工程1003班学号：201040907 鄢国章都市广场项目再定位建议书一、项目概况及周边商业环境．都市广场项目概况11．金科花园小区的配套状况2金科花园作为成都市超大型的城市级社区，共分为三期，合计约52万平方米，规划总户数约2万4千户，居住人口可达到8万多人，其中金碧花园一期共由6栋32层高层，2栋11层小高层组成，约6000．周边商业状况3●众多楼盘聚集：在项目辐射区半径1公里的范围内，拥有海珠区最多、最集中的住宅小区30个，以XX都市广场为中心的1公里范围内分布着颐景华苑、英豪花园、好信广场、爱都新天地、晓港湾、锦绣星城、星城格调等，且仍在不断地扩充与发展中。

此外，多个新楼盘在建或正处于销售中，包括第三金碧、颐景华苑、晓城、叠水雨林、丽林景苑、顺景商港(写字楼项目)等楼盘，为商业广场未来的消费潜力注入新的活力。

●商业气氛已初见规模。

2大型商业中心附近已有良好的专业市场氛围。

项目东北面是中大五凤布匹市场，年，苏宁电器、麦当劳、肯德基等快餐连锁店已开5好信广场、晓港湾已经开业年，除了百佳超市、各楼盘临街商铺生意越开越旺，商业气氛已初见规模。

业2 ●专业市场气氛浓厚南洲路成为广州海珠区商东晓路、由于地铁及广州大道南的周边环境逐步改善，建材等专业市场规模南洲路一带汽车配件、业发展的热门板块，加上工业大道、海印粮油市场以及海印茶叶市场的兴建，二手车交易市场、初现，瑞宝粮油市场、周边专业市场氛围更加浓厚。

整体商业规模较小，空置现象较多。

●但附近零星分布的宅基从整体环境方面，虽然近期路段的整体环境已得到提升，工业大汽车配件、建材等市场仍对整体形象构成一定影响。

地及简陋的汽修厂、并以道南路虽有一些正在经营的商铺，但多是临街小铺或大型社区里的小商铺，经营饮食、小百货、小五金等的中低档商铺为主；另外，工业大道南路一些开发，顺景商港空商开发的商业裙楼出现了很多空置现象，如爱都新天地空置约60% 。

90%置约，金碧都市广场空置37%4．周边居民消费状况分析：■以工业大道南路、南洲路为中心的方圆1.5公里内，有逾30万常住人口。

项目辐射区内人口总量近50万人，其中核心商业圈约20万人，次级商业圈约30万人。

■金科花园小区内工薪阶层数量相当多，其中以海珠区周边居民为主，也有部分东山及天河的白领一次置业于此。

■作为新兴人口聚居地，目前工业大道南路、南洲路一带住家仍以本地中低收入人群、外来就业人群为主，整体消费结构处中下层，消费能力仍有待增强。

■星群制药厂、广州化学试剂厂等大型工厂的工人，一般都在南洲路一带居住及消费。

■金牛区目前尚未有上规模,高档次的大型商业中心,缺乏完善的,高层次的商业网络体系,难以吸引外区消费者,甚至连本区的消费者也外流到其他区消费，民在消费的时候往往不是光顾附近的小商号，就是过桥到西关或海珠区中部江南大道去购物，消费力大量外流3二、项目目前经营状况分析项目前期招商情况1.■2006年4月初都市广场开始接受租赁登记■2006年6月正式全面对外招租，将推出月租3000元起超低起点商铺，含金量最高的金钻铺王仅有18间，面积4平方米到480平方米不等。

■百佳超市、苏宁电器、浦发银行、周六福珠宝、登喜路、金盾、特乐路、啄木鸟、诺基亚专卖店等近30家知名品牌抢先进驻，出租率达75%4．项目目前经营状况分析2平24000都市广场由金碧花园东、西两栋四层裙楼共同组成，总建筑面积达平方米，裙楼每层层18800方米，西区裙楼四层共5200平方米，东区裙楼四层共米。

