➢ 所有的政策指向都没有扩大供应，而是打压需求。同时这些政策也在减少 供应。 ➢ 市场的需求是不可能长期打压的，而一旦打压政策放松，需求就会报复性 反弹，之前被压抑的需求会已更大的能量爆发出来。 ➢ 政府目前所有的政策都有“暂定”字样，一但打压房地产危及经济，政府 就会收回政策。 ➢ 所有的政策均指向“住宅”，而对商业地产没有任何限制，国务院发展研究 中心金融研究所副所长巴曙松认为“此轮调控政策对商业地产没有影响”。
财富聚集的地方，有更多财富机会 国企的特点：消费能力强
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6. 最 后 的 机 会
➢ 东二环两侧高档办公林立，已经没有可开发的土地。 ➢ 东二环是国企聚集之地，如果不是金融危机，SOHO中国这样的上市公司 也很难得到如此核心位置的土地。 ➢ 北京预计将于今年出台政策限制核心区商业地产散售，未来核心区将没有 可以散售的商业地产。
奥地利伊泽尔跳台滑雪塔 16
2. 高 性 价 比
东四环：5-6万 红玺台：6万 太阳公元：5万
霄云路8号：8万
东三环：7-8万 禧瑞都：7万 擎峰：7-8万
四季世家：8.5万
东二环：9-10万 朝阳门ＳＯＨ Ｏ： ？？？
上海核心区豪宅：10万以上 汤臣一品：16万
东部四环5-6万、三环7-8万、二环9-10万是北京高档物业的合理价格
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➢ 中国CPI会长期处于比较高的位置
CPI也代表了经济的活跃程度，CPI保持在3-5%的区间最有利于经济发展， 当GDP高速发展的时候，CPI往往会更高。
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3. 人 民 币 升 值 在 即
➢ 随着中国经济的发展，人民币必然升值 ➢ 人民币升值会推高资产价格，受益最大的就是房地产
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➢ 房产在中国是主要的投资保值手段
中国的投资渠道只有房产、股票，而普通人炒股基本都是赔钱
➢ 商业地产风险小
住宅价格上涨会激化社会矛盾，引起政策打压 而商业地产从未受到过政策打压，没有政策风险
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二、现在是投资商业地产的最佳时机
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1. 大 量 资 金 急 需 出 口
➢ 宽松货币政策，市场资金充裕
2009年 全年信贷投放约10万亿 2010年 全年信贷投放约7-8万亿，货币供应仍2倍于07-08水平，高位运行
万 12 亿
10 8 6 4 2 0
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2007-2010新增贷款对比(万亿)
2007
新增贷款(万亿)
而这一价格其实仍低于上海同等物业很多
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3. 房 地 产 界 的 天 安 门
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➢ 中国是政治导向的国家，真正的中心
只有一个：北京
➢ 中国是国企垄断资源的国家，巨型国
企聚集地只有一个：东二环
➢ 东二环十几年散售的商业地产只有一
个：银河SOHO，未来也不会再有
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5. 财 富 聚 集 之 地
中国最重要的核心支柱产业：能源、电 讯、金融类企业总部齐聚东二环
能源：中石油、中石化、神华集团、中海油 电讯：中国移动、中国电信、诺基亚，西门子 金融：中国投资、中国银行、中国人保 服务：中青旅、外企服务集团 政府：外交部、司法部、文物局、国家旅游局
➢ 最畅销、最有思想的设计 银河SOHO设计师扎哈·哈迪德的设计被誉为“当今世界建筑界最畅销的商品” 扎哈在2010年《时代》杂志最具影响力人物评选-思想家组中，拔得头筹， 而苹果CEO乔布斯位列第11位斯的古根海姆博物馆
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德国宝马汽车公司中央大楼
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4. 利 空 政 策 已 出 尽
➢ 利空出尽是利好
目前各种信贷、金融、甚至行政政策都已出台，房地产政策已经到了最低点，之后只 会逐渐转好
➢ 目前未出台的政策
加息：加息并不针对房地产，而且 为保持经济增速，加息幅度有限
物业税：已证实不会在北京实施
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5. 北 京 房 地 产 已 家 无 存 粮
➢北京年消化量为23万套，而可售存量房目前仅8万套（商业地产占10%，约8000套） ， 低于半年的商品房存量，市场供需极不平衡。
150,000 140,000 130,000 120,000 110,000 100,000 90,000 80,000
2008
2007 3.6
2008 4.9
2009
2009 10
2010
2010 8
07-08平均水平
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➢ 政策不断打压住宅，迫使资金转投商业地产。 ➢ 商业地产升值幅度相对低，不存在泡沫，更加吸引资金投资。
09年以来住宅价格上涨了80%，而商业地产价格只上涨了20-30%
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2. 通 胀 预 期 很 大
➢ CPI持续走高，人们投资保值的需求更大。
4月14日，国内汽柴油价格再次上调 今年以来，散装米从去年的1.5员上涨至2.5元，同比上涨67% 5月初北京54种蔬菜的平均价格为每公斤3.23元，比去年同期上升18.8% 4月北京平均单套房租由3月的2055元上涨到2360元，上涨14.8%
商业地产
——中国的投资方向
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一、商业地产是最好的投资渠道
➢ 经济增长 = 商业地产升值
商业地产与企业挂钩，只要中国经济持续增长，就有更多的企业需要办 公，更多的购物娱乐消费，商业地产就会持续升值。
中国的GDP增速必须高于8%，否则就会有大量企业亏损。预计今年中 国GDP增速将达到10-11%。
北京市商品房存量
2009年1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
2010年1月 2月 3月
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二、为什么银河SOHO绝不能错过？
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1. 北 京 四 个 最 好 的 建 筑 之 一
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能在东二环央企龙头聚集之地占有 一个席位，是可遇不可求的机会。
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4. 身 份 的 象 征
➢ CBD我们讲的是CBD规划、政府投入。
➢ 三里屯我们讲的是使馆区、娱乐、购物。
➢ 东二环最明显的特点：身份的标志 我们的定位不是中小客户 我们的定位不是中小企业 只有最有实力的企业和客户才能入主东二环
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