金融街北滨路商业项目 策划服务 建议书 策划服务2012年3月目录一、仲量联行与服务团队 二、仲量联行对项目的认知 三、类似服务案 类似服务案例 务案例 四、服务内容 五、工作时间、 工作时间、费用及支付程序 费用及支付程序2一、仲量联行与服务团队3仲量联行介绍服务团队介绍4拥有228年房地产领域的丰富经验仲量联行重要里程碑仲量联行继续在中国的增长与扩展 2011 2011 重庆 仲量联行庆祝进入中国15年 2009 2004 广州 2008 2001 台湾 1999 1982 日本 仲量行 新加坡与香港办公室成立 合作伙伴拉塞尔在美国成立 1973 1973 新加坡 香港 1990 韩国 泰国 1994 上海 1997 北京 1998 印度 2005 澳门 2005 成都 2006 天津 2007 深圳 青岛 上海浦东 2011 沈阳仲量联行庆祝在亚洲成立35年 仲量行与拉塞尔合并成立 仲量联行公司1968仲量行扩展海外市场，进入亚太地区1958 1958 澳大利亚 1783仲量行成立于伦敦5全球行业领袖纽约证交所上市公司，公司总部芝加哥，运营总部伦敦 纽约证交所 2011年全球业务收入36亿美元 全球业务遍及70个国家 + 1000个城市 + 200个办事处 超过3万多名专业顾问，在商业、写字楼、酒店、工业、物业管理、 万多名 企业设施管理、投资、 战略顾问、项目与开发、市场研究以及评估领 域随时随地为您提供专业服务 旗下投资管理业务分支“领盛投资管理公司（LaSalle Investment Management）”为全球最具规模及最多元化的房地产投资管理公司之 一，管理资产总值超过477亿美元 仲量联行亦是物业管理及企业设施管理业的翘楚，管理的物业遍布世 界各地，总面积逾17亿平方英尺6仲量联行业务覆盖全球拥有36,600名员工，200家分公司，业务遍及70个国家，1,000多个地区美洲区 中东与欧洲区 亚太区68个分公司 672个城市 7个国家60个分公司 188个城市 27个国家59个分公司 154个城市 13个国家7助您在大中华地区尽享市场先机在大中华地区设有12个 分公司 在大中华地区拥有超过 1,600名以上的专业人员 以及10,000名以上驻场 员工 业务遍及中国40个城市， 个城市， 为中国政府与企业提供 房地产解决方案 1973年进入大中华地区 房地产市场，提供房地 产增值服务8我们的客户 - 开发商与投资者9我们的客户 – 国际品牌10我们的客户 – 主力零售商11我们的客户 – 时尚品牌12全球嘉奖-行业与客户的认可欧洲财富2011年度 房地产 全球最佳房地产顾 问和咨询公司世界最佳企业 道德公司 (2008-2011)美国环保署 年度“ 年度“能源之 星”合作伙伴 (2009-2011)世界前100 最受称赞公司 (2011)亚太地产奖 中国最佳地产顾问 (2011)福布斯白金400强 (2006-2008)全球100家 最佳雇主(2008)全球100家 最佳外包服务 提供商 (2010)13全面领先的市场研究 协助您洞悉市场先机市场脉动• 针对房产地产资讯 以及市场动向进行 每日每月即时更新定时更新• 定期市场调研报告 • 房地产市场概览与 定向调研 • 揭示市场最新趋势领先观点• 热点话题调研 • 着重于房地产战略前瞻资讯• 预测与创新调研 • 着重于房地产未来 趋势14仲量联行介绍服务团队介绍15核心团队项目支持团队•常智 常智•总监•苏仲礼 苏仲礼•董事总经理•马丽华 马丽华•经理 •战略顾问部 董诗韻 经理 •文雅 •顾问 •张秋 •秦磊 秦磊 •顾问 •策划专员 •陶彧 •副经理 •张娴 •顾问 黄澜 招商顾问零售招商徐莹 招商顾问16区域零售支持队伍 域零售支持队伍成都乔裕生 商铺部总监 尤元武 营运管理总监 朱敏 招商副董事 廖曦 招商高级经理 钱敏 咨询顾问副董事黄勇程 咨询顾问经理丁艳 招商副经理刘子嘉 招商高级顾问窦惠婷 招商顾问大中华区邓汝舜 上海 张志贤 北京 陈永慧 香港 林世松 广州 王香完 台湾17参与本项目主要成员介绍苏仲礼（ 苏仲礼（Danny So） So）–重庆分公司 总经理 负责（ 负责（重庆） 重庆）各条业务的运营相关经验： 相关经验：苏先生在香港及国内有超过20年办公楼，商业及投资物业的代理及顾问经验。

苏先生于1990年加入当时 的仲量行香港办事处九龙商业部，在仲量联行期间主要负责香港及中国商铺部的租务及顾问业务。

苏先 生于2006年初调职北京办事处，担任华北区招商部总监，并于2010年底调职重庆负责建立新办事处。

苏 先生在国内曾经负责的主要项目包括在北京的世贸天阶，三里屯Village，侨福芳草地，欧陆广场，财富 中心二期，太古颐堤港项目，在青岛的百丽广场，凯悦中心，山西太原的天美广场，济南的贵和购物中 心和沈阳的卓越中心。

