许多零售商对购物中心反应冷淡
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澳大利亚购物中心发展模式
In the early 70´s, major shopping centres in Australia showed a yield of
70年代初初期，澳大利亚重点购物中心收 益为
13%
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澳大利亚购物中心发展模式
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澳大利亚购物中心发展模式
• 1995: Top 20 combined GLA of 1,404,000 m2
1995年：20大购物中心总GLA为 1404000平方米
• 2004: Top 20 combined GLA of 2,248,000 m2 • 2004年：20大购物中心总GLA为 2248000平方米
• Retailers had existing outlets 零售商已有店面 • Most shopping was conducted in traditional
areas 消费都在传统商圈进行
• Shopping centre rents were high 购物中心的
租金高昂
• Most retail was small business 大多数的零售
• Retailers were becoming increasingly professional 零售商
日趋专业化
• National Retail Chains were increasing in number 全国性
• 2004: Top 10 combined turnover of $6.2 billion
2004年：十大购物中心营业额总计为6.2亿
- an increase of 88% 递增幅度为88%
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澳大利亚购物中心发展模式
• 1995: Top 20 combined turnover of $6.08 billion
1995年: 十大购物中心总GLA为 758000平方米
• 2004: Top 10 combined GLA of 1,277,000 m2
2004年：十大购物中心总GLA为 1277000平方米
- an increase of 68% 递增幅度为68%
•GLA is Gross Lettable Area GLA 是总可租赁面积
Investors demanded a higher return 投资者要求更高的回报
• Higher the risk, higher the return
风险越高、回报越高
• Lower the risk, lower the return
风险越低、回报越低
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澳大利亚购物中心发展模式
店都是小生意
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澳大利亚购物中心发展模式
The risk 风险
• Newness of the product – no history of success
购物中心属于新产品 – 没有成功历史
• Lack of sophistication in retail 零售消费并不精致 • Lack of enthusiasm for the product by many retailers
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澳大利亚购物中心发展模式
By the 1970’s 到1970年代时
• 3 Major companies had emerged
三家重点企业合并
n Lend Lease n Westfield n AMP
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澳大利亚购物中心发展模式
Success was questioned 可行性遭质疑
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澳大利亚购物中心发展模式
•Increased Spending• = Increased Retailer •= Increased
•开销增加
Numbers
Professionalism
•零售商数量增加
•专业度增加
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澳大利亚购物中心发展模式
• 1995: Top 10 combined GLA of 758,000 m2
1995年：20大购物中心营业额总计为60.8亿
• 2004: Top 20 combined turnover of $10.5 billion
2004年：20大购物中心营业额总计为105亿
- an increase of 73% 递增幅度为73%
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澳大利亚购物中心发展模式
What happened? 发生了什么事？
What happened over the next 25 years?
接下来25年经历了什么演变？
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澳大利亚购物中心发展模式
•Increased Spending = Increased Turnover = Increased Rent •开销增加 = 营业额增加 = 租金增加
• Turnover increased significantly 营业额有显著递增
• Rentals increased significantly 租金有显著递增
• Retailers were demanding space in shopping centres –
they were no longer suspicious 零售商对购物中心的空间 有需求 – 不再持怀疑态度
- an increase of 60% 递增幅度为60%

•GLA is Gross Lettable Area GLA 是总可租赁面积
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澳大利亚购物中心发展模式
• 1995: Top 10 combined turnover of $3.3 billion
1995年：十大购物中心营业额总计为33亿
澳大利亚购物中心发展 模式
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2020/11/21
澳大利亚购物中心发展模式
Brief history of shopping centres in Australia 澳大利亚购物中心简史
• First shopping centre development in
Australia in the 1950s 1950年代澳大利亚第一代购物中心的崛起