南昌市人均可支配收入状况分析图
15000
30%
10000
20%
5000
10%
0
00
01
02
南昌市 全国平均水平 长沙市增长率
0%
03
04
05上半年
长沙市 南昌市增长率 全国平均水平增长率
600 450 300 150
0 00
南昌市
南昌市社会消费品零售总额状况分析图（亿元）
01
长沙市
02
03
占GDP比例（南昌）
2005-10
戴德梁行研究顾问部
[南昌联发红谷滩中心区C-6] 研究策划成果汇报演示
1
DTZ
汇报内容
市场背景研究
2
项目分析
项目定位 项目规划发展建议 项目经济效益评价
DTZ
汇报内容
市场背景研究
3
项目分析
项目定位 项目规划发展建议 项目经济效益评价
DTZ
4
市场背景
南昌市宏观社会经济 南昌市房地产宏观市场状况
10%
100
5%
0
0%
00
01
02
03
04
南昌市
长沙市
房地产开发占固定资产投资比例（南昌）
房地产开发占固定资产投资比例（长沙）
固定资产投资总量低，约为长沙市的 一半
南昌市房地产投资量占固定资产投资 量在20～25%之间，较长沙市要低， 南昌市房地产投资环境要优于长沙市
2003年起，南昌市基本建设及更新改造投 资量增长率较房地产投资增长率要高，表 明南昌市房地产开发投资呈良性发展
写字楼市场状况
商业物业市场状况
公寓物业市场状况
红谷滩商品住宅市场状况
酒店物业市场状况
问卷调查结果
DTZ
5
市场背景
南昌市宏观社会经济 南昌市房地产宏观市场状况
写字楼市场状况
商业物业市场状况
公寓物业市场状况
红谷滩商品住宅市场状况
酒店物业市场状况
问卷调查结果
DTZ
6
南昌市宏观社会经济——GPD、人口状况
DTZ
11
市场背景
南昌市宏观社会经济 南昌市房地产宏观市场状况
写字楼市场状况
商业物业市场状况
公寓物业市场状况
红谷滩商品住宅市场状况
酒店物业市场状况
问卷调查结果
DTZ
12
南昌市固定资产投资及房地产开发
南昌市固定资产投资分析图（亿元）
700
35%
600
30%
500
25%
400
20%
300
15%
200
400%
300%
200%
100%
0%
-100%
02
03
04
05上半年
批准预售面积
预销售面积
批准预售面积增长率
预销售面积增长率
本页相关统计数据数据来源南昌市、长沙市房地产管理部门局
DTZ
14
房地产宏观市场——客户构成、空置状况
南昌市商品房空置面积逐年降低，空置量占当年竣工量的5 ～10% 2005年上半年南昌市商品房空置量较上年同期下降31.2% ，而全国较上年同期增加7.9% 2005年上半年南昌市商品房空置面积10.56万平方米，占上 年竣工面积的4.0%，同期长沙市商品房空置面积111.8万平 方米，占上年竣工面积的18.9%
60000
南昌市人均GDP分析图（元）
50000
40000
30000
20000
10000
0 00
01
02
03
04
南昌市 长沙市 深圳市
南昌市区人均经济水平较长沙市落后1年，约为 深圳市的四分之一
南昌市人均可支配收入较长沙市落后2年，但增 长率较长沙市及全国平均水平要高
南昌市社会消费品零售总额为长沙市的一半，并 且占GDP比率要低于长沙市，表明南昌市商贸 发展水平较长沙市要低
60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
04
占GDP比例（长沙）
本页相关统计数据来源于南昌市、长沙市、深圳市及国家统计局
DTZ
8
南昌市城市规划——总体规划
本案所在 区域
总体规划：一江两岸，一核五片。 核心区分为昌南城和昌北城，本案 位于核心区的昌北城
DTZ
9
南昌市城市规划——昌北新城规划
本案所在区域
提升南昌城市整体功能及形象
红谷滩新区、乐化组团、湾里组 团、望城组团、南昌经济技术开 发区和长凌片区纳入昌北新城的 规划
总建设用地约160平方公里
原在红谷滩新区边缘的昌九高速 公路及昌樟高速公路外移至在建 设中的南昌市西外环高速，原路 线功能转变为城市主干道
DTZ
10
南昌市城市规划——红谷滩新区规划
南昌市区非住宅商品房预销售面积增长率要高
于批准预售面积增长率
100
2004年、2005年上半年南昌市区非住宅商品 80
房销售量受供给量大幅下降的影响，预销售量 60
也相应有所下降
40 20
保守估计，2003～2005年写字楼销售量16.5 0
万年均销售5.5万平方米
历年南昌市区非住宅商品房供需对比图 （万平方米）
300
150%
225
100%
150
50%
75
0%
0
-50%
02
03
04
05上半年
批准预售面积
预销售面积
批准预售面积增长率
预销售面积增长率
南昌市区商品住宅供需量基本平衡 2003年南昌市商品住宅供需量呈爆发式增 长,较上年增长126% 2005年上半年，受房地产宏观政策影响， 预销售量较上年同期有所下降
160.0% 140.0% 120.0% 100.0%
80.0% 60.0% 40.0% 20.0%
0.0%
房地产开发投资分析图
02
03
南昌市固定资产投资增长率
南昌市基本建设及更新改造增长率
04 南昌市房地产开发增长率
本页相关数据来源南昌市、长沙市统计局
DTZ
13
房地产宏观市场——供需对比
历年南昌市区商品住宅供需对比分析图 （万平方米）
1200 10008Leabharlann 0 600 400 2000
南昌市经济总量状况分析图（亿元）
00
01
02
03
04
18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0%
南昌市
长沙市
增长率（南昌）
增长率（长沙）
南昌市经济总量低于长沙市，在中部城 市中名次靠后，仅高于合肥市，但经济 增长率从2002年起明显高于长沙市，表 明南昌市经济增长潜力较长沙市要大
红谷滩中心区及周边区域
红角洲片区
凤凰洲片区
红谷滩新区分成三个片区：红谷滩中心区及周边区域、红角洲和凤凰洲，规划总面积 46.28平方公里，规划总人口50万，其中中心区规划面积10.28平方公里，规划人口15 万
规划功能：红谷滩中心区及周边区域为集商务、商贸、办公信息、文化、旅游居住于一 体的现代化城市中心区，其中规划中的CBD位于红谷滩中心区及周边区域，凤凰洲片区
南昌市市区人口与长沙市基本持平，但 全市人口较长沙市少150万，表明南昌 市市区人口占全市人口比例要高于长沙 市
南昌市人口状况分析图（万人）
700
600
500
400
300
200
100
0
00
01
02
03
04
南昌市区 长沙市区 南昌全市 长沙全市
本页相关统计数据来源于南昌市、长沙市统计局
DTZ
7
南昌市宏观社会经济——人均GDP、人均可支配收入、零售总额