成本 3 税率 4 品种结构 5 其中：利润
税金 合计
影响金额 百分比
214.922 258.957 -44.035 1337.78 1382.00
-44.22 -1324.00
-31.04 43.918 47.043 -3.125 241.53
88.97 107.19 -18.22 553.76 572.04 -18.31 -548.06 -12.85
❖ 计算资金时间价值的有关公式 – 符号 ➢I—利息 ➢i—利率 ➢n—计息周期 ➢P—现值 ➢F—终值 ➢A—年金
❖ 单利计息法:不考虑利息的时间价值
– I=P i n
– F=P(1+i n) –例 ❖ 复利计息法:考虑利息的时间价值 – 一次支付系列的复利终值公式 – 等额支付系列的复利资金回收公式 – 等额支付系列的年金终值公式
因A>B, C<C’, 所以A-C远远大于B-C’
❖ 几种房地产的销售收益分析 – 花园公寓销售 ➢关键因素：销售时机
➢地段（名誉、声望）、管理水平，租金 高低，拥有物业的时间长短
– 写字楼销售 ➢关键因素：地段（繁华区及交通便利） ➢规模大小，专业化及周围同行情况
– 商店销售 ➢关键因素：商店现实和预期销售额 ➢商圈，楼层，朝向，临街状态
– 住宅销售 ➢住宅本身因素：价格的确定
➢配套服务水平：学校、医院、商场 、环境、交通等
– 旅游酒店销售 ➢关键因素：地段（环境、交通） ➢收益来源：客房和公共厅堂
❖ 两种房地产投资方案的销售收益分析
– 销售收益的影响因素：单价，销售量 ，税率，单位成本，品种结构。
– 分析目的：测量各因素变动对利润总 额的影响程度，找出主要矛盾，反映 潜在问题，为决策者提供依据。
1291.23 532.65 758.53
– 固定还本方式债务分布 例：求上例的贷款固定还本方式还款，1至5
年债务本息分布 ➢ 月付本金=1500万/120月=12.5万 ➢ 月付利息=期初余额x月利率
=1500x1%=15万 ➢ 每月付款=月付本金+月付利息
=12.5+15=27.5万 ➢ 期末余额=期初余额-月付本金
– 例: 某房地产总投资1500万，折旧年限为5年， 年租金收入700万，工商统一税率5%，年经营 成本50万，年摊销费用10万，偿还借款利息15 万，所得税率30%，不计残值。
– 直线折旧法
– 级数折旧法(加速折旧法)
加速折旧，使所得税缴纳时间延期，获得资金 的时间价值。
房地产投资避税收入的源泉不是逃税，而是延 期纳税的好处。
– 分期付款销售 ➢首期20-30%，余款分期 ▪ 银行抵押贷款 ▪ 房地产公司垫资
❖ 房地产销售收益与出售时机 – 出售时机 ➢即时销售 ➢滞后销售 ➢提前销售
– 滞后销售价格与利润变化 ➢假设：成本不变，售价为A；T时间 后，价值为A’，售价为B；r为银行 利率; f为价格变化速率。 销售收益增加=B-A’= B-(A+Ar)
V
n t1
Ft (1IR
R )t
➢上式无解析解，用迭代法求解
1)给初始 i1 , 计算 NPV 1 ;
2 )若 NPV 1 0 , 给 i2 i1 , 计算 NPV 2 ;
若 NPV 1 0 , 给 i2 i1 , 计算 NPV 2 ;
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ3 ) 重复，使
NPV
与
2
NPV
符号不同；
1
4）插值法求 IRR (令 i1为低贴现率）
IRR
i1
NPV 1 NPV 1 NPV
➢ 折旧费不交纳所得税是房地产投资的一种 好处
❖ 房地产投资避税收入原理分析 – 定义应提折 旧的房地产 ➢土地和私人住所：不计提折旧 ➢占有待售的房地产：不计提折旧
➢占有拟交易、经营用房地产：应计 提折旧
➢占有拟投资用房地产：应计提折旧
➢占有拟创造所得房地产：应计提折 旧
❖ 房地产折旧与避税收入
➢Ft: 不含折旧，以投资以作为现金流 出，不一重复计算。
– 例1：某房地产项目有甲、乙两个投资 方案，其费用支出及收入情况如表所 示，若基准贴现率为10%，项目经济寿 命为7年，项目建设期2年，用净现值 法对方案进行评价。
NPV表
– 评价：
➢NPV甲=442.7>0，可行
➢NPV乙=-90.63<0，不可行
➢结余贷款额：每期还贷后余下的贷 款额。
▪ 结余贷款额=结余贷款占原始贷款 之比原始贷款额
▪ 结余贷款占原始贷款之比=原始贷 款还贷系数/结余贷款还贷系数
▪ 例：公司以一物业向银行抵押贷 款1500万，要求10年内按月等额 偿还，年利率12%，若5年后该物 业转让时，尚欠贷款为多少？
– 等额还款方式债务分布
=1500-12.5=1487.5万
– 抵押贷款与所得税
