第三节房地产投资项目经济评价指标及其计算一、静态目的及其计算对房地产开发项目的投资效益停止评价时，假定不思索资金的时间价值，称为静态评价，其计算目的称为静态目的。

常用的静态目的有投资利润率、投资回收期等。

〔一〕投资利润率投资利润率是指项目到达设计消费才干后的一个正常消费年份的年利润总额与项目总投资的比率，它是调查项目单位投资盈利才干的静态目的。

抵消费期内各年的利润总额变化幅度较大的项目，应计算消费期年平均利润总额与项目总投资的比率。

其计算公式为： 投资利润率＝项目总投资均利润总额项目年利润总额或年平 〔5－10〕项目投资利润率越高，说明项目经济效益越好，否那么说明效益欠佳或盈余。

在应用投资利润率停止评价时，首先要确定一个利润率规范〔例如20％〕，当投资方案的投资利润率高于此规范时那么接受该投资方案，否那么就拒绝该投资方案。

假设要从多个可接受的互斥方案中停止选择，应该选投资利润率最高的方案。

例如，某项目的总投资为500万元，其年平均销售利润为146万元，那么该项目的投资利润率是多少？该项目的投资利润率为：500146×100％＝29.2％ 假设确定的投资利润率规范为20％，那么可接受该投资方案。

投资利润率关于快速评价一个寿命期较短项目方案的投资经济效果是有用的目的；当项目不具有综合剖析所需的详细资料时，或在树立项目制定的早期阶段或研讨进程对其停止初步评价也是一个有实意图义的目的。

该目的特别适用于工艺复杂而消费状况变化不大的项目方案的选择和项目投资经济效果的最终评价。

投资利润率法主要有以下优点：〔1〕经济意义易于了解，净利润是会计人员较为熟习的概念；〔2〕运用复杂、方便；〔3〕思索了投资寿命期内一切年份的收益状况。

其主要缺陷在于：〔1〕没有思索资金的时间价值；〔2〕由于净利润只是会计上通用的概念，与现金流量有较大差异，因此投资利润率并不能真正反映投资报酬率的上下。

〔二〕投资回收期投资者通常希冀所投入的资金可以在较短的时间内足额收回。

用于权衡投资项目初始投资回收速度的评价目的称为投资回收期，它是指以项目的净收益赔偿全部初始投资所需求的时间。

投资回收期普通以年表示，从树立末尾年算起，其表达式为：0)(0=-∑=tP t t CO CI式中 t P 为投资回收期；CI 为现金流入量；CO 为现金流出量；t CO CI )(-为t 年的净现金流量。

投资回收期可依据现金流量表〔全部投资〕中累计净现金流量计算求得。

其计算公式为：⎥⎦⎤⎢⎣⎡⎥⎦⎤⎢⎣⎡=当年净现金流量绝对值上年累计净现金流量的＋－始出现正值的年份数累计净现金流量开1t P 〔5－11〕求出的投资回收期t P 与行业的基准投资回收期c P 比拟，当t P ≤c P 时，说明项目投资能在规则的时间内收回，经济效果好。

例如，甲乙两方案前5年的净现金流量如表5－6所示，求这两个方案的投资回收期，并应用投资回收期目的对这两个方案停止评价。

表5－6 甲乙两方案各年净现金流量 单位：万元从甲方案计算所得为：5.240020013=+-＝甲t P 〔年〕 由于甲方案各年净现金流量为年值方式，亦可简化计算为：5.24001000=＝甲t P 〔年〕从乙方案计算所得为：5.340020014=+-＝乙t P 〔年〕 假设行业的基准投资回收期为4年，那么甲乙两方案都可以接受。

如甲乙两方案互斥，由于甲方案的投资回收期短于乙方案，故应选择甲方案。

投资回收期法的主要优点在于：〔1〕运用复杂、方便。

主要表达在三个方面：一是评价目的计算较为复杂；二是采用该方法只需求确定投资项目前几年的净现金流量，而不用确定投资项目寿命期一切年份各年净现金流量；三是不用确定贴现率。

〔2〕投资回收期的经济意义易于了解。

〔3〕在一定意义上思索了投资风险要素，由于通常投资回收期越短那么投资风险越小。

正是由于投资回收期法具有以上优点，所以对小投资项目评价时，经常采用该方法，即使在对大型项目评价时，也经常将此法与其他静态目的结合运用。

投资回收期法的主要缺陷有：〔1〕没有思索资金的时间价值，这一点表达在将不同年份的现金流量直接相加。

〔2〕不思索投资回收期以外各年净现金流量，所以不利于对投资项目停止全体评价。

〔3〕投资回收期规范确实定主要依赖决策者对风险的态度。

二、静态目的及其计算对房地产开发项目的投资效益停止评价时，思索资金时间价值的方法，称为静态评价，计算的目的称为静态目的。

静态目的比拟片面地反映开发项目投资活动有效期的经济效益，使评价愈加契合实践，常用的静态评价目的有净现值、外部收益率、投资回收期等。

〔一〕净现值净现值是指开发项目在投资活动有效期内的净现金流量，按预先规则的贴现率或基准收益率，折算到开发项目实施末尾的基准年的代数和。

用净现值评价开发项目投资效益的方法，称为净现值法。

其计算公式为：∑=-+-=nt t c t i CO CI NPV 0)1()( 〔5－12〕式中 NPV 为净现值；n 为开发项目投资活动有效期；c i 为贴现率或基准收益率。

在应用净现值评价项目时，假定NPV ＞0，表示开发项目方案的收益率不只可以到达基准收益率或贴现率所预定的投资收益水平，而且尚有盈余；假定NPV ＜0，那么说明方案的收益率达不到基准收益率或贴现率预定的投资收益水平；假定NPV ＝0，那么表示开发项目方案的收益率恰恰等于基准收益率或贴现率所预定的投资收益水平。