经过一年多的经营，西区裙楼经营状况一直良好，而东区裙楼则经历了5高二到现在的生意冷清。

复杂的变化过程，尤其是首层和三层从招商初期的火暴，层百佳超市则一直生意很好。

）西区业态分布（1 5200平方米。

西区裙楼每层面积为1300平方米，四层共5分析：西区招租率100%，各商家经营状况良好，即使处于物业北向的万宁也营业状况良好。

（2）东区业态分布分析：东区首层招租率约25%，大量商铺空置，根据其他商家反映，原来的已搬6走的商家均是在今年元旦结束营业，主要是一些女装和皮鞋皮具的商家；剩余的商家还有7家，主要从事内衣、金银首饰、妇婴用品、美容护肤品、精品、皮鞋皮具、女装，营业状况最好的是金银首饰、美容护肤品。

（3）东区群楼商铺空置情况统计分析：，据物业管理人员介绍，三层的餐饮只91.5%①空置率最高的是第三层，达到了 20062成功引进了家，其他位置从年以来一直空置，根据商场内其他商家的反映，当②其次空置率比较高的是首层，达到了75.9%、金盾等知名品牌，60%以上，还拥有OK100初首层招租比较成功，出租率达到了现在首层仅存的知名品牌只有周六福珠宝。

③2层因为有百佳超市的经营，聚集了全商场最多的人流，这一层除了真功夫以外，生意都不错。

三、工业大道南路商业走廊的分析．工业大道的变迁1）工业大道的过去1（7工业大道以前是海珠区的商业中心，洪德路商业街（女人街）的繁华当时可与北京路和上下九齐名，沙园灯光夜市可与西湖路的灯光夜市齐名，还有纸厂路商业街，当时有间中山五路百货店分店（新大新百货公司的前身），纸厂电影剧院，酒店和众多商铺，都几繁华。

本人小时候经常到那里睇电影和买书。

后来江南大道的崛起：江南新村小区，南丰商场，海珠购物中心和江南西商业街的出现逐步替代了工业大道成为海珠区新的商业中心。

不过，当时的工业大道工厂众多，污染严重，环境恶劣，真的不适合居住。

）工业大道的改造2（工业大道以前给人的印象是工厂林立、尘土飞扬、道路拥挤、交通不便, 进入九十年代，农药厂搬迁是个里程碑，经过近几年旧城区改造和工厂搬出市区还地于民的政策影响下，工业大道和附近的宝岗大道发生了翻天覆地的变化。

从1999年起，恒大集团、光大、保利、富力等开发商的加入令工业大道发生了质的变化。

五年前保利花园周边连个象样的超市都没有，现在生活配套基本齐全，而且档次越来高，选择越来越多，可以预期我们生活也会越来越方便。

庄头公园最近落成，地铁二号线延长线动工，最近新港西路通车，东晓南放射线也试通车，许多国内和国际大型超市如百佳、广百、家乐福等相继进驻，工业大道板块已一跃成为海珠区最成熟的生活社区之一。

）工业大道的未来发展（3随着番禺和花都的划入，广州市确立了南拓，北优，东进，西联的发展的策略。

海珠区成为市中心和重点发展区域。

其总体规划为东部创业西部居住，工业大道广佛线是重点发展区域之一，主要定位为居住生活区和商业区。

快捷路工程本来是从新窖南路过来穿到芳村区的，现在也修改过来优先发展工业大道，随着沿线工厂的陆续搬迁和交通环境的逐步改善，这里的居住的人口也越来越多，商业的繁荣将得到复兴，形成三大商业旺区：一是工业大道北商圈：包括以家信商业中心为龙头的金沙路，江南商业城为龙头宝业路商业街，沙园商业区以及十一橡胶厂和气体厂搬迁后的商住区，随着快捷路和双地铁的开通加上江南西商业区，这里将形成辐射至南海佛山的大型商圈。

