N
（1）-2《交接维修
记录》
填写记录：QR7.5（1）-1《楼 宇接收记录》
Y
《 记 录 》 交 施 工 方 安 排 整 改 ， 约 定 完 成 时 间
物
业
业
主
、
签
业
字
主
确
对
认
整 钥
改 匙
部 移
分 交
验
收
，
签
字 确 认 。
ZH /I B7 .5 文 件（ 1） 号 -2 -2 00 5
作
版
业
号
C
指
作业指导书
版号/状态
C/0
标题 新接楼宇入伙管理流程图
页数
第1页共2页
管理处组建
入伙前 3 个月组 建管理处，主 任、工程主管、 助理员、维修等 人员若干进场， 入伙前 1 个月所 有人员配齐。
落实管理用房： 包括物业办公用 房、员工更衣 室、工具房、仓 库、业委会用房 等。
编制物品采购 计划：包括材 料、工具、用 品、服装等， 报批后根据采 购程序适时采 购。
作业指导书
标题
人员和培训管理流程图
培训计划申请
年度培训计划
批准
组织实施
内部培训
外部培训
培训档案
过程监视
作业指导书
标题
采购管理流程图
文件号 ZH/IB6.2-0-2005
版号/状态
C/0
页数
第1页共1页
文件号 ZH/IB7.4-0-2005
版号/状态
C/0
页数
第1页共2页
一、供方评价控制流程图
供方初 选
采取 措施
编录 新合 格供 方目 录
作
Z
业
H
指
/
导
I
书
文B
件7
号.
4
-
0
-
二、采购控制流程图 物品需求计划 审批 采购实施 直接采购 验证 进货现场验证
采购计划
2 0 0 5
版 号C // 状0 态
第 采购 2 标 管理 页页 题 流程 数共 图2
页
初审、会签
劳务采购申请
合同、协议采购
进货验证
劳务验证
筑
协议书
决算分
执 g 电视
照 共用天
项清 单；
d
线合格
e 工程设
业
证
计变更
主 h 用水
清 审批表
册
通知及 技术核 定单
等
i 水费
(包括
收缴合
质量事
同书
故处理
等。
记
（见
录)；
《清
f 隐蔽工
单》）
程验收
记录；
g 沉降观 察记录 及其沉 降观察 点布置 图；
h 钢材、 水泥等 主要材 料的质 量保证 书；
管理工作流程图
编制：日期：
审核：日期：
批准：日期：
文件受控章 责任部门：物业管理部声明：未经许可，不得翻印。
2005 年月日发布 2005 年月日实施
作业指导书
标题
1 物顾业客管需理求服务流程图
文件号 ZH/IB7.5-0-2005
版号/状态
C/0
2 新接物页业数策
划
第3 非1页常规共设1页计开发
4 非招标文件
版号/状态
C/0
标题
房屋装修管理流程图
页数
第1页共1页
装修宣传、指导
制定相关制度
口头告知业主
张贴公告
装修前管理
装修申请
图纸审核
签订装修协议
办理出入证
装修施工管理
装修时间控制
防火安全控制
巡视监督检查
垃圾清运控制
共用部位防护
违规处理
过程监视
文件号 ZH/IB8.2.3-3-2005
作业指导书
版号/状态
C/0
i 水、 电、空 调、电 梯等设 备及卫 生洁具 的检验
合格 证；
j 机电设 备订购 合同、 单台设 备的说 明书、 试验记 录及系 统调试 记录等 （见 《清 单》）。
《工程资 N 确 Y 移
料移交清
认检
交物
单》交发
查结
业管
展商
果
理公
司
注：资料移交最迟在地产商将楼宇资料报送市档案馆的同时，移交一份到物业公司存档。
5 招投标文件
6 编制、评审标书
7 投标、中标
8 编制、评审合同
9 签约
31
10 组建管理处
过
程
、
11 编制管理计划
13 人员和培训管理
服
务
12 审批、实施
14 采购及外包管理
巡
视
16 小区
15 标识管理
标题
编写 审核/评审 分发范围 分发号 发放登记
文件清单 归档 保管 对外提供
更改 评审 归档 保留标识 销毁
