大润发
杨舍西路
沙洲路
苏果超市 商业步行街
杨舍东路
本案 华联超市
百信超市
暨阳湖生态园
香港城（欧尚）
张家港市商业主要集中在沙洲路步行街，杨舍路。
张家港市在物流港口、道路交通、外资利用、制造以及产业服务等方面都有非常 大的优势，但商业发展现状还比较滞后。目前，张家港市的商业圈就是以步行街 为中心，老商业中心商业面积约20万方，其中包括大约300家临街商铺，约80家 休闲餐饮。另有六条相对专业经营的商业街道。具体如下：
通过此项目的商业，为张家港客群营造与上海同等的生活方式、同等的生 活品质，使张家港成为上海国际大都市的同核城市 。
区位
楼层 商 家
1F 三福百货
步行街
1F
1F
1F
杨舍西路
1F
1F
沙洲中路
1F
安踏 上海城隍珠宝
哥弟 天澜百货
喜视眼镜 戴梦得珠宝
租 金(元) 16
20 22 16 13 5
13
步行街沿街一楼的
21927
20000
15000
10000
5000
0 昆山
21013
24800
22001
江阴
张家港
常熟
张家港市城镇居民人均可支配收入达24800元，在全国县城经济百强县（市） 中列第三位，人均GDP达142000多元，反应了居民非常的富裕了.
地区生产总值
社会零售品消费总额
张家港市地区生产总值连年上升 保持高增长率，代表张家港市的 市场经济相当活跃，正在大跨 步的快速发展。
95.87 16.8%
2005年
112.2 17%
2006年
133.18 18.7%
2007年
约157
22.5 18%
2008年
50.00% 45.00% 40.00% 35.00% 30.00% 25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00%
张家港市社会零售品消费总额2008年约达到157亿元，连续2年 增长率超过18%，高增长说明了张家港市的市民消费需求强劲。
沙洲中路
沙洲中路是步行街的一个延续，其业 态也较丰富，其中以大中型餐饮和娱 乐业最为集中。宝丽金、百乐门精英 会所、金海华餐饮等具有代表性。 沙洲路以西大多是商业配套的业态， 相对家居布艺比较聚集。
沙洲中路业态配比：
其他20%
餐饮25%
家居10%
娱乐45%
餐饮 娱乐 家居 其他
沙洲中路沿街商铺还是主要以餐饮、娱乐为主，以西还有 一定比例的布艺家居店，属于市区的成熟商业街区。
街道名字
主营业态
街道名字
主营业态
杨舍西路
服装鞋帽
杨舍东路
餐饮美食
沙洲中路
娱乐购物
南环路
文化电脑类
东环路
装饰装潢类
暨阳中路
五金类
沙洲路步行街
沙洲路是张家港市唯一的商业步行街，是当地 市民购物消费的主要场所。
步行街沿街主要以品牌服饰专卖为主，结合餐 饮娱乐的商家。
整条商业街业态丰富，商业气氛浓厚，经过很 长时间的发展，已经培养了许多忠实的消费者。
15万平米
功能分区和业态规划：
1.水晶宫购物中心-以购物为主体功能：包括高档购物中心、特色超市、大型主题店; 2.太阳广场-以购物/文化休闲/餐饮为主体功能：主要由品牌专卖店构成，是一个小型
的Shoppingmall; 3.克拉水岸-以餐饮/休闲为主体功能：引进各色美食名吃以及咖吧、茶吧、休闲餐厅等; 4.欧陆风情街-以娱乐/商务/社交为主体功能：由演艺中心、高档中餐馆、高档西餐馆、
商业策划提案报告
项目认知
外部环境分析： ·宏观经济指标分析
发展规划
项目分析： 地块分析 项目规划剖析
商业市场分析
周边商业市场分析： 商业市场分析 商业业态分析
竞争项目分析： 供应分析 项目特性分析
项目SWOT分析
策丰招商团队意见
项目总体定位
商户\租户访谈
市场存在空间
业主及设计部门意见
主定位
业态规划及配比
主要大型商业项目：
国际购物中心 商业大厦 第一人民商场 凯丽百货
步行街业态配比：
服饰45%
娱乐5%
鞋帽11%
食品5%
餐饮16%
百货8%
通讯数码8%
金银珠宝10%
服饰 娱乐 餐饮 金银珠宝 通讯数码 百货 食品 鞋帽
沙洲路步行街以品牌服饰专卖为主，休闲购物占整条街 的八成，餐饮占到16%。
杨舍西路
品现市场上还处于空缺。
张家港需要一个休闲运动系列用品专卖的销 售场所，新兴品牌的进入成为新的市场增长 点。该项目有发展这一市场的先天条件，来 弥补步行街业态的不完善。
市场分析带来的启发：
商业市场有空间
张家港市的商业市场处于不完全竞争状态， 市场有较大空间
市场品牌层次较低
