每亩净用地分摊成本
51.44 按800亩可拍卖用地计算
44.25 按930亩可拍卖用地计算
序号
销售收益
1 收入
土地拍卖销售收入 XX大道返回成本 轻轨中心返回成本 四方搅拌场占地(亩) 土地出让金返回 2 支出 成本费用 土地出让金 3 税前利润 税前利润
数量
备注说明
64879.25 可拍卖用地930亩,计算政府用地返回
60140.02 可拍卖用地930亩,不计算政府用地返回
55800.00 可拍卖用地930亩,每亩按60万测算
1560.82
1248.66
1929.74
4340.02 出让金按市区5:5分配，区里出让金部分按全额返回公 49829.00 司 暂不考虑营业税
41148.95
8680.04 按930亩净地,容积率2.0,每平方米70元计
######## ######## ######## ######## 1736.01 2604.01 ########
7989.36 7989.36
2010.64
######## ######## ######## ######## ######## ######## 7193.51 ########
1 现金流入 销售收入 土地出让金返回 银行贷款 自有投资
2 现金流出 建设投资
银行贷款 净现金流量(税前)
合计
71459.98 47119.96
4340.02 20000.00
61148.95 41148.95 20000.00 10311.03
第一年
第二年 第三年
10000.00 10000.00
搬家费
36.25 按每户500元
1.4 耕地青苗补偿费
204.16 按80%耕地，1760元/亩计算
1.5 村民附着物、设施补偿费 725.00 按每户10000元估计
1.6 集体财产补偿费
200.00 没有详细数据，该数据为暂估
1.7 不可预见费
695.22 按安置补偿费的5%计算
2 市政工程费用
5800.00 按4万/亩计算
3 管理费用
1260.00 按每个月35万元，3年开发完毕计算
4 财务费用
2304.00 贷款2亿元2年,年利息按5.76%计算
5 本项目合作开发费用 8000.00
6 总成本费用总计
41148.95 以上1至5项合计
每亩总用地分摊成本
28.38 按照总用地1450亩计算
第一年
5993.36
420.00 576.00 1000.00 7989.36
第二年 第三年 8895.80 8895.80 1933.33 3866.67
420.00 420.00 1152.00 576.00 3000.00 4000.00 ######## ########
序号
现金流量表(考虑贷 款,不考虑税金)
征地工作费
291.99 按征地费用的2.1%
1.2 人员安置费
5952.98 按每人27370元计算。
1.3 住房安置费
6822.25
住房补偿费
1305.00 按每平方米单价240元计算
安置农民建房费
5220.00 按每平方米单价1200元，每人20平方米

过渡费
261.00 按1年过渡时间,按100月/人
备注说明
序号
成本费用
数量
备注说明
1 征地拆迁费用
23784.95
1.1 征地规费
9185.35
耕地开垦费
1933.34 按80%为耕地,每平方米25元计算
土地有偿使用费
2030.01 按平方米21元计算
耕地占用税
580.00 按80%为耕地计算
社会统筹基金
2900.00 按2万元/亩计算
征地指标费
1450.00 按1万元/亩计算
房地产项目投资收益分析表
序号 项目地块基本情况 1 土地幅员面积(亩) XX大道占地(亩) 轻轨枢纽中心占地(亩) 四方搅拌场占地(亩) 铁路占地(亩) 规划区内道路占地(亩) 其它不详用途用地 可拍卖用地(亩) 2 安置人口(人) 户数(户) 3 农房面积（平方米）
数量 1450.00
55.00 44.00 68.00 101.00 252.00 130.00 800.00 2175.00 按每亩地1.5人计算 725.00 按每户3人计算 54375.00 按每人25平方米计算
15050.25 可拍卖用地930亩,计算政府用地返回
10311.03 可拍卖用地930亩,不计算政府用地返回
序号
分年度投资
1 征地拆迁费用
2 市政工程费用
3 管理费用
4 财务费用
5 本项目合作开发费用
总计
金额 23784.95
5800.00 1260.00 2304.00 8000.00 41148.95