➢例：投资185000元，年折旧6000元，所 得税率33%，租金收入46000元，营运费 用22000元，计算现金流量及投资回报 率。
➢例：抵押贷款：148000元，年偿债额 14388元，其中13266元为第一年的利息 。
➢收入所得税使投资者产生了借贷动机
❖ 增加租金方案 进行房地产改建
❖ 总营运费用分析 – 维护费：大修：逐年分摊；中小修：随时发 生，随时计入成本。 – 管理费：人员工资、办公费用等 – 税金：房产税、营业税、城市建设维护费、 所得税等 – 保险：财产险、火险、电梯保险等。 – 服务费：供热、空调、电梯、清洁等 – 几个关系： ➢ 与房地产质量有关 ➢ 与维修用材料有关 ➢ 有管理水平有关
例：求上例的贷款1至5年债务本息分布
年末结余贷款=贷款总额结余贷款占原 始贷款之比
年还贷本息= 年偿付利息=年还贷本息-年偿还本金 年偿付本金=上年结余贷款额-当年结
余贷款额
年 结余贷款占原 年末结余贷 年还贷本息 年偿付本 年偿付利息
始贷款之比 款
金
0 1.0000 1 0.9449 2 0.8827 3 0.8127 4 0.7339 5 0.6449
合计
1500.00 1417.35 258.246 82.65 175.596 1324.05 258.246 93.30 164.946 1219.05 258.246 105.00 153.246 1100.85 258.246 118.20 140.046 967.35 258.246 133.50 124.746
❖ 内部收益率法（IRR)
– 内部收益率：指项目经济寿命周期内 ，各年净现金流量的现值累计等于零 时的贴现率，即项目净现值为零时的 贴现率。
– IRR的意义 ➢i0=IRR, NPV=0, 盈亏平衡 ➢i0>IRR, NPV<0, 亏损 ➢i0<IRR, NPV>0, 盈利
– IRR的计算
NP
– 控制开始获利年度：外商投资企业的所得税， 纳税年度以开始获利之年起算
❖ 提高避税收入的途径 – 扩大房地产投资的规模 – 争取加速折旧 – 操纵应纳税所得额 – 控制开始获利年度
第四节 销售收益分析
❖ 房地产销售收益与销售方式 – 异地销售：外销房，购房入户等 ➢ 适合那些人们规律性移动的房地产 ➢ 满足外地用户需要为目的房地产 – 预售 ➢ 减轻资金压力 ➢ 减少贷款，节约利息 ➢ 避免价格下跌的风险
❖ 一次支付系列的复利终值公式
FP1in
❖ 等额支付系列的复利资金回收公式
APi11in in1
❖ 等额支付系列的年金终值公式
FA1in 1
i
❖ 偿还抵押贷款分析
– 抵押贷款：开发商，消费者个人。
– 房地产抵押贷款的偿还方式
➢抵押贷款(资金回收、贷款还贷）系 数: (A/P,i,n)
➢例：某公司向银行贷款1200万，要 求三年内定期等额偿还，年利率12% ，试分别计算按年等额偿还和按月 等额偿还的还本付息额。
▪ 利润减少额= 乙方案销售数量 （甲方案的单位成本-乙方案的单 位成本）
– 税率因素分析
➢税率 利润
▪ 利润减少额=乙方案销售数量 （乙方案的税率-甲方案的税率）
– 品种结构影响因素分析
➢品种结构变动引起利润的变动
▪ 利润变动额=乙方案销售数量 （甲方案的单价-乙方案的单位成 本）- 销售总量变化率（甲方案 销售总收入-甲方案总成本）
房地产投资经济分析
深圳大学管理学院 崔世娟
第三章 房地产投资收益分析
第一节 概述 ❖ 房地产投资收益分类
– 现金流量：租金收入减去各种支出后 的余额
– 避税收入：提取折旧而降低纳税基数 带来的收益
– 销售收益：销售收入减去开发经营成本 – 无形收益：心理享受，知名度 ❖ 房地产投资收益组合 – 四项收益的组合 ❖ 房地产投资收益的合理组合 – 货币的时间价值：储蓄与投资的比较 – 投资收益的构成
➢ 管理报酬：投资者付出劳动的应得报酬 ➢ 风险报酬：比储蓄风险大 ➢ 银行利息：失去存入银行赚取利息的权利
第二节 拥有房地产时的现金流量分析
❖ 现金流量的决定因素
– 现金流量=租金收入-总营运费用-偿还到 期贷款
– 广义的现金流量的概念 ➢现金流量：系统中所有资金的运动； 收入-现金流入；支出-现金流出。 ➢净现金流量=现金流入-现金流出 ➢现金流量图
▪ 销售总量变化率=（乙方案销售 数量甲方案的单价）/（甲方案 销售数量甲方案的单价） 100%
➢品种结构变动引起税金的变动
▪ 税金变动额=（乙方案销售数量 甲方案的单价 甲方案税率）-甲 方案销售总收入 销售总量变化 率
– 利润分析汇总表
序号
因素
1 销售数量 其中：利润 税金
2 销售单价 其中：利润 税金
=B-A-Ar 若：B-A<Ar，滞后销售收益降低 若：B-A>Ar，滞后销售收益增加 滞后销售的条件：B-A=Af, Af>Ar, 即 f>r