1.2文本任务及目的
本文本在项目的市场调查、资源调查、竞争力分析和产品开发策略分析的基础上，继续深入勾画我们对无锡惠山古镇整合计划的主题定位和总体策划，集中表现为以现有旅游产品改进和新产品序列建立为核心的解决方案。同时，为了便于操作，解决方案将根据现有的环境和条件，提供了一套切实可行的渐次发展思路。
（二）主要限制性因素
◆ 存在大量不协调的建筑，包括居民楼、旅游学校和部分军事用地等，脏乱现象比较严重；同时，区域中基础设施严重不足，水电气供应和通讯设施落后；
◆ 水质急待改善，古镇中穿插着的各条运河支流是空间架构的重要部分，而目前这些支流主要用于排污，造成水质极差，严重损害古镇环境；
◆ 祠堂的保护力度不够，其中尤以横直街一带比较严重，目前大多是用作居住，临街的祠堂则充斥着初级的商业店铺，这一现象必须最先得到解决；
景点
区位交通
占地面积
资源组合
市场条件
知名度
自然资源人文资源源自鼋头渚公园★★★★★★★
★★★
★★★
★★★★
★★★★
★★★
蠡园
★★★
★★
★★
★★
★★★
★★★
★★
梅园
★★★
★★
★★
★
★★
★★
★★
吴文化公园
★★★
★★★
★★
★★
★★
★
★★
灵山景区
★★
★★★
★★
★★★
★★★
★★
★★
中视基地
★★★
★★★★
★★★
★★★
规划范围内根据各地块的功能差异和保护开发的程度不同，主要被分为四个大区：重点文物保护区、古镇核心区、运河文化城、预留土地区（见总体功能分区图）。特别说明，参照《惠山古镇修建性详规》的规划总图，运河文化城与古镇核心区之间的新锡惠路为现有锡惠路东移改建而得，烧香浜一带的水域架构也将在本项目的建设过程中得以复原。
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安全的出入口
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私密性
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永久性的树林和坡地
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需要拆迁的建筑物
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2.2.2 资源评价
（一）优势
◆ 具有丰富而独特的历史遗存。惠山古镇历经千余年的沧桑岁月，保留了众多的文物古迹，其中以寄畅园和天下第二泉闻名于世；而118处祠堂建筑群，完整和系统地保存着中国祠堂文化发展的千年历史，世所罕见；古镇中，寺、祠、庙、园、山、泉、店、楼、阁、池、桥遍布，并孕育了许多民间艺术和特色文化，这些无疑都具有巨大的历史文化价值和旅游开发价值。
古桥
金莲桥、香花桥、宝善桥、迎神桥
古井
遗存在一些祠堂院落中
古塔
身处古镇中任一角落，抬头即望龙光塔
楼阁
包括6座古亭、7座名楼、8处明代古阁，以凌虚阁、二泉亭、听松亭为代表
抽象人文吸引物
民间传说
东晋孝子华宝守孝、康乾南巡、泥人故事等大量民间故事
山水诗文
陆羽、苏轼、康乾等的诗文流传至今
绘画、楹联
以顾祠中“三声三事”为代表，共计37副楹联
2.1区位和交通
图2－1 惠山古镇区位交通图
无锡地处长三角经济带的核心，集铁路、公路、水运、空运于一体，是沟通苏、浙、皖三省的交通枢纽中心；无锡北枕长江，沿江可与上海、武汉、重庆相通；南傍太湖可以直航杭州，京沪铁路和京杭大运河穿城而过；九条国道、省道成放射状通向全省、全国，去南京、沪杭地区车程都在2小时以内；随着无锡机场的建成使用，交通将更为便利。
民间工艺
惠山泥人是中国古代民间工艺的代表，以及紫沙壶制作工艺等
民间文艺
以锡剧、二泉映乐为代表
特色民俗
东岳庙的庙会、各家祠堂的祭祖活动
历史事件
康乾的十二次南巡到此、安史之乱中张巡血战、太平天国“红羊”之役等
表2－3 惠山古镇开发条件区块评价表
指标
场地
■严重局限■中度局限●良好●很好
重点文物保护区
古镇核心区
本项目规划区域属无锡北塘区所辖，东靠京杭大运河，与无锡市中心隔河相望，锡山大桥、蓉湖大桥、吴桥连接运河东西两岸；其距离无锡火车站4km，距离无锡机场25km，为4条城区干道组成的交通网所覆盖，保证了规划区域交通的便捷通畅；随着锡惠路的改道，区域内的道路系统将更为科学合理。交通和区位条件是本项目的显著优势之一。
表2－2 惠山古镇主要旅游资源分类表
所属景系
景观类别
资源属性
列举说明
自然旅游景系
地文景观
山地
锡惠公园是无锡市建成的第一个大型综合园林，惠山古镇就背靠锡山、惠山
水文景观
风景河
东傍京杭大运河，惠山浜、山东浜、龙头河形成的水系网络穿梭于古镇之中
泉景
驰名中外的天下第二泉，以及十三名泉
名池
十大名池，以惠泉池、金莲池为代表
惠山古镇