在香港苏先生曾处理的大型商场招商策划如香港数码港，1号北京道，国际金融中 心，又一城，朗豪坊等。

教育与入会情况： 教育与入会情况：香港理工大学地产管理专业文凭 香港测量师学会会员 英国皇家测量师学会会员 香港测量师注册管理局注册专业测量师18参与本项目主要成员介绍常智（ 常智（Alex Chang） Chang）–重庆战略顾问部 总监 负责（ 负责（重庆） 重庆）业务的开展与执行相关经验： 相关经验：常智先生拥有8年的房地产研究咨询和投资经验,曾参与过上海洋山深水港港区产业布局研究、上海虹桥 交通枢纽最高最好用途项目、美国基金客户委托的张江孙桥土地综合开发项目和上海建业里别墅改建项 目，以及新加坡政府投资机构主导的园区综合开发项目咨询项目，投资范围涉及中国主要二线省会城市 的新城区域，所涉及的物业市场包括写字楼、商业、工业物流以及住宅类物业市场。

教育与入会情况： 教育与入会情况：南丹麦大学，工商管理硕士 中南大学，经济学学士19参与本项目主要成员介绍马丽华（ 马丽华（Jasmine Ma） Ma）–重庆战略顾问部 经理 负责（ 负责（重庆） 重庆）公司咨询业务项目执行相关经验： 相关经验：马丽华小姐已有约4年行业工作经验，2008至2010年工作地点于成都，于2011年至今一直长驻于重庆；在 从业阶段中，主要负责综合体项目的前期咨询、定位以及优化建议，为区域内的房地产开发、公司房地 产组合及资产处置等提供独创性的战略咨询。

我们的客户包括跨国公司、房地产发展商、投资商、业主 和政府机构等。

其间也多次涉及如酒店式（投资、服务）公寓、写字楼、商业、工业、旅游地产等。

马丽华小姐曾参与的代表性开发商：太古地产、瑞安重庆天地商业定位、合景泰富誉峰商业项目前期定 位、明君综合体项目前期定位、西安深国投住宅项目前期定位、明宇集团东大街商业项目前期定位、力 帆集团江北嘴项目商业定位、棕榈泉国际中心商业项目前期定位等。

教育与入会情况： 教育与入会情况：四川大学文学硕士（英语）学位20参与本项目主要成员介绍陶彧（ 陶彧（Aredias Tao） Tao）–重庆战略顾问部 副经理 负责（ 负责（重庆） 重庆）公司咨询业务项目执行相关经验： 相关经验：陶先生专长于房地产市场研究，已有5年工作经验。

他的主要职责包括从事区域内的房地产市场研究，提 供房地产开发战略咨询。

在加入仲量联行之前曾服务于北京仁达房地产评估有限公司，担任市场研究部 部门经理。

陶先生曾参与的代表性开发商：太古地产、隆鑫地产、金隅大成等。

教育与入会情况： 教育与入会情况：中国人民大学土地管理学士学位 中国人民大学房地产经济学硕士学位21二、仲量联行对项目的认知22开发商意愿开发商层面 商业租售策略： 商业租售策略：以销售为导向。

项目整体定位： 项目整体定位：偏中高端。

项目指标限制： 项目指标限制：A2、C4、C2、A1规划有大体量商业，其余地块为配套型商业。

商业指标： 商业指标：A2、C4地块商业面积已定，C2商业面积未定。

销售周期： 销售周期：6年左右。

销售目标： 销售目标：年销售面积约20万左右，实现金融街年销售额30个亿的目标。

项目整体定位： 项目整体定位：偏中高端。

写字楼策略以及未来预期： 写字楼策略以及未来预期：以整栋销售为主，有写字楼销售经验，未来销售压 力不大。

零售策略以及未来预期： 零售策略以及未来预期：以销售为主，但需在销售后确保零售的档次同整个项 目中高端定位保持一致。

如需保证零售档次，可短期内持有零售。

23开发商需解决的核心问题1在A2零售体量以及指标即定情况下，综合考虑 整个项目定位的前提下，如何 对A2地块零售进行定位？2C2地块零售体量从1.5 万平方米调到3万平方米 的可行性以及C2地块零售如何定位？24问题一： 问题一：在A2零售体量以及指标即定情况下，综合考虑 整个项目定位的前提下，如何 对A2地块零售进行定位？25项目高差分析高差在30 米左右高差在52 米左右A地块与B、C 地块高差较 大，且坡度较大，南北向人 南北向人 流难以相互导入，零售定位 流难以相互导入 上需有所差异。

26A2地块九曲花街地块分析•1 •11 •2 •11 •3 •3 •4 •11 •3 •2 •3 •８ ８ •1 •5 •1 •６ ６ •3 •６ ６•5 •６ ６ •６ ６ •12 •3 •4 •2 •９ ９ •８ •11 ８•７ ７ •９ ９ •11 •９ ９九曲花街总用地面积约为6,000平方米，开间在15-20米之间， 进深在300米左右， 零售展示性较差，且未来交通可及性不 未来交通可及性不 佳，客群为目的性消费人群 目的性消费人群。

目的性消费人群•11 •10 •11 •1227A2地块周边竞争分析——珠江太阳城10万平方米滨江街区商业 以销售为主 6层左右 明清建筑风格 销售时间待定， 销售时间待定，开发时序待定开发商有现金流压力，且无零售开发 经验，对项目运营缺乏经验，如销售 零售面临空置率压力。

28A2周边竞争分析——星悦荟建筑面积 约25,000平方米建筑面积 32,318平方米建筑面积 约20,682平方米1期定位： 期定位：为江北嘴CBD商务人士以及重庆中高 收入家庭提供高端宴请和休闲聚会的商业体 租售策略： 租售策略：自持 建筑结构： 建筑结构：5层左右， 层左右，不连通 建筑风格： 建筑风格：现代建筑风格 开发时序： 开发时序：未来零售开发时间待定 现有经营状况： 现有经营状况：受交通以及周边人口入住率低 制约， 制约，零售经营状况不佳龙湖先期商业的招商为北滨路商业氛 围成熟奠定了基础。

未来三期的商业 的招商与本项目招商产生较大的竞争 产生较大的竞争。