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[键入文字] 花都区迎宾大道北101亩商业金融地块调研报告
开发部:余海东黄刚山
2009年6月26日
目录
第一部分地块情况 (3)
一、地块地理位置 (3)
二、地块主要参数 (5)
三、地块背景 (6)
四、地块现状 (7)
第二部分宏观环境简介 (11)
一、花都简介 (11)
二、近期经济简介 (11)
第三部分房地产市场分析 (13)
一、花都近年房地产开发投资情况 (13)
二、酒店市场 (14)
三、写字楼市场 (17)
四、商业发展情况 (19)
第四部分项目综合可行性分析 (21)
一、地块优劣势分析 (21)
二、开发可行性分析 (22)
三、结论 (22)
第一部分地块情况
一、地块地理位置
地块位于花都区迎宾大道北，距花都区政府约4公里，距新白云机场约9公里路程，直线距离只有5公里
区政府
新机场
本地块
合和新城
二、地块主要参数
三、地块背景
地块所在区域邻近机场，附近开发程度还较低，主要开发项目为酒店，自机场迁入花都以来，高档酒店数量突增，07年新开的华锯君悦酒店、云峰大酒店等项目就在地块附近，香港投资的五星级嘉华皇冠假日酒店目前正在建设中，该项目已于今年5月份封顶
嘉华皇冠假日酒店地理位置与本地块有些特殊，该项目于2007年奠基动工，对外宣称占地190亩，建成后将包括高级酒店、甲级写字楼、服务式住宅和商品房，现在两栋主体楼已经封顶，其中一栋刚好嵌入本次出让地块的中间，另一栋位于地块旁边，而本次出让地块101亩，结合地块自身及周边地形观察，有可能在他们所说的190亩之内，向房地产交易中心咨询时对方工作人员表示嘉华集团可能也将参与此地竞买，并声称将会是公平竞争
嘉华集团在花都发展简介：
嘉华国际1987年在香港联交所上市，主要在香港和内地投资地产及酒店项目。
该集团在香港的地产项目超过40个，还持有银河娱乐集团有限公司18.7％的权益，银河娱乐在澳门发展有“星际酒店”等项目
嘉华国际早在上世纪90年代已进入广州，开发了位于越秀区东风西路的港式住宅嘉和苑，并于上世纪90年代初期进入花都拿地。
2006年5月26日，嘉华国际和万科集团达成协议，成立合资企业，共同发展同样位于花都新华的另一占地约1000亩的新项目
2007年经过114轮竞价以2.06亿元取得花都建设北路地块，楼面地价4598元/平方米，比底价翻了3倍多，高于当时花都区一手楼均价
四、地块现状
嘉华酒店项目
君悦酒店
本地块
第二部分宏观环境简介
一、花都简介
花都是广州市、珠江三角洲通向中国内地的北大门，拥有发达的水、陆、空、铁立体交通网络。
总面积970平方公里，户籍人口63万。
功能定位：花都区将发展成为拥有强大对外交通枢纽功能，自然生态优美，以现代物流业、汽车工业、与空港联系紧密的外向型、高新技术产业为特色的，城乡协调有序发展，功能相对独立完善，适合居住、创业的广州北部重要城市组团。
空间结构：北山南城、一港二区、西主东辅，主城区的规划结构为“二核心三廊道八组团”，辅城区的规划结构为“一核心二廊道四组团。
二、近期经济简介
自白云机场、汽车城等重大项目进入花都以来，给花都带来了强大的动力和活力，精心打造珠宝城、汽车城、皮具城以及航空港和亚洲物流中心等，2008年全年花都区国民生产总值489.56亿元，同比增长12.8%。
按常住人口计算，人均地区生产总值66870元，同比增长9%。
2008年城区居民人均可支配收入21081元，比上年增长18.45%%；农民年人均纯收入9068元，增长13.2%
2008年城乡居民存款达到了301.6亿元，年均增幅在16.2%
第三部分房地产市场分析一、花都近年房地产开发投资情况
二、酒店市场
（一）发展历程
早期花都区的酒店业以天王酒店、丽美大酒店、花都大酒楼为代表，96年新建的四星级新世纪酒店一帜独秀，在花都的酒店及餐饮行业中独领风骚数年，后来由于经营不善，于2005年进行拍卖，由外资重新投资掌控经营，现在仍算是花都最有名的老牌酒店。
2006年以来，随着花都投资环境的日益改善，商务洽谈及广交会等商务客源的日益增多，花都区如雨后春笋般涌出一大批新兴的酒店：华钜君悦、机场诺富特大酒店、云峰大酒店、合兴大酒店、锦都商务酒店、凤凰商务公寓、华悦酒店、享利商务酒店、银丰国际公寓等不同星级不同类型的酒店，为企业投资提供了良好的配套服务环境。
现花都有综合性酒店 47 家，可提供 8000 多个床位，3万多个餐位。
到目前为止花都城区还没一家真正意义上的五星级酒店，新世纪酒店曾在2007年被国家旅游局摘掉四星的等级，后来广州旅游局复评，认为是误摘，现在正在冲五星，但毕竞年代较久远，设备装修等已不如新开酒店；君悦酒店也自称为准五星，实际为四星，只有现在在建的嘉华皇冠假日酒店是按五星级标准建设，现在主体已经封顶。