★★★
★★★
★★★
★★★★
★★★
结论：无锡地区的旅游主要集中在观光及文化体验两块，而度假产品相对贫缺，这与江浙地区的经济发展程度是极不相符的。并且，无锡并没有形成一个真正的有无锡特色的游客集散地，面向游客的夜间产品存在大片空白。而在旅游产业休闲化、体验化、市场化的发展趋势下，大力开发度假、休闲娱乐和会议商务等相关产品，是转型时期必然的选择。在这种情况下，构建一个游客集散地，开发众多的夜间产品以适应旅游市场需要，就成为紧迫的市场需求。而担此重任者，将面临文化、环境等综合资源的考验。只有拥有优秀资源的项目，才能在考验中胜出。而惠山古镇，因其独特的地理位置、丰富的人文历史条件，当仁不让地将肩负起无锡旅游业这一重大责任。
规划范围总面积1.03km2，其中古镇核心区0.3km2
公路情况
北侧为通惠西路，东侧是运河西路，锡惠路横贯古镇南北
陆空港情况
东靠京杭大运河，距无锡火车站4km，距离无锡机场25 km
综合评价
本项目地处无锡市区，交通便利，区位良好；其南靠锡惠名胜风景区，东傍京杭大运河，山水环绕，自然旅游资源丰富；同时，区域内拥有大量珍贵的历史遗存，千年历史文化底蕴深厚；现场开发主体明确，通过科学规划，能够在充分保护历史遗产的基础上，将其打造成江南地区的一个具有巨大吸引力的游客集散中心，实现社会效益和经济效益的平衡发展。
文本将通过“项目ECU计算”和“项目组成分析表”等数据结果，使之更加科学、严谨；相应的参考照片、平面图和效果图使其更加清晰、直观。它们与产品概念设计共同塑造一份富有魅力和挑战性的整合开发计划，从中可以发现项目未来的核心价值。它将给开发者以广阔的发展前景，给投资者以可观的回报，并在市场检验中获得社会效益与经济效益的共同增长。
2.2资源现状
2.2.1 规划范围基本情况
规划范围总面积为1.03km2，包括惠山浜至黄埠墩、惠山寺两侧和惠山横直街地段，东西长约1800m，南北宽约800m；其中包括国家重点文物保护单位1家，以及6处江苏省级和18处无锡市级文物保护单位。
惠山古镇由西南部惠山、锡山山麓坡积带与东部古芙蓉湖塘圩所组成，形成西南高、东北低、山水环绕的总地势，是堪舆学上最好的风水宝地，聚集了百余座古代显赫人家的祠堂。无锡属北亚热带季风型气候，四季分明，年均温度15.4度；惠山古镇地处锡惠山麓，生态环境良好，尤以春、秋两季景色宜人。
表2－1 惠山古镇用地现状指标表
占地面积指标
（万m2）
重点文物保护区
6
古镇核心区
30
运河文化城
60
预留土地区
7
规划区域总面积
103
用地现状
（万m2）
居住用地
14.5
园林绿化用地
26.9
工业用地
37.5
公共设施
3.4
军事用地
4.7
水域
4.2
道路用地
11.5
数据来源：主要参考《惠山古镇保护发展修建性详规》
委托原因
为了把惠山古镇的资源优势转化为经济优势，再现古镇的风情古貌，并成为具有巨大吸引力的游客集散地。无锡惠山保护建设工作小组委托深圳市度假湾企业策划有限公司完成一套以市场为导向、可操作性强的保护建设和旅游开发的总体策划方案。
总结语
经委托，深圳市度假湾企业策划有限公司将就该项目未来旅游发展计划展开系列工作。本报告为项目主要文本之一，主要目的是在了解区域资源的现状和发展趋势基础上，为本项目开发提供准确的主题定位和系统的概念规划。
◆ 生态环境和空间架构优越。惠山古镇地处锡惠山麓，绿荫蔽天，区域中保留了大量的古树名树，其中最为年长的古银杏达640年之久；同时，区域中种植了大量的花卉，菊花、杜鹃、梅花、兰花、樱花等等，可谓百花烂漫；另外，惠山古镇的空间结构良好，古街巷与古运河并立，山水环绕，是名副其实的“风水宝地”。
◆ 场地开发空间巨大。就目前惠山古镇的现状来看，无疑是比较落后和保守的，但这同时也为惠山古镇保留了巨大的开发空间，通过合理科学的开发利用，惠山古镇完全能够变劣势为优势，实现古镇各种潜力的完全发掘，绽放光芒。
生物景观
名树古树
以大同殿树龄达640年的古银杏为代表，香樟、桂花、榉树等百年古树遍布
风景林
以惠山寺后的万松林为代表
观赏型花草
以每年都定期举行的菊展为代表，兰花、杜鹃花、樱花、郁金香……百花烂漫
人文旅游资源景系
历史遗产
中型人类文化遗址
云集了118家古代祠堂，已测实的古祠堂建筑85处，并形成独特的祠堂文化
运河文化城
预留土地区
旅游景点
规模度
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古悠度
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珍稀度
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奇特度
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保存度