• 物业说明：本部分物业为 专业建材市场，目前处于 尾盘销售阶段，本案中将 对其做营销策略方向性说 明，但并不作为本案研究 的重点。
项目拟售物业资源（标准化厂房）
• 物业指标：项目占地约158 亩，总建筑面积约16.8万方， 先期拟推售物业约4.4万方 （6-9#厂房）。
• 物业说明：本部分物业为标 准化厂房及配套研发、办公 及公寓，目前不作为本案研 究的重点，拟作为机会性项 目，在后续客户摸排工作的 展开中对应生产性物业进行 摸底，选择性的进行客户谈 判，但并不作为合作第一阶 段的重点。
• 核心：拟就生活物资 城剩余部分、农批市 场及标准化产房进行 营销策划。
生活物资城 （拟合作部分）
数码城
农批市场
（拟合作部分）
园区仓储配套、 物流（东九物流）
威尼斯风情街
家博园（营业中、尾盘销售）
铁路仓储配套、 物流
标准化厂房 （拟合作部分）
项目拟售物业资源（生活物资城）
• 物业指标：项目占地约447亩， 总建筑面积约42.8万方，其中 副食、酒店物业7.5万方，可售 部分约6.5万方。
铜仁笑哈哈项目
营销策划方案
呈报单位：成都益科房地产咨询有限公司
目录
一、项目解读 二、目标客户预判 三、营销定位 四、招商策略及执行 五、销售策略及执行 六、推广策略及执行 七、公司简介与合作模式
城市经济发展：城市快速发展，人口持续增长，投资性客 源较为充足
处于城市房地产快速发 展阶段
人均GDP与房地产发展阶段：铜仁2013年人均生产总值17243 元（以常住人口计算），按人民币汇率（2013年末）折合2828 美元。按国际标准惯例，铜仁房地产市场属于快速发展阶段 （800-4000美元），体现为生存、改善需求兼有，主要为乡镇 群体城市化的生存、改善需求及铜仁中上阶层的改善需求。
冷库
水产、禽蛋交易区
果蔬交 易区
写字楼 农业科普会展中心
配套公寓
干货、调料、粮油市场
• 营销工作：根据项目工程进 度沟通情况，拟将本物业专 业市场部分作为项目营销第 一阶段的工作重点，并做配 套物业的客户试探工作。
项目拟售物业资源（家博园）
• 物业指标：项目占地约55 亩，总建筑面积约9万方， 剩余拟售物业约1.5万方 （不含4层持有物业）。
红星美 凯龙
售楼部
风情街 山
地
副食品、
酒
酒店用
店
品市场
生活物资城服装城部分 （原代理公司包销）
配套住宅
烟酒茶市场
项目拟售物业资源（农批市场）
• 物业指标：项目占地约167 亩，总建筑面积约18万方， 计容建筑面积约14万方，可 售物业约9.87万方。
• 业态构成：项目由7个业态 构成，其中专业市场部分由 水产、禽蛋交易市场、果蔬 交易市场及干货调料粮油交 易市场组成，专业市场配套 冷库，并配建写字楼、配套 公寓可售物业与农业科普会 展中心持有物业。
项目合作资源一览
项目拟合作物业及尾盘物业销售面积汇总
序 号
项目名称
地块
综合楼
1
农批 市场
干货调料市场 菜品交易区 果品交易区
02-59
水产品、禽蛋交易区
民族风情商业街 生活
2 物资 副食品、酒店用品市 02-39
城
场
总建面 59497.9 39716.84 14582.86 8011.59 17934.09 14800
城市人口快速增长，商 业发展机遇显现
金融发展较好，投资性 客户源泉较为充足
产业与人口：第三产业经济增长贡献率51.4%，城镇化进程加 快，带动城市人口的增加,城市消费生活资料将持续迅速增长。
40万
60万人
120万人
2015年
2020年
2030年
投资性客户源。2013年末铜仁全部金融机构存款余额660.30亿
75571.71
3 厂房 6-9#标准化厂房 01-37 44647.08
周边配套：项目周边暂无 建成各类配套设施，批发 物流特征明显，依据规划 在区域有一定成熟度时， 拟陆续进行配套开发建设。
项目产品梳理:多业态综合商贸物流城
• 规划：笑哈哈中国中 西部国际商贸物流城， 生活物资城服装城部分 总体规划梳理如图。 （原代理公司包销）
• 进度：项目已建成建 材市场（营业中）处 于尾盘发售阶段；由 原代理公司包销的服 装城现已封顶。依据 项目进度。
项目及所属区域集聚规模效益明显
项目及所属区域铁路、水路综合交通优势明显
【信息来源】：铜仁规划局；铜仁市 政府新 闻办公 室（2 014 年5月 ）
周边环境：区域处于开发初期，通达性好，多为待开发区域
交通分ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ：项目附近暂无 直达交通站点。但项目道 路通达性好。
环境简析：项目区域初期 已建成建材区域，目前服 装城区域已封顶，其余周 边为待开发区域。
• 业态构成：项目美凯龙生活物 资城由8个业态组成，其中红 星美凯龙、售楼部为持有物业， 目前服装城物业部分为原代理 公司销售，配套山地酒店、住 宅及民族风情商业街物业可售， 专业市场部分主要包括副食品、 酒店市场及烟酒茶市场。
• 营销工作：基于项目工程进度 的初步沟通情况，及本项目拟 合作营销物业的特征，在本次 营销调性及销售动作的重心上 本次将以副食品及酒店用地市 场客户为主。同步展开风情街 客户及烟酒茶客户的前期摸排 工作，配套物业部分考虑于市 场有一定成熟度的条件下推出。
地带，是贵州东部三省交界的区域性发展中心城市。
项目区域西靠杭瑞高速，南靠渝怀铁路，北接凤凰机场， 处于锦江与渝怀铁路交汇处，物流交通优势显著。
铜仁中心城区远景规划范围为“南至万山镇、北至正大 镇、西至坝黄镇、东至马岩河”，将实现“一城四区九 组团”的城市布局。
“一城”指铜仁市中心城区。“四区”分别是老城区、 碧江新区、大兴高新产业新区、万山转型示范新区。 “九组团”分别是正大组团、大兴组团、川硐组团、凉 湾组团、三寨组团、灯塔组团、老城组团、开天--茶店 组团、老山口--万山--高楼坪组团。
元,比年初增长23.1%，其中城乡居民储蓄余额421.72亿元,比年
初增长26.8%。
【信息来源】：2013年铜仁国民 经济与 社会发 展统计 公报； 铜仁市 政府新 闻办公 室（2 014 年5月 ）
城市规划：项目位于城市远景规划主城区范围，交通优势
明显
铜仁市地处贵州东大门和大西南与南部、东部地区连接