商圈 特征
满足万辰及华楠半岛社区商业及当地居民需求 出现一拖二产品，环境升级，业态以生活休闲为主 销售中，氛围相比老商业中心稍显冷清
金科曼特小镇
金科·廊桥水乡打造的区域级休闲商业
商圈 特征
满足社区需求的同时辐射整个花源镇 档次较高、环境好、休闲娱乐配套为主、生活为辅 销售中，商业氛围差，人气低，区域未来商业中心
2
区域消费客户需求分析
综前所述，未来区域及泛区域消费客户基数约10万人，我们采取问卷调查的方式，取样129名目标客 群样本对消费客户的消费习惯及消费需求进行取样调查 经常去新津及双流消费的人数占比：70%以上
表示喜欢就近消费的人数占比：75%
行为与习惯逆反，区域商业无法满足消费需求，大量消费 需求外溢
老圈低档
去化较慢
业态单一
客户分析
未来客户进行预判
Customer analysis
从花源镇消费人口基数、商业置业客户、经营客户等角度对本案
1
区域消费客户基数
客源类型 来源地
成都艺术职业学院 学生客源 成都职业技术学院
特征
花源镇主力学生客源， 消费潜力军预计6000人
桃花源云居
本案
金秋乐园 周边常驻居民
招商等形式降低未来运营难度； 提供多元类业态商业，满足不同运 营需求，打造浓厚商业氛围； 初期控制商铺价格降低投资门槛 电影院进场及装修前置
电影院引入，带动消费及投资升值 看好牧马山未来发展前景 关注地段位置、未来呈现的商业氛围 【投资顾虑】 对是否能真正引入电影院存在质疑
价值认知：价格＞氛 围＞环境＞产品
金科曼特小镇商业业态占比
1% 4% 17%
数据类别 商铺新旧 程度 开间 进深
金科曼特小镇 在售新铺 4m-6m 11m-13m
面积 物业形态 层高 租金水平
40-140㎡ 底商（1-2层） 4-6m 40-60元/㎡/月
66%
4% 1% 3% 2% 1% 1%
主要业态
现有业态以建材为主， 销售单价 空置率66%
60-600㎡ 底商（1-2层） 5.5m 20-60/㎡/月 0.98-1.4万/㎡
餐饮 超市 82% 数码电器 茶楼 副食品 酒店 药店 其他 美容美发 闲置
商铺新旧 程度
开间 进深 主要业态
该区域商业以新建社区底商及步行街为主，业态单一，空置率达82%，人气及氛围较差
6
花源镇金科曼特小镇概况
外地 5% 新津花 源20%
大成都 75%
按 置 业 目 的 分
投资兼 自用 10%
通过数据对比，我们可以发现： 1、来访客户大成都范围占比75%，而最终
投资 65%
自用 25%
成交客户中大程度范围占比仅为45%，成都 客户对区域商业具有投资兴趣，但投资信心 不足； 2、从成交客户数据看，本地客户占50%， 置业目的投资占比90%，说明区域客户具备 良好的商业投资意识，且具备一定购买力 （商业相比住宅购买门槛相对较高）；
觉得本地商业业态不足的人数占比：85%；其中，娱
乐休闲业态占比：40%，儿童主题占比：30%，品牌餐 饮占比：15% 区域商业业态低端不完善，业态升级需求迫切
通过对目标客群的调查问卷结论分析发现，花源镇区域大量的消费需求外溢
2
按 客 源 地 域 分
区域投资或经营客户需求分析
花源镇来访商业客群构成
花源镇成交商业客群构成
按 客 源 地 域 分
外地
5%
新津
大成都 45%
花源 50%
按 置 业 目 的 分
投资兼 自用
自用
10%
10%
投资 80%
2
区域投资或经营客户需求分析
客群对商铺面积需求分析
面积区间
5—15㎡ 25—50㎡
50—80㎡ 80—100㎡ 100—260㎡
通过数据对比，我们可以发现：
白云大道沿街商业 旧铺 3m-6m 6m-12m 低端餐饮、、低端休闲娱 乐等业态为主
面积 物业形态 层高 租金水平 销售单价
30-150㎡ 底商 4-6m 25-40元/㎡/月 0.5-1.3万/㎡
1% 4% 餐饮 副食 超市 2% 1% 服饰 婚纱 酒店 3% 1% 5% 珠宝 银行 休闲娱乐 1% 数码电器 药店 10%
难点四：整个区域商业投资热度不高，区域产品去化及招商情况不佳；
本案 启示
主力引流、氛围营造、业态组合、产品突围
2
本项目优势分析
优势一：产品灵动，40㎡小铺6.1m层高符合区域投资及经营客户需求；
优势二：电影院引入，填补市场空白，符合市场需求，可带动本体升值；
本案 启示
精准拓客、主力推广、定位前瞻
3
家庭客户
——本地及周边小太阳家庭、本地家族 关注点：家庭聚餐、儿童主题、集体娱乐 业态需求：品牌餐饮、儿童娱乐、KTV、茶 楼等