入伙实施
入伙场景布置：
入伙手续办理：
①室外花卉摆设、 景观布置；
①入伙资料发 放；
②导向路标设置、 引导人员安排；
③室内环境布置， 实行地产、物 业、银行联合办 公；
②填写登记表；
③交纳相关费 用；
④签署“承诺 书”
具体见 ZH/IB7.5 （1）-2《业主入伙 手续办理流程 图》。
楼宇交接完成后，由文员负责 进行
公用事业单位 联系，电话、 有线开通安 装，煤气开户 及通邮等事 项。
入伙展开
“开荒”工作：入 伙前 1 个月入住小 区，对小区进行全 面清洁，逐幢、逐 层、逐户清理、清 洁工作，见《清洁 标准》
主动联系走访街 道办事处、警署 等政府办事机构 和部门进行沟 通，协调关系。
作业指导书 标题 新接楼宇入伙管理流程图
表》。
缺陷登记，填写记录
N
确认检查结果
QR8
物
2.3-9《整改项目验收表》
业
由施工方对缺陷部分进
公
行整改。
司
Y
接
施工方、管理处对整改
管
项
进行验证，填写记录：Q
注：1。经初验同意接管的楼宇，不等于楼宇质量完全符合国家及设计标准，发展商不能排除承 担整改质量缺陷的责任；
2．在相关规定的保修期结束时，经过物业公司认可后才能向施工单位支付保修金。
交楼登记工作，填写记录 QR7.5（1）
-3《交楼统计表》。
提前 15 天联合发 出“入伙通 知”，包括：
①入伙流转单；
②入伙手续办理 流程图；
③入伙收费一览 表等。
文件号 ZH/IB7.5（1）-1-2005
版号/状态
C/0
页数
第2页共2页
业主收楼交接：
作业指导书
ZH/IB7.5（2） 文件号
-0-2005
文件号
ZH/IB8.2.3-3-2005
作业指导书
版号/状态
C/0
标题 物业接管验收流程图
页数
第2页共2页
二、资料部分移交：
发展商、 承建商、 物业公司 组成资
料 验收小组
列出 移交文
件清单
根据文 件 清 单 内 容 对 资 料 逐 项 进 行 移 交
产
市府验
权
收合格
资
资料：
料 a 工程
： 竣工验
人员培训：从 管理处成立之 日起，开始对 新进员工安排 培训，具体 见：QMP6.2《人 员和培训管理 程序》
入伙准备
入伙资料编制、 委托方确认：
①交房手册；
②业主临时公 约；
③承诺受；
④业主资料登记 表等。
工程技术人员提 前 3 个月到场， 参与设备调试， 了解设备原理、 性能，熟悉水、 电、气管道线路 的铺设位置及走 向。
①预付 3 个月 管理 费；
②预付 装修 垃圾 清运 费；
③代收 费用；
④其 他；
2005 程 序；
第1页共1页
不合格识别
不合格服务 标识 隔离 性质判别 不合格服务性质
严重不合格
处置意见 审批
进货不合格品
进货不合格品性 制
轻微、一般不合 格
合格
处置意见
处置实施
不合格 让步接受
不合格服务
进货不合格品
拒收
整改、返工
让步使用
教育、批评
经济、行政处 罚
验证
纠正/预防措 施
报告
文件号 ZH/IB7.5（1）-1-2005
文件号 ZH/IB8.2.3-4-2005
作业指导书
版号/状态
C/0
标题 业主看房收楼流程图
页数
第1页共1页
业主持“流转单”由维
修人员陪同到现场查验
建筑情况： 如墙面、顶面、 门、窗等。
配置的设备设 施：
如水、电、气、 电话、有线等， 及其他设备、装 饰情况等。
抄录水、电、 气表读数。
填写记录：QR7.5
入库
物品合格判退定货
备案
作业指导书
标题
顾客满意 信息获取
顾客满意管理流程图
劳务合格判定 整改
文件号
版号/状态
C/0
页数
第1页共1页
业主
投诉
接
处
待
置
业主
报修回访
回
抽
访
样
业主满意率
问卷调查
回
发
回
回
访
放
收
复
统计
分析
改进
过程监视
作业指导书
ZH/IB8.3-0-200 文件号