机场旁边的诺富特酒店和南航明珠酒店算得上五星级标准。
近几年祈福集团大举进入花都的房地产市场，同时也看好花都的酒店业发展前景，伴随地产开发的还有祈福的几个酒店，不过几年时间过去了，真正投入运营的还较少，未来都建好之后也将进一步丰富花都空港周边的酒店市场
（二）客源分析
花都酒店客源规模与分布范围较广范，外省市商务客人、港澳及广州周边城市旅游度假客人、每年参加广州交易会的外国游客居多，且每年呈不断上升的趋势。
这类客人文化素质层次较高入住酒店的要求较高，个人的消费水平也高另外花都周边如皮革等产业的工厂较多，经常会与客商举行一些产品展示及座谈会等，对高档酒店的宴会厅及大型会议室需求较多
（三）现状分析
城区及近郊最主要的为新世纪、君悦、云峰等几大酒店，都是四星级，除新世纪为城区中心的传统高档酒店外，另外的主要都集中在去机场的迎宾路上
新世纪的客源比较广，外商、投资者、旅游者以及其他高端客户群等，因为他地处城区最中心，邻近商业大道，周边餐饮娱乐等比较发达；而君悦、云峰等则主要针对机场客户，如参加广交会的客商，主要以商务为主，以及附近工厂接洽客户等用途，对会议室的需求较多；机场板块的酒店则与君悦及云峰等酒店客源接近，短暂停留的客人较多，因为太靠近机场，不如花都迎宾路一带的酒店安静、舒适
迎宾路的酒店以团体为主，而中心区新世纪的则团体散客都较多
受季节性影响较大，广交会期间入住率会较高，平时则会比较少
三、写字楼市场
（一）发展现状
数量少，由于花都以第二产业为主，第三产业发展相对还比较滞后，写字楼需求量有限，前几年基本没有像样的写字楼，近年来有所发展，出现了几个主要的写字楼，但总体数量还是很少，纯写字楼几乎没有
不集中，没有形成比较集中的办公区，主要分布在区政府周边一带的新兴区域和秀全大道一带的老城中央
档次较低，发展还处于较初级的阶段
大面积写字楼出租率很差，小面积出租较好，但市场供应量也不大
大面积写字楼主要针对金融保险、律师事务所、房地产企业等，小面积主要针对中小型服务企业
租金低，小面积45元/㎡左右（带装修），大面积最贵的最高档的55元/㎡，管理费3—10元，平均6元左右
新增的写字楼也以小面积为主，现在在建将售的只有一个正盛广场，主力面积也是六七十方，最小49方
小结：花都写字楼发展阶级低，档次低，数量不多，但市场需求量并不大，出租率不高，租金和售价都较偏宜，虽然经济发展潜力不错，但短时间内也难以有较大改观
（二）个案分析
四、商业发展情况
（一）发展历程及市场特征
花都的主要商业中心集中在老城区的商业大道、秀全大道新世纪广场一带，近年随着政府附近新区的发展，新区的商业也逐步形成规模
商业的发展是伴随着房地产的开发热潮而产生的，2006年全区新增大中型商业网点11个，营业面积15.19万平方米，其中位于新华街的田美商业广场，建筑面积3.5万平方米，引进世界著名连锁企业大润发超市入场经营；位于新华街的“百业文化广场”营业面积4.6万平方米，引进世界500强“易初莲花”进驻花都，营业面积1.6万平方米。
现以投入使用，极大地丰富了花都的购物环境。
商场租金偏低，老商业步行街最中心地段底层临街铺180元/平方左右，新区临麦当劳附近低层临街商铺60元/平方，二三层只有45元/平方
（二）个案分析
第四部分项目综合可行性分析
一、地块优劣势分析
(一) 优势
邻近机场，位于新区和机场板块的连接点，有长远发展潜力
交通便利，临迎宾大道
区域投资热度增加，几大酒店项目聚集，易形成产业优势
地块方正平整，易于施工
(二) 劣势
周边配套不完善，除了酒店外，其他配套太少
几大酒店项目聚集，有利有弊，左右两边是发展酒店业多年的皇冠假日和君悦酒店，同为高端定位，必将产生竞争，而他们明显具有优势
商业氛围很难形成，要开发只能发展酒店或者写字楼
二、开发可行性分析
地块方面——地块本身条件不错，邻近机场，长期来看有一定的发展潜力，但离城区有一定距离，配套太少
市场方面——因为是商业金融用地，主要从三方面考察
写字楼：就目前花都的写字楼市场来看，租金低，需求少，开发写字楼难度大
商业：远离城区，周边人群稀少，且城区中央还有大量未租出的商业楼，很难开发商业
酒店：此区域有开发酒店的地域条件，但周边近期新增酒店太多，且他们做酒店的实力都较强，竞争激烈，并且此地很有可能就是嘉华皇冠假日的一部分，他们可能也将参与竞买，如果将此地作为长期储备还可以，但是地块要求一
年半之内要动工，只能近期开发，但是近期开发可能也将赶不上明年的亚运会，失去最好的开门红机会，所以风
险较大
三、结论
综上所述：建议公司不参与此地竞买。