中国房地产指数系统百城价格指数2012年总结与2013年展望2013年1月6日目录摘要 (1)第一部分：2012年中国房地产市场总结 (2)1.价格：百城价格指数止跌后连续7个月环比上涨，十大城市涨幅略高 (2)2.需求：全年成交量为近三年同期最高，12月达2010年调控以来高点 (7)3. 供应：新增供应低于过去两年，“金九”为全年推盘高峰 (11)4. 供求对比：新增供应总体低于同期需求，库存高位盘整，出清周期大幅缩短 (11)第二部分：2013年中国房地产市场展望 (13)1. 宏观环境：经济形势好于2012年，政策调控坚持从紧取向 (13)2. 市场展望：整体市场好于2012年，全年增速前高后低 (15)3. 关注点：不同城市、不同企业分化进一步加剧 (20)研究主持：中国指数研究院中国房地产指数系统主要研究成员：中国指数研究院总院：莫天全黄瑜葛海峰何田潘雪佳吴珊师洋张静李映雪许梁于跃李威张红莉刘丽杰许琳贾静李晶荣晨张婷金鑫王亦君陈茜高静王亮周宣蒋云峰苑承建白彦军张英赵丽一中国指数研究院各地分院：汪勇张志杰罗勇成张化学林建晖刘宣薛玲李力杜丙国周瑞蓉钟文辉张伟高院生张晓伟陈佳黄雪胡佳娜钱慧群朱柏润薛建行王玲陈宏军摘要1. 2012年中国房地产市场总结价格方面，二季度以来低价入市项目高价加推，中高端项目销量提升结构性拉高均价，百城价格指数于6月止跌并连续7个月上涨，十大城市同比于11月首次上涨，百城同比也于12月首次上涨。
重点城市成交方面，2012年住宅成交量为近三年同期最高，同比增幅达29%，12月成交创2010年调控以来单月新高。
各类城市成交量均为2008年来第二高位，回暖最快的一线城市同比增长41%，增幅在各类城市中最高，但与2009年相比仍低近40%；三线城市回升最晚、增幅最小，但绝对水平已接近2009年高点。
重点城市供应方面，批准上市量同比下降3.4%，9月为全年推盘高峰；新增供应总体低于同期需求，扭转上年销供比低于1的局面，库存持续高位盘整但出清周期持续缩短，部分城市供不应求。
2. 2013年中国房地产市场展望(1)宏观环境：经济形势好于2012年，政策调控坚持从紧取向宏观经济方面，“稳增长”政策效果已显，“十二五规划”、“十八大”报告均提出明确的经济增长目标，“中央经济工作会议”继续强调2013年“稳中求进”基调，经济和物价环境向好。
货币政策方面，根据“中央经济工作会议”定调，2013年将保持稳健取向，新增货币供应量和贷款略有增长，为房地产业继续带来利好。
房地产调控政策方面，处于正常平稳过渡和房价涨幅扩大的担忧，中央将继续从紧取向，抑制投资投机和支持保护合理需求的政策大方向不变。
(2) 市场趋势：整体市场好于2012年，全年增速前高后低在经济环境基本面向好的背景下，预计2013年整体市场好于2012年。
成交方面，全国商品房销售面积同比增长5.6%，增幅略高于2012年，基数效应和市场惯性决定2013年上下半年增速前高后低，上半年同比增长约15%，下半年增幅缩小至0.7%。
供应方面，销售好转促进投资开工企稳回升，但受基数大和保障房贡献下降影响，增速不会十分突出，预计2013年全国新开工面积增速止跌反弹，同比增长9.6%，房地产开发投资额同比增长17.1%，增速与2012年基本持平。
重点城市2013年下半年新增供应仍高于上半年，但上半年同比增长较为明显。
价格方面，货币环境稳定和成交向好支持房价向上态势，但全国去化压力仍较为严峻，整体上行空间有限，预计商品房销售均价同比上涨7.8%，涨幅略有扩大。