所以，只要NPV ≥O 时，该方案在经济上才是可取的；反之那么不可取。

举例如下：例：甲乙两个互斥投资方案各年净现金流量如表5－7所示，基准收益率为10％。

甲方案的净现值为：100010%)(130010%)(130010%)(130010%)(130010%)(13005432-+++++++++＝甲NPV＝137.24〔万元〕 乙方案的净现值为：100010%)(150010%)(140010%)(130010%)(120010%)(11005432-+++++++++＝乙NPV ＝65.26〔万元〕由于甲乙两方案的净现值都大于零，因此这两个方案都可以接受。

但甲方案的净现值大于乙方案的净现值，依据净现值法知甲方案优于乙方案，应该选择甲方案。

由此可以看出，净现值法的基本思想是投入与产出相对比，只要当后者大于前者时，投资才是有益的。

为了便于思索资金的时间价值，将不同时点上发作的现金流量一致折算为同一时点〔项目实施的末尾时点〕，未来各年净现金流量的现值之和就是停止投资的〝产出〞，而初始投资就是〝投入〞。

例：甲乙两个投资方案所需初始投资都是1000万元，假定基准收益率为10％，甲乙两个投资方案各年净现金流量如表所示。

甲方案的净现值为：0100010%)(140710%)(140010%)(140032=-+++++＝甲NPV 乙方案的净现值为：乙NPV ＝300×〔P ／F ，10％，3〕－1000＝300×2.4869－1000＝－253.93〔万元〕甲方案的净现值等于零，恰恰满足所预定的投资收益水平，该方案可以接受。

乙方案的净现值出现负值，说明投资该项目不能取得预期的投资效益，反而招致赔本，故该方案不能被接受。

不美观出，净现值法主要具有以下优点：〔1〕净现值的计算思索了资金的时间价值。

〔2〕净现值能明白反映出从事一项房地产投资会使企业获利〔或赔本〕数额大小。

正由于此，人们通常以为净现值法是投资评价方法中最好的一个，并被普遍运用。

它也有缺乏之处：〔1〕净现值的计算依赖于贴现率数值的大小，贴现率越大那么所计算出来的净现值越小，而贴现率的大小主要由筹资本钱所决议。

也就是说，一项投资时机的获利才干大小并不能由净现值目的直接反映出来，一项获利很高的投资时机能够由于筹资本钱较高而使得该项目的净现值较低。

〔2〕净现值目的不能反映投资效率的上下，一项投资规模大、投资利润率低的项目能够具有较大的净现值；而一项投资规模较小、投资利润率较高的项目能够具有较小的净现值。

〔二〕外部收益率 所谓外部收益率〔IRR 〕，是指方案计算期内可以使各年现金流量的净现值累计等于零的贴现率。

依据等值的概念，也可以以为外部收益率是指在方案寿命期内使现金流量的净未来值或净年值为零的贴现率。

故外部收益率可定义为：使得投资方案各年现金流入量的总现值与各年现金流出量的总现值相等的贴现率。

它反映了项目所占用资金的盈利率，是调查项目盈利才干的主要静态目的。

为了与资本的利率i 加以区别，可以用r 表示方案的外部收益率。

其计算公式如下：0)1()(0=+-=∑=-nt t t r CO CI NPV运用净现值等于零求外部收益率时，可以将净现值NPV 看做是关于r 的一元高次幂函数。

先假定一个，值，假设求得的NPV 为正，那么说明r 值假定得太小，应再假定一个较大的，值计算净现值；假定求得的净现值为负，那么应减小r 值以使净现值接近于零，当两次假定的，值使净现值由正变负或由负变正时，那么在两者之间肯定存在着使净现值等于零的r 值，该值即为欲求的该方案的外部收益率。

其几何意义如下图。

在评价时，将求出的全部投资或自有资金〔投资者的实践出资〕的外部收益率〔IRR 〕与行业的基准收益率或设定的贴现率〔c i 〕比拟，当IRR ≥c i 时，即以为其盈利才干已满足最低要求，该方案是可以接受的。

下面引见几种计算方法：1．试算法。

由图可以看出，随着贴现率的不时添加，净现值越来越小，当贴现率添加到某一数值时，净现值为零。

此时的贴现率即为外部收益率IRR 。

尔后随着贴现率的继续添加，净现值变为负值。

应用这个特点即可以经过试算，求出外部收益率。

例如，某投资项目各年净现金流量如表5－9所示，求该投资项目的外部收益率。

年份 O 1 2 3 4 5 净现金流量－1002030304050首先适中选择一个贴现率r 值，计算相应的净现值。

假定取r ＝10％，其相应的净现值为：10010%)(15010%)(14010%)(13010%)(13010%)(1205432-+++++++++＝NPV＝23.88〔万元〕试算结果说明，净现值大于零，所取贴现率偏小，应进一步添加。

当取r ＝15％再次计算得相应净现值NPV ＝7.53，依然大于零，说明还要再增大贴现率r 值，再取r ＝20％停止试算，结果相应净现值NPV ＝－5.75，净现值小于零说明所取的贴现率过大。

重复这种试算进程便可以失掉外部收益率。

2．插值法。

插值法是应用两个直角三角形相似，对应边成比例的特点，求投资项目的外部收益率的近似解，其计算步骤如下：〔1〕经过试算得两个贴现率1r 和2r ，使之满足：0)1(011>+=∑=nt tt r CF NPV0)1(022<+=∑=nt t t r CF NPV〔2〕应用下述公式求近似的外部收益率。