容清单 二 项目全周期策划模板
6
二、项目全周期策划模板
1
项目概况
2
产品定位
3
开发路线图
目录
4
营销策划
5
成本策划
6
财务策划
7
招标策划
8
工程策划
9
人事策划
10
物业管理
7
1.项目概况
1.1 地块资源与属性 1.2 项目基本指标 1.3 周边项目分析
中花岗地块
1.6KM 约1.9KM
土地编号： NO.2013G03 （中海国际社区） 用地面积： 190106㎡ 成交楼面价： 5554元/㎡ 容积率：2.36
成交楼面价： 6433元/㎡ 容积率：2.0
土地编号： NO.2010G60、61 （富力城）
约7KM
土地编号： 2011G51 （启迪方洲） 用地面积： 393806㎡ 成交楼面价：3041元/㎡ 容积率：3.5
6.2经营性净现金流测算
总体，分年度、分月份测算，现金流回正测算
6.3融资净现金流测算
6.4敏感性分析
工程策划
明确标段划分，施工总平布置，样板引路计划，工艺工法及新材 料推进计划，质量管理目标、质量管理重难点及应对措施、质量 通病及应对措施。
人事策划
明确项目组织架构、编制安排，需要多少人，什么时间到位。
6.财务策划
7.工程策划 8.人事策划
主要内容 4.5价格规划
编写要求 明确价格提升计划、价格支撑因素
4.6营销费用计划
5.1目标成本测算
以《目标成本估算表》为基础，测算项目目标成本（分业态）
5.2成本控制、降本核心要点及措施 明确项目成本控制核心措施、降本核心要点及措施
6.1净利润测算
总体、分年度、分业态净利润测算
编写要求
责任部门
主要围绕项目所处地块的区位、资源、项目基本指标（面积、容积率、绿地 率等）方面展开
营销管理部
主要围绕周边重要地块成交对比、周边区域竞品展开
明确客户是谁、从哪里来、客户档次。
明确做什么业态、什么样的面积段做什么样的户型
营销、成本、工程 “三位一体”
以《项目价值定位配置点检表》为基础，明确项目做哪些价值点，怎么做。
28.1
13
1.3周边项目分析
1.3.4竞品面积段对比
项目名称 xx xx xx xx xx xx xx xx
xx㎡ x房x卫 86㎡ 3房1卫 89㎡ 3房1卫
85㎡ 3房1卫
85㎡ 2房1卫
97㎡ 3房1卫
95㎡ 3房1卫
105㎡ 3房1卫 105㎡ 3房1卫
100㎡ 3房1卫
面积段及房型
115㎡ 3房2卫 113㎡ 3房2卫
9
1.2项目基本指标
项目
总用地面积 建设用地面积 容积率 总建筑面积
地上建筑面积
地下建筑面积 建筑密度 限高 绿地率 停车位
地上停车位 地下停车位 住宅面积 商业面积 其目总图 10
1.3周边项目分析
1.3.1 周边重要地块成交对比
土地编号： NO.2012G40 （世茂君望墅） 用地面积： 147673㎡