安徽省铜陵市商业市场调研
市区商业特征分析-百货
百货商场经营档次多元化,主题商场较少
铜陵市大多数百货商场经营品种雷同,市场竞争力不强; 各种类型专业市场及超市逐步瓜分百货业经营利润,促使 百货经营业态组合发生根本性改变;
商场名称 铜陵商城 经营规模( 平方米) 90,000 经营档次 中档 业态组合特征 服装服饰80%, 娱乐20% 服装服饰74%, 化妆品及珠宝 15%、超市6% 服装服饰55%, 餐饮娱乐20%, 超市及电器25%
市区商业特征分析-百货
铜陵商城
1、位于主城区,城市大型综合体 项目,开发周期较长。 2、目前已开发13万方,除大型主 力店外 招商主要以品牌服饰类为主。 3、目前进驻的品牌商家和项目有: 家得利超市、新人民市场(菜场)、 宏图三胞、华东家俱城、华亭四季 大酒店、合百大合家福购物广场、 巴黎新天地服饰广场、翡冷翠咖啡 厅、乐都尚街、徽皇健身会馆、平 安保险、人民电影院、玉麟阁大酒 店等。
西湖片区规划——小结
1、随着西湖片区的启动和建设,带动区域发展升级、人口及人均收 入的增加,为本案商业带来更多的终端消费群和投资客群。 2、西湖新区的建设,带动城市重心发展的转移,本案位于西湖新区 的前沿地段,将成为连接城市中心商圈与新区商圈的枢纽,将为本 案商业带来广阔的发展机遇。 4、西湖公园的建设,为本案带来众多的旅游度假类客群的消费潜力。
3、铜陵在近两年内的大量批地,势必造成未来供应量的急速增加, 特别是商业供应量的快速增加,将对本项目造成很大的影响,因此 抢先开发,快速销售将是本项目运作的基本思路。
报告整体思路 一、宏观经济与城市发展概况 二、整体商业市场及商圈分析 三、在售未售商业调研分析 四、消费市场调研及投资客户调研
五、项目机遇及商业概念设计
2、商业特色不明显,商业结构有待优化,不明显,经营档次参差不齐, 经营品种档次较低,难以体现城市整体商业形象及商业品味,具有特色 的商业经营不突出,难以创造城区商业的品牌力和吸引力。 3、购物环境不理想,道路通达性差,可停留在购物场所休憩、观赏的 时间较短。 4、社区商业网点配套不够、标准不高,尤其是远离城市中心的新建区 域,缺少必要的商业配套设施。 5、部分市场设计不合理,人流不集中,市场设施不完善,场内经营者 素质不高,市场交易水平和组织化程度底,规模层次不分明。
铜陵商业市场调研与一期定位策划
2012年3月
报告整体思路 一、宏观经济与城市发展概况 二、整体商业市场及商圈分析 三、在售未售商业调研分析 四、消费市场调研及投资客户调研
五、项目机遇及商业概念设计
六、一期产品定位及创新建议
宏观分析——地区GDP总值
铜陵市已接近中等富裕国家水平
一、2011年地产GDP总值579.4亿元, 同期增长12.6% 二、按常住人口计算,人均GDP达 79704元,较2010年提高15208元,按 年均人民币兑美元汇率计算为12367 美元,首次突破12000美元。
主要特点: 一、限上企业销售走势强劲, 尤其是大型企业推动消费品 市场快速发展 二、随着新型商业业态的兴 起,有力推动全市批发和零 售业的快速发展。 三、城镇消费无论在份额、 贡献率上都占据绝对主导地 位。
宏观分析——人均收入支出情况 城市居民人均消费性支出随收入的稳步提高而逐步上 升。
主要特点: 一、铜陵的人均消费支出与 可支配收入之比维持在70— —75%,说明铜陵的消费潜力 尚有不少挖掘空间。 二、物价的高位运行,刚性 需求带动基本生活类商品较 快增长。 三、过高的私家车拥有率, 造成汽车等权重消费有所回 落,2012年汽车销售能否持 续增长将直接影响2012年消 费市场
商业现状分析-百货
百货商场过于集中,大多处于 转型期
铜陵市百货商场主要集中在长江中 路; 各百货商场经过业态调整及相关经 营策略改变,正从传统百货向新型 百货(品牌经营与特色主题经营,注 重环境改善与人本主义等)转变; 但受自身物质条件的限制,单纯依 赖软件方面的提高其市场发展空间 相当有限,
宏观分析——小结
1、铜陵市宏观经济的快速发展,为本案开发奠定一定基础。
2、城市处于工业发展期,第三产业发展空间巨大。
3、铜陵市人均GDP接近中等富裕国家水平,具有一定的消费基础。 4、铜陵市物价水平偏高,物价高位运行影响消费信心。 5、固定。投资规模较小。全市固定资产投资总额在全省十六个市中 只位于第十二位 。
市区商业特征分析-中大型超市
目前乐购和大润发分别签约进驻在财富广场和华源“嘉华国际”广场项目
项目名称 华联 台客隆 合家福 合家福
地理位置 淮河大道 石城大道 淮河大道 义安北路
规模 (m2) 2800 4,000 13,000 2000
投入运营 时间 2008 2008 2006 2003
超市运营状况参差不齐
西湖片区规划——概况 本案商圈辐射范围经济开发区 和西湖片区