(3) 关注点：不同城市、不同企业分化进一步加剧不同城市和不同企业分化加剧：一方面，少数热点一二线城市潜在需求强烈但供应不足，成交量在2012年高基数上难以大幅增长，价格上涨压力大；多数二线城市供需基本平衡，推盘加大背景下销售规模有望继续扩大，价格平稳；广大三四线城市供应充足但潜在需求相对较弱，不具备价格上涨动力，部分城市供应严重过剩风险值得关注；另一方面，龙头企业继续跑赢大市，小企业被收购、兼并可能性加大，行业集中度进一步提高。
在此形势下，房企需继续抓住刚需主流产品做规模，但中高端产品贡献度更高，量价两手都要抓，同时踩准市场和政策节奏，随行就市以合理价格提供适销产品。
第一部分：2012年中国房地产市场总结1.价格：百城价格指数止跌后连续7个月环比上涨，十大城市涨幅略高1)百城价格指数连续7个月环比上涨，12月同比止跌微幅上涨根据中国房地产指数系统对100个城市的全样本调查数据显示1，自2010年6月首次发布百城价格指数以来，百城住宅价格整体呈涨-跌-涨趋势。
2010年9月开始百城住宅价格连续12个月环比上涨但涨幅逐渐缩小，至2011年8月百城住宅均价为9831元/平方米，较2010年8月累计上涨9.97%，达到百城价格指数公布以来的历史高点；2011年9月开始连续9个月下跌至2012年5月的9523元/平方米，累计跌幅为3.13%；2012年6月止跌后连续7个月上涨，涨幅较为稳定，没有明显提高，12月价格为9715元/平方米，超过年初水平0.2%，较去年同期微幅上涨0.03%，结束之前连续8个月的同比下跌，但仍低于2011年8月的历史高点1.18%。
2)十大城市住宅价格变化趋势与百城整体一致，涨幅略高，目前已接近历史高点十大城市住宅价格变化趋势与百城整体一致，目前价格已恢复接近阶段性高点。
自2010年6月发布以来，十大城市住宅价格连续两个月下跌至当年8月的14875元/平方米；9月开始连续11个月环比上涨但涨幅逐渐缩小，至去年7月均价为16274元/平方米，较2010年8月的最低水平累计上涨9.41%；2011年8月开始连续10个月环比下跌，整体跌幅略大于百城平均水平，至2012年5月价格为15684元/平方米，较2011年7月的历史高点累计下跌3.63%，但仍高于2010年8月的最低水平；2012年6月以来连续上涨至12月的16157元/平方米，较历史高点（2011年6月）跌幅在1%以内。
3)各类城市对比：一二线城市对市场反应更敏感，三线城市变化最较小整体来看，各线城市住宅价格环比变化走势整体一致，各线城市价格自2010年9月开始连续12个月均环比上涨但涨幅逐渐缩小，其中一线城市环比涨幅由1.74%缩小至0.06%，下降幅度最大，价格绝对水平由20775元/平方米上涨至22347元/平方米；二线城市由1.21%缩小至0.33%，价格由8709元/平方米上涨至9501元/平方米；三线城市由1.33%缩小至0.45%，变化幅度最小。
2011年下半年至2012年上半年各线城市价格整体均呈下跌趋势，一线城市2011年9月开始下跌，早于二三线城市10月开始下跌；三线城市跌幅最小，平均为0.21%，而一二线城市平均跌幅在0.3%左右。
2012年6月以后，各线城市价格再次上涨，一线城市环比平均涨幅超过0.5%，明显高于二三线城市（低于0.2%）。
重点城市中，北京住宅价格除2011年下半年少数几个月微幅下跌外，大部分时间均环比上涨，2012年6月以来，连续7个月环比上涨至12月的24518元/平方米，超过去年9月阶段性高点2.73%，截至目前为最高水平；深圳、广州与北京相似，12月价格均已超过2010年8月以来的阶段性高点；而上海近期涨幅较小，均在1%以内，12月均价为27034元/平方米，仍未超过2011年7月27674元/平方米的高点。
