1
湘乡市城西片区（一期）棚户区改 造项目
2
湘乡市滨河片区（一期）棚户区改 造项目
3
湘乡市红仑片区棚户区改造项目
4 五矿湘乡红星片区棚户区改造项目
5 湘钢湘乡白云石矿棚户区改造项目
6
湘乡市城北片区棚户区改造项目
7
湘乡市红星社区棚户区改造项目8湘乡市南正街棚户区改造项目
9
湘乡市泉湖城中村改造项目
《2018年湖南省城镇棚户区改造项目表》 （湘乡部分）
2018/6/23
城市概况 区域位置
●
2018/6/23
湘乡市位于湖南省中部，湘潭市西
部，是长株潭城市群区域次中心城 市之一区位优越。湘乡北邻韶山22 公里，东距湘潭市52公里，距长沙 80公里。
城市概况 城市人口
2016年，全市共有22个乡镇办事处（18个乡 镇，4个办事处），297个建制村，47个社区、 居委会。年末总人口为93.19万人，比上年末增 加0.77万人；常住人口80.59万人，比上年末增 加0.33万人，其中城镇人口33.72万人，占常住 人口的比重为41.8%，比上年提高2.84个百分点。 总人口中，全年出生人口11332人，出生率为 12.26‰；死亡人口4548人，死亡率为4.92‰； 人口自然增长率为7.34‰。
城市发展规划 规划总目标
城市发展方向：东联西进，北控南优 主要加强与东面湘潭市中心城区联系 以及北面韶山联系，优化南部东山组 团用地布局，远期向西发展。
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城市发展规划
城市总体规划
到2030年中心城区形成“双心两轴两带三组团”的空间 结构 ➢ 双心：火车站附近商业服务中心以及东山组团行政文
三年累计新增供应34.5万㎡，累计成交仅10.6万㎡，供销双降，库存压力最大。
总体市场 市场销售周期分析
案名
项目体量 首次入市时期
湘军嘉苑 尊城水岸 湘房世纪城三期 燕兴华城三期 缇香尊邸一期 缇香尊邸二期 中央绿城 凯旋华府 南岸水乡三期
256套 924套 476套 1365套 277套 416套 620套 472套 246套
公元前3年置县，是湘军的策源地、伟人故里。1987年3月6日，湘 乡县正式改为湘乡市。“自古无湘不成军，天下湘军出湘乡”。湘乡曾 “以百里之地荟萃群才，以一军之威维系全局”，“以一县之兵，征伐 十八省”，历经半个多世纪，在中国近代史上写下了浓重的一笔。
城市发展规划
截至2016年，湘乡占地总面积1967平方公里，下辖3乡15镇4个街道 办事处，297个村，48个社区居委会，人口约92.41万。
总体市场 商业市场分析
2017年 2016年 2015年
2015年-2017年湘乡市非住宅市场分析
批准预销面积（㎡） 网签成交面积（㎡）成交均价（元/㎡）
88157
16201
8053
135751
56713
6771
121151
33596
7925
注：以上数据来源于湘乡市房地产信息中心，其中非住宅数据包括部分带产权的车位/车库
4.已入住企业职工刚需需求
该类客户群特征描述： ➢ 居住周边乡镇、村老家或企业职工宿舍。 ➢ 工作稳定，生活作息规律，生活简单的一类人，普遍学历较低，生活节俭。 ➢ 对公交系统有一定的要求，特别是居住地点到工作地点，目前基本以摩托车为主要交通工具。 ➢ 性价比是考虑的首要因素，因收入有限，所以考虑因素众多。
区。以周为单位往返居住地点与工作地点。 ➢ 文化层次较高，所以欣赏能力相对较强，同时要求也会较高。 ➢ 关注品牌、服务、物管、个人感受等更高层面的心理需求，会进行综合对比，不会简单因为价格及户型产生
购买欲望。 ➢ 对未来生活有充分把握，所以生活品质相对较高，旅游、娱乐等非生活必须方面的支出都会较高。 ➢ 经济实力强，生活阅历较广，对生活区域有严格的限定。 ➢ 购买需求主要体现中小户型或公寓产品投资或临时居住。
湘乡市房地产市场调查报告
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01
湘乡市宏观市场环境
2018/6/23
第一章 湘乡市宏观市场环境
城市概况 城市经济
摘要
湘乡市，位于湖南省中部，湖南省县级市，属湘潭市管辖，中南地 区、华中地区城市，湘军故里，楚南重镇，古称“龙城”。湘乡北邻韶 山22公里，东距长沙80公里。湘乡是省级文明城市、省级卫生城市、省 级园林城市
2017年 2016年 2015年 2014年
成交面积（㎡） 网签成交套数（套） 成交均价（元/㎡）
57.57
4486
4057
44.85
3589
3603
35.49
2857
3174
31.06
2442
3171
注：以上数据来源于湘乡市房地产信息中心
整体成交市场活跃，从成交套数及均价来看，湘乡房地产市场总体保持稳健上 升的发展趋势。相比2016年成交面积同比上升28%，成交套数同比上升24%，成交 均价同比上升12%。整体需求量及价格呈现量价齐升趋势。
体中心。 ➢ 两轴：湘乡大道—东山大道发展轴