二是工业大道中商圈：这里有以保利城商8业街（保利花园左右则的两座天桥刚好把整个保利城的商业街有机地连接起来），江燕路商业街（如富力前面的烂尾楼，雅致花园工地以及保利花园北面汽车修理厂搬迁后规划的商住楼全部完工后将大大提升这里的商业格局），纸厂商业街（地铁开通后这里档次必然提升），石岗路商业街（这片区末来是连接环岛路的江景豪宅区），保利百合花园南面规划路开通后形成的商业街，目前这里已逐步形成了物美价廉的以饮食文化为主的休闲购物区，且有规划地铁站，前景可期。

三是工业大道南商圈：这里有金碧购物中心，珠江集团投资的商业大楼，粮油批发市场和装钸材料城，近期人气急升的爱都新天地的社区商业中心，东晓南路的商业区，再加上海珠客运站和规划中的双地铁的人流，发展前景看好．工业大道南路商业走廊的准确定位2工业大道南路尚未形成真正的商圈，它仅仅是一个商业性的走廊。

决定一个商圈的等级和功能的因素很多，但最主要的几个因素有以下几方面：商业区位、人口规模与结构、顾客购买力水平、购物便利性、聚客能力、辐射范围、产业链构成等。

）工业大道南商业走廊的商圈功能分析1（◆工业大道南商业走廊成长为市级商圈的可能性很小。

在广州市，工业大道南商业走廊与天河路商圈、北京路商圈等市级的核心商圈绝对不在同一个层次上。

尽管商圈的等级自身处于不断变动中，有些新兴的商圈有可能经过一段时期的培育而成长为较高级的商圈，但从广州市的商业产业布局和走向看，工业大道南商业走廊成长为市级商圈的可能性很小。

◆工业大道南路商业走廊是目前在海珠区最有潜力的商业走廊，未来工业大道南路商业走廊会发展成为一个新的商圈。

但是在海珠区，工业大道南商业走廊与江南西商圈、客村商圈，还是中大商圈，都无法相比较。

江南西商圈是珠海区传统的区级商业中心，工业大道南商业走廊目前的规模在短期内都难以超越。

）工业大道南商业走廊的水平和层次2（9工业大道南商业走廊，从它的商业辐射力、聚客能力等指标看，它目前的规模和产生的商业功能，还只能算是一个“准商圈”。

换言之，它的商圈能量只能说比普通社区性商圈大些，但比严格意义上的区级商圈还差很多。

我们一方面要重视和挖掘工业大道南商业走廊的商业能量，充分认识它的优势和潜能，尽可能提高其能量等级和辐射范围，尽管工业大道南商业走廊开始进入了发育成长的黄金时间之一，但另一方面，我们不能高估工业大道南商业走廊的能量等级，产生不当的判断和认识，这样必然会导致对项目定位的判断失误。

．制约工业大道南商业走廊发展的主要约束因素3为了客观理智地判断工业大道南商业走廊的商业价值和发展空间，我们有必要充分注意和分析制约工业大道南商业走廊发展的主要约束因素和现实条件。

（1）广州市的商业历史传统所决定的。

广州传统商业布局在珠江以北，而河南则长期商业落后。

河南人到河北去购物，是几十年几百年的历史习惯。

（2）这是由广州市和海珠区的地理环境所决定的。

广州市的地理分布是沿珠江呈东西走向，海珠区也正是呈扁型长块状的一个岛。

这个“岛”目前由九座跨江大桥与河北连接，内部由基本上由新港路为横轴、广州大道为纵横，沿东西分布。

正是这种地理分布，使得工业大道南商业走廊核心辐射范围比较狭小，基本上局限于工业大道南段、南洲路西段，同时由于工业大道一带众多小工厂的分割，使工业大道南商业走廊无法与江南西商圈、中大商圈连接起来。

由于这种客观的地理分布，导致有些海珠区人几乎根本没有到过工业大道南段。

（3）工业大道南段一公里以内的人口，大多是工厂、政府部门、银行以学校等单位的居住区，而缺少高级商务办公环境。

这种居住区的商圈，以居家购物为主，难以营造出豪华购物的商业气氛。

而本地的居民则有相当多的人是在天河区或沿江路的银行等机构上班，他们上班所处的环境就是核心商圈，因此这就养成了他们“住在海珠区，购买和消费则主要在天河区或越秀区”的格局。