一、规划范围 西湖新区位于铜陵市“一城三区, 一主两副”格局中主城区的东北部 ,东至东湖,南临芜铜路,西以泰 山大道和天山大道为界,北到钟仓 河,总用地面积约24.7平方公里。 二、功能定位 铜陵市文化体育中心,集居住、旅 游休闲等多功能于一体的现代化、 高品质的综合性滨水新城区。 三、发展规模 西湖新区人口按25-28万人控制, 城市建设用地除西湖公园外按19平 方公里控制。
西湖片区规划——建设进度 五年内出形象
1、3月6日,项目建设专题会议,市第一中学西湖新区校区、市人民医院西 湖新区医院、市民中心项目建设前期各项工作顺利推进,进入项目总体规划 设计等阶段。 2、西湖新区项目建设重点是:环西湖项目建设、民生工程项目建
设、市政道路等基础设施项目建设和商业金融项目建设;建设总目 标为“69320”,即全年完成固定资产投资60亿元以上、在建工程项 目达到90个以上、确保年内竣工项目30个以上、西湖新区范围内建 设工地塔吊总数达200个以上,并实现规划区内“零违章”建设。
市区商业特征分析-百货
铜冠世纪广场
位于主城区,淮河大道中段 -1F:国美电器 1F:肯德基、摩登经典简餐、 川味园火锅城、体彩、 箱包、鞋类 2F-3F:女装、世纪联华、锦 鑫电玩城 4F:男装 5F:后宫KTV、康泓俱乐部、 福临门酒店、天上人间西餐厅 经营状态概述:综合型商业广 场,其商业性质以娱乐和餐饮 占主导地位。
1,000
2007
2003
铜陵中大型超市基本情况
市区商业特征分析-中大型超市 苏果超市
铜陵中大型超市基本情况 位于主城区,位于淮河大道北段 -1F:地下停车场 1F: 黄金珠宝、手机、电脑、数码、皮具、化妆品、 烟酒茶、服装(内铺租金140元/平米) 2F-3F:苏果超市 4F:办公 5F:糖果KTV、爵士堡健身会所 经营状态概述:主要以日用品、食品位置,部分办公和娱乐。
市区商业供应特征分析-专业市场
铜陵现有各个专业市场地址的选择,均处于主要 城市”过境公路“沿线:东向交通要道(铜都大
道)和北向交通要道(北京西路)上:
汽车销售市场——铜都大道南段 花鸟市场——铜都大道与北京东路交口西北向 铜陵大市场——铜都大道北段 绿源农产品大市场——铜都大道北段 茂源大市场——北京西路段(家具、家居、建材 等) 环球家居——金桥工业园 国际汽车城——狮子山区铜芜大道与芜湖方向高 速出口处 铜陵部分专业市场没有通过政府的规划来引导,如汽车销售市场, 是 自发形成,因此需要较长周期引导与布局 专业市场分布图
市区商业供应特征分析-中大型超市 超市外扩趋势明显
铜陵中大型超市数量较少,现有的 超市多分散于居民区与商业区内; 超市经营面积在2000平方米以上共
计5家,10000平米以上的2家;
从铜陵城市发展角度,结合居民住 宅区及超市(含中大型超市及小型超
市、便利店)分布情况,超市向东南
方向扩张趋势明显; 迄今为止,铜陵已有合家福、华润 苏果、家得利、华联等中大型超市。
六、一期产品定位及创新建议
商业总体特征分析
老城区核心辐射区内,是商业经营 的价值高地,尤其长江中路,人气很 旺; 其他区域商业旺气呈现明显不足, 租金较低。靠近城区边界的地方,商 业几乎断节。
城市商业整体版图
商业总体特征分析
铜陵未来商业发展规划将形成“1-5-16”金字塔形结构,铜陵将发展成 为皖中南区域性商贸中心城市
宏观房地产市场研究——土地市场 巨大供应量与有限去化量的矛盾
2010年拍卖土地42块地,总出让面积339万平方米 2011年——2012年3月份共拍卖土地85块地,总出让面积515万平方米,
据铜房网数据显示,铜陵房地产年消化量在60——80万方。
宏观房地产市场研究——住宅市场研究
1、从目前成交走势来看,年后受刚需和降价潮的推动,顶起铜陵楼 市2012年第一个销售高峰期。 2、造成目前均价持续走高的原因是目前高速铜都天地洋房、柏庄香 域洋房、托莱多别墅、恒大精装房等高价房的推售,整体拉高整个 城市的成交均价 3、从市场了解到,近期跑量的楼盘,都是优惠促销或者直接降价的, 这些楼盘在价格方面做出的让步程度,已经让铜陵其他开发商惶恐, 造成目前市场较少推盘量的主要原因,
西湖片区规划——规划结构 一心、四带、四片
一心: 为西湖公园和公园内设置的大型市 级文化设施共同组成的规划区的核 心。 四带: 为由西湖公园向外发散的结合现状 水系形成的四条宽窄不等的滨水景 观绿带,分别是西湖公园与天井湖 公园、东湖湿地公园、钟仓河之间 的视线通廊以及七坝沟滨水绿带。 四片: 为规划区的功能片区。分别为湖东 片区、湖西湖北片区、湖南文教片 区、湖南居住片区。
商业总体特征分析
城市主要道路商业分析
整个城市道路的边界,其实就是城市 商业的边界。 主城区道路边界
东向:铜都大道;南向:金山路
西向:铜官大道;北向:北京路 注:
随着道路的延伸,商业衰减非常明 显,虚线区域商业几乎绝迹。
城市商业边界图
商业总体特征分析—小结