张家港市商业市场缺乏专业品牌，市场有巨大发 展空间，但须市场培育期。
综上分析：
随购物公园全新体念式商业消费模式的出现，提供与大城市中心区相似 品质的生活方式，本地中高端的消费群体及周边城市的中高端消费群体在购 物、消费中享受生活，特别是在夜间的休闲娱乐方面。由于项目体现了“同 核上海”的理念，能充分满足高收入人群的物质生活和精神生活。从而改变 部分消费人群的消费习惯。
香港城 （一站式综合性购物商业城）
规模：建筑面积18万平米 整体定位：国际级全业态一站式商业中心 功能定位：集购物、餐饮、休闲、娱乐、 现代商务、度假为一体 位置：东二环路与东苑路口 已开业欧尚、奥特莱斯，同时 提出前三年返租7－8％，并有统一经营管理 价格：预售均价为1.7－1.8万/平米（沿街）、 1.5－1.6万（内街） 实际实现均价：发展商为提升板块人气、提升 物业价格而投入较大招商力度，由于欧尚租金 相对低廉，整体实际销售价格为1－1.2万元 。
张家港市社会零售品消费总额 连年超过18%的增长，代表张 家港市市民的购买力越来越强。
四大宏观经济
指标利好因素
房地产开发投资
人均可支配收入
张家港市的房地产市场由于众 多外来资本的投入，开发资金 和开发面积都有大幅的上升， 房地产市场非常火爆。
张家港市人均可支配收入超过 24000多元，代表张家港市民 越来越富裕。
杨舍西路业态比较丰富，有小百货、服饰、药店、 婚纱摄影、金银首饰，眼镜等。
该路是作为步行街的一个商业补充，经过改造后 人气和商业环境比较良好，形成了一条独特的商 业后街。
杨舍西路商业街业态配比：
服饰50%
鞋帽20%
服饰
饰品10%
鞋帽
银行等配套15% 饰品
其他5%
配套
其他
杨舍西路沿街商铺还是主要以服装鞋帽为主，饰品、银行配套 及其他等所占比列相近，以及形成特色街区，人气比较足。
SWOT 面积会减小。
房地产开发投资额（亿元）
140
120
100
80
60
43.48
40
20
0
2007年
51.55
2008年
开发房屋施工面积（万平方米）
1400
1200
1000
903
800
600
400
200
0
2006年
893.1
2007年
张家港市房地产开发投资进入高增长期,但开发施工面积在逐步放缓.
（元）
30000
25000
1250 19%
50.00% 40.00% 30.00% 20.00% 10.00%
0 2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
0.00%
张家港市地区生产总值连续三年增长超过18%，超越了全国平均增长率， 是发展相当迅猛的城市。
亿元
240
200
160
120
82.08
80
40
16.7%
0 2004年
本案
本案东南3号地块详细规划图
本案
可以看出本案东南区域规划重点以居住区为主，底楼配置少量商业，未来可为 本案提供强有力的人口支持。
区域三大利好因素：
聚首张家港核心地段，巨大的地段优越价值。
区域三大利好因素
紧邻商业步行街，巨大的人流，车流交通四 通八达，可依托得天独厚的优势，吸引有效 人流。
随着项目周边环境改造，政府大力提倡，政 策多面支持，商业服务业拓展时间好。
4.近期建设：杨舍城区近期建设重 点：城市核心区以完善城市功能为 主；城西组团突出购物公园建设； 城东组团加快物流园区、专业市场、 梁丰生态园和文化中心建设；暨阳 湖建设全面展开；城北组团严格控 制。
■宏观经济指标分析 ■商业市场分析 ■项目分析 ■厂商访谈 ■定位研究 ■项目定位布局与分割建议 ■销售方式与策略 ■销售均价研判
租金范围在 16--22
元/平米/天
杨舍西路沿街一楼的
租金范围在 13 --16
元/平米/天
沙洲中路沿街一楼的
租金范围在 5--13
元/平米/天
从以上竞争项目我们分析出以下结论：
1 张家港市商业中心的格局虽然成熟，但不完善，缺乏统一 规划，停车等配套设施欠缺；此外，从经营的业态来看， 基本定位在中低档次，没有拉开品牌，错位经营，不能 满足多层次的消费需求。
1.市区规模：近期市区城市人口60 万，其中杨舍城区36万人，金港城 区24万人；远期市区城市人口87万， 其中杨舍城区55万人，金港城区32 万人。
2.结构布局：杨舍城区由城市核心 组团、城北组团、城西组团、城东 组团、暨阳湖组团、省级经济开发 区北区和省级经济开发区南区，形 成七组团结构。