4)热点项目：上半年降价项目逐渐提价，低价入市项目高价加推年初降价项目止跌为涨，部分项目价格已接近历史高点。
2011年末或2012年初，较多项目采取以价换量的策略，典型项目下跌幅度最高达20%以上，带来了较好的销售业绩。
随着市场逐渐回暖，这些项目价格明显上调，累计涨幅最高超过25%，超过前期累计跌幅。
上海恒盛鼎城圣都汇2011年10月成交价约为24500元/平方米，此后持续跌至2012年2月的19900元/平方米左右，累计跌幅达19%；3月起价格整体呈上涨趋势，9-11月涨幅明显，截至11月成交均价达25100元/平方米，价格已突破之前高点，累计涨幅为26%，超过之前跌幅7个百分点。
广州的南沙珠江湾2012年1月成交均价约为10100元/平方米，6月价格跌至8100元/平方米，累计跌幅达20%，当月成交93套，为前5个月成交套数之和；10月价格涨至9200元/平方米，较6月累计上涨14%，当月成交145套，仍好于6月水平。
低价入市项目赢得市场后提高价格加推新品，仍获得市场热销。
高价加推是开发企业在低价入市项目赢得市场后采取的普遍策略，2011年底或2012年初，部分开发企业为打开市场，推出价格较低的纯新楼盘进入市场，价格优势使得这些项目取得较好的业绩，企业趁机提高价格加推新品，热销形势仍然继续。
截至2012年底，典型项目价格较开盘时平均累计涨幅约16%。
深圳的万金域缇香于2011年10月开盘，成交均价10100元/平方米左右，当月成交225套，获得当月成交套数排行榜榜首的佳绩；此后加推新房源不断提高价格，如2012年5月加推，成交均价约为11200元/平方米，当月成交227套，位居当月套数排行榜第4名，9、10、11月三次加推价格均高于前期，销售套数始终在排行榜前10名，目前成交均价为12200元/平方米，较首次开盘上涨21%。
北京的涧桥山2011年11月开盘时成交价仅10300元/平方米，此后价格明显上调，2012年11月再次开盘，成交均价达11600元/平方米，累计上涨13%。
中高端项目凭借地域优势，市场销量较好，价格明显上涨。
北京的太阳公元位于朝阳区北三环，最早于2009年开盘销售，价格从最初的18000元/平方米持续大幅上涨，2011年11月开盘月均价达54300元/平方米，提高2倍；2012年以来仍保持涨价趋势，截至11月成交均价高达61500元/平方米，较2011年同期上涨13%，位居当月成交价格排行榜第9名，销售额1.79亿元，进入成交金额排行榜前30名。
深圳的嘉葆润金座2011年12月开盘，当月成交均价38300元/平方米，是全市平均水平的2倍以上，截至2012年底成交均价上涨至41000元/平方米左右，较开盘当月累计涨幅为6%。
此外，上海的古北御庭、天津的和平时光等中高端项目价格均保持上涨走势，且成交情况较好。
总体来看，2012年热销的标杆楼盘3中，从销售规模来看中小户型、价格适中、低总价为主的刚需产品最为突出，且供应规模突出的二三线城市尤为重要，而金额最高的项目则主要是偏大户型、单价和总价都偏高的精品高端住宅，多位于更成熟的一二线城市。
具体来讲，销售面积高的项目套均面积约120平米，单价低于9000元/平米，套价不超过100万元，属于主打中小户型的主流刚需产品，如中海国际社区和寰宇天下（沈阳）、碧桂园银河城和凤凰城等；销售金额高的项目套均面积185平米，单价普遍高于3万元/平米，套价超过500万元，主要面向二次甚至多次改善性需求和高端享受型的客户群体，如中海紫御豪庭、绿地海珀旭晖、融创西山壹号院等，其户型面积往往超过200平米，总价超过1000万元。