•重汽制造、钢铁及纺织产业
与济南对接
•旅游名城
•交通发达
•山水圣人旅游线路的中心
•高带公路、高等公路纵横
•世界的泰山
交织
•城市互动
•积极与淄博、莱芜、德州等5 市加强合作
泰安发展的 五大优势
•宜居城市
•自然条件优越，发展成其 他城市居民的第二居住地
泰安分析
• 泰安是具有深厚文化底蕴的文化名城，其传统的齐鲁文化具有兼容并蓄、胸 襟博大，富于人文关怀和人道精神等鲜明的精神特质
• 随着城市建设和规划的发展，零售商业开始向城市周边区域发展，宝龙城市 广场和名嘉广场的建设将为城市带来新的商业思念
• 从老县衙旅游文化街的案例来看，泰安发展旅游地产应注意： – 文化与旅游相结合中，既适合本地人消费又能吸引游客消费 – 以某一业态做大做强，带动整体定位的落实 – 业态的有序组合，协调项目整体发展，实现盈利 – 后期营运推广是长期的、科学的工作
• 泰安分析 • 商业分析 • 项目分析 • 项目定位 • 服务收费
泰安分析
• 泰安是一座历史文化名城
泰安市位于山东省中部，是古代齐
鲁的中心地带。五岳独尊的泰山雄
踞境内，是远古部落频繁活动和古
帝王祭拜天地及封建帝王争相举行
封禅大典的地方，这使泰山周围地
区成为中华原始民族之发源地和宗
• 教齐、鲁文化圣的地浪。漫与厚重
利用现有条件发展具有差异化特色的LOFT商业区
项目分析
• 项目消费者分析 – 以本地城市白领、小资一族、浪漫情怀的常住民为核心消费群体 • 泰安城市区拥有约50万城镇居民，整体消费基数较大 • 泰安经济较为发达，商业商务交流频繁，餐饮、娱乐等行业具有较大 的市场潜力 • 项目周边有山东科技大学、山东农业大学、泰山医学院、泰山学院等 高等教育机构，教师和学生等高素质群体是本项目主要消费群体之一 ，同时是本项目文化与创意产业链上的重要一环 • 立足于本地消费群体也易于培养本地文化特色，最终形成旅游氛围
•旅游目的 地
•岭南会馆 风情的体现
•移民与融 合 •先峰和时 尚
前言
• 我们需要重点解决： – 发掘泰安特有的文化思念，为本项目注入文化基因，使之成为有生命力 和影响力的“个体” – 建立啤酒与泰安文化（中国文化）的沟通点，使啤酒具有鲜明的本地特 色，并带动啤酒的销售和品牌效应 – 通过项目运营推广，不断建立并巩固消费群体
• 泰安分析 • 商业分析 • 项目分析 • 概况 – 占地面积：74841.7㎡ – 建筑面积：36870.12㎡ – 可用建筑面积：30000㎡ – 广场面积：约25400㎡
• 项目位于外环路以南、龙潭 路以西，属老城、新区的交 汇地带；
• 外部交通相对便捷，人流车 流主要通过龙潭路到达，公 交线路数量偏少；
• 齐鲁大地是中华文明最早的发祥地之一。
•
齐：重商、注重革新，在文化上表现为“浪漫”
•
鲁：重农、注重继承，在文化上表现为“厚重”
泰安分析
• 经济较发达 在济南都市群经济圈总体规划中，整体都市圈包括7个城市，其中济南、淄
博属于经济比较发达的第一方阵；泰安、莱芜处于较发达的第二方阵；
而德州、聊城、滨州属于经济欠发达的第三方阵 • GDP
• 泰安是拥有城区内约50万人口的大型城市，经济水平较为发达，使城市具
有一定数量的追求精神生活、勇于尝鲜的个性化群体，具备发展个性化、独 特性的商业项目的基础
• 泰安分析 • 商业分析 • 项目分析 • 项目定位 • 服务收费
商业分析
•红门商圈，泰山登山入口处， 以经营泰山石、字画为主，兼
营部分当地土特产。
•市府广场商圈， 市政府南市政广场 ，以金座地下步行 街和易初莲花为主 。
•火车站银座商圈， 位于东岳大街、龙潭 路交汇处，以银座为 中心，涵盖百货、家 电、服装等。
•青年路财源街商圈，泰安主要 商业聚集地，以青年路和财源 街的交汇处为中心，以百货和 精品店为主。
老县衙旅游文化街分析
• 项目位置：岱庙正南，南依财源大街,东邻通天街、西邻青年路 • 建筑面积：约2万平方米 • 建筑风格：采用环廊相连的仿明清古建筑风格 • 景区特色：集观光、住宿、休闲、购物、餐饮于一体特色旅游文化景区
• 建筑体为厂房和仓库，单层 为主，部分为2-4层，层高较 高
•中
心大 道
•出 入
口
项目分析
• 项目可发展方向思考 – 项目的个性定位方向 – 项目消费者分析 – 啤酒元素在项目的运用
项目分析
• 项目的个性定位方向 – 本项目的建筑特征为旧厂房，约30栋，层高较高，楼龄为20-30年，可利 用和改造的空间较大 – 本项目处于新老城区交汇处，交通较便利 – 本项目空地较多，停车较方便
前言
•开发理念 •自发形成
•案例 •杭州49
•上海田子 坊
•发展轨迹
•创意企业/ 艺术家进驻
•商业功能 配合
•旅游目的 地
•文化符号
•杭派文化 •创意城市
•现代视觉 艺术
•企业/政 府开发
•广州信义 会馆
•深圳OCT
•商业功能 开发
•艺术氛围 营造
• 结论 – LOFT具有独特的商业文化体系 – 本地文化是最具生命力和吸引力的文化 – 旅游功能不是最初的目的，而是必然的结果
啤酒厂商业策划提案
2020年4月24日星期五
前言
• 发展商的期望主要为 – 将旧有厂房改为商业用房，以盘活资产 – 围绕啤酒做定位，以商业地产的运作带动啤酒的销售和品牌效应，并最 终形成固有模式，以利于推广
• 以旧厂房、仓库改做商业的LOFT商业，在国内的成功案例并不少见，但其开 发理念和文化理念各不相同，通过对这些案例的分析，为本项目的开发提供 有益的经验
2009年全市实现生产总值(GDP)1715.7亿元，比上年增长13.6%； • 人口规模
2009年全市常住人口548.0万人，增长4.4‰，其中城镇人口264.2万人
• 消费能力
2009年，市区居民人均可支配收入17672元，比上年增长9.8%；人均消费性
支出12319元，增长5.0%
泰安分析
•承接产业
• 面临问题 – 业态缺少特色：目前引进的商家中缺少本地化、特色化、个性化的商家 – 整体规划较乱：购物、餐饮等业态规划较混乱，缺少统一、鲜明的主题 – 营销方式较少：项目缺少统一的运营管理机构，后期市场推广工作缺失
商业分析
• 泰安传统零售商圈是以火车站为发展核心，主要商场、步行街聚集于火车站 周边；商业面积较小、周边环境较差、不利于商业的长期发展