大将路发展轴 ➢ 两带；涟水河景观带、韶山灌渠景观带 ➢ 三组团：老城组团、东山组团、经开新区组团
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城市发展规划 空间规划
14
宏观市场环境
总结
➢ 城市发展水平较高，在湖南处于前十强县市；主要第二产业为主
➢ 处于长株潭城市群副中心城市，城市发展潜力巨大
250
13.30%
14.00%
203.52
12.00%
200
10.00%
150
7.80%
141.05
8.00%
产业结构
第三产业 34.8
第一产业 5.1
第二产业 50.1
100
6.00%
61.24
4.00%
第一产业 第二产业 第三产业
50
3.40%
●产业结构不断优化，第一产业比重下降，第二产
2.00%
总体市场 2017年月均成交套数及均价分析
700
624
600
4285
4215 546 4223
500
457
4154
4150 466
4119
400
4017 374
4031
3969
300
266
320
296
4021 377
378 319
3795
4400 4300 4200 4100 4000 3900
3800
湘乡市健康路、直四牌楼街、横四牌楼街、大正 街和新湘路围合的区域
湘乡市龙洞镇泉湖村
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第一章 湘乡市宏观市场环境
城市概况 城市经济与政策 城市发展规划
摘要
城市发展方向：东联西进，北控南优 主要加强与东面湘潭市中心城区联系以及北面韶 山联系，优化南部东山组团用地布局，远期向西 发展。
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13个月 38个月 6个月 23个月 4个月 6个月 12个月 4个月
月均销售套 数
20套 24套 79套 59套 69套 69套 51套 118套
注：以上数据来源于湘乡市房地产信息中心
➢ 从销售周期来看，中小型项目中，产品面积及价格符合市场标准的项目，销售周期短，月 均去化量高。
➢ 其次具有一定品牌实力及地段优势的大体量项目，整体去化量及去化速度高于一般项目。
湘乡市城市建设投资开发有限公司
东临桑梅西路延伸线，南临湘铝医院，西临湘铝 路，北临城西路
湘乡市城市建设投资开发有限公司
东临电力支路，南临起凤路，西至东山南路，北 至涟滨南路
湘乡市棚户区改造投资开发有限公司
东临湘壶路，南临韶山灌渠，西临白泉村，北临 气象局
湘乡市棚户区改造投资开发有限责任公司 湘钢湘乡白云石矿
➢ 人口达92多万，城镇化率只有45%较低，说明城镇化潜力很大， 乡下进城客户还有较大潜力
➢ 城市棚户区改造2018年体量1877户，且棚改还会持续几年
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02
房地产市场情况分析
2018/6/23
总体市场
2014年-2017年商品房住宅销售成交面积及均价走势
2014年-2017年商品房住宅销售成交面积及均价走势
200
169
3700
100 3600
成交套数 均价
0
3500
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
注：以上数据来源于湘乡市房地产信息中心
➢ 2017年全年累计成交4486套，月均成交373套左右。成交表现较为突出的3月、6月、8月、9 月由于市场老盘加推及新盘入市，提高了市场成交量。
业成为主导产业，第三产业发展迅猛。城市工业化
0
0.00%
进程加快。
第一产业
第二产业
增加值
增速
第三产业
●工业增加值占地区生产总值的比重为40.95%，对 经济增长的贡献率为36.96%；其中规模工业增加值
数据来源：2017年湘乡市国民经济和发展统计公报 同比增长7.6%。
2018/6/23
城市经济与政策 政策解析 湘乡市棚户区改造任务1877户，合计面积约17万平方米，总投资11亿！
多的关怀。 ➢ 非常关注价格、户型面积、性价比、普遍会考虑日后老家父母及亲戚来家里短期居住，对基础交通网络、生
活型购物、休闲型运动锻炼设施会比较关注。
总体市场 客户描摹
3.入住企业中高层管理投资需求 ➢ 属于外来型人才引进，因工作需求，在湘基本属于短期居住，大多居住于员工宿舍，家庭基本在长株潭等地
2018/6/23
城市概况 交通状况
湘乡火车站(站房建筑面积8000平方米)拥有一 流的硬件和软件设施，湘黔铁路、洛湛铁路、 320国道、娄湘高等级公路、湘柘公路、上瑞高 速公路、沪昆高速铁路、长韶娄高速横贯全市东 西南北，高标准水泥路通乡到村入户，市内数十 条公共汽车线路、5个出租汽车公司，编织了以 市城为轴心的交通网络。全市户户通电，电视微 波信号覆盖全市，有线电视网络光缆通乡到村， 数字电视网络信号全市开通。移动互联网遍布城 乡。