3
区域客户特征小结
消费客群
消费客群基数大，未来近10万人的消费群体 消费需求大量外溢，品牌餐饮、中高娱乐等消费需求大
投资客群
泛成都投资客群对区域商业投资兴趣大，但投资信心不足
本地投资客群具备商业投资意识，且具备一定购买力
经营客群
经营客群以本地居民为主，并以租赁形式为主 经营客群对25㎡—80㎡的中小型商业产品更青睐
社区商业区
以溪山樾及龙湖悠山郡的社区商业为主
区域未来商业重心将逐步向南部金科曼特小镇 方向转移，本案未来处于花源新商业核心圈
商圈 特征
以溪山樾及龙湖悠山郡项目的社区生活需求为主 在售中，起步晚，氛围差，人气难形成
4
花源镇老商业中心概况
老商业中心商业业态占比
30% 42%
数据类别 商铺新旧 程度 开间 进深 主要业态
本项目机会点分析
机会点一：区域商业档次低，人气不足，体验差，整体等级亟待提升
机会点二：区域消费客户基数大，消费需求外溢，业态急需完善
机会点三：区域缺乏真正的体验式主题集中商业（金科有形无神，万辰及老商圈无形无神）
机会点四：大成都客户投资兴趣高，急需优质产品提升其投资信心
本案 启示
体验升级、业态完善、主题打造、区域唯一
档次提高 建筑优化 业态丰富 主题商业
主题化（旅游等主题） 多元化（多业态组合） 时尚化（潮流等元素） 体验性（文化等体验）
花源镇商业发展起步较晚，整体处于向主题式集中商业转型升级的阶段
3
花源镇商业分布
花源镇商业分布主要集中四大区域
老商业中心
沿白云大道及花源大道两侧
商圈 特征
商业定位发展方向
牧马山首家体验型一站式休闲商业体
稀缺唯一、一站式体验、休闲全业态、时尚风情
商业改变——新格局
商业业态完善 打造区域商业新核心
改变区域商业格局与现状，以点带面，与区域商业合力打造牧马山商业核心
商业改变——新态度
商业业态升级 引领区域消费新风向
实现区域消费由基本生活向休闲品味生活转变，改变区域消费习惯和态度
5
本项目客群导入——置业客群
投资客为主，自用商家为辅
根据前面的分析我们得出，本地商业置业客群主要以投资客为主，而本地投资客及外地投资客占比接 近，自营置业客户占比较少
主力客群
第一圈层
成都及本地投资客
本地拆迁户、别墅业主及高收入者；区域到访的成都投资客户及 高收入客群等
第二圈层
补充客群
全域新津自用客和其他城市的投资客
未来商业前景呈现 目前及潜在消费人群消费需求深度 挖掘
6
本项目消费客群定位
本地年轻人为主，家庭客户为辅
根据前面调查问卷分析，本区域外溢消费主要年轻客群及家庭客群为主，而从消费习惯来看，年轻人 以及家庭客户的消费频次要高于其他
本地年轻人
——本地大学生、本地及周边年轻人 关注点：吃喝玩乐、消费环境、消费体验 业态需求：中高娱乐休闲设施、品牌餐饮、 酒店、时尚购物等
以花源镇政府为中心的老商业圈整体商业档次低，业态杂乱，但人气及氛围好
5
花源镇万辰金街商圈概况
万辰桦南金街圈商业业态占比
3% 2% 2% 2% 1%
8%
数据类别
万辰金街、华楠半岛 万辰在售，华楠已售 3.8m-4.2m 9m-16m 社区生活配套为主，空置 率82%
面积 物业形态 层高 租金水平 销售单价
学生客源 周边常驻居民
天山名苑
万辰乐居
项目周边直线距离1000 米内的住宅楼盘众多， 周边居住人群预计6万 人
华楠半岛
柳河苑
花源镇本地常住人口约6.6万人，加上周边花桥镇、老花源镇、胜利镇等，大众客户基数庞大
1
区域消费客户基数
客源类型 来源地
康桥郡
特征
沁风御庭
熙山御庭 周边高端楼盘居 住人群
本案
项目定位
Project orientation
根据市场及客户的分析，结合本项目现有条件，对本项目整体、 业态、售价等方面进行定位
1
本项目难点分析
难点一：项目距离传统的商业街区有段距离，人流达到还需要后期引导；
难点二：项目周边多为空地，商业氛围的形成还需要比较长的时间；
难点三：项目地块较小，在河流和高压线的影响下，不具备规模效应；
98% 中介 闲置
商铺新旧 程度
开间 进深 主要业态
溪山樾未售 龙湖已售20%
3.8m-4.2m 11m-16m 中介
该区域溪山樾底商未售，龙湖底商已售罄，但龙湖底商仅有两家中介入驻，其余全部空置
8
花源镇商业市场小结
升级阶段
区域商业整体处于 向主题集中商业升 级的阶段，以步行 街+社区底商为主
老商业圈档次较 低，业态杂乱， 无统一规划，但 人气高、氛围好