2011-12-9
建筑经济指标案例解析
案例：某工业园区总用地面积10000平方米，规划建设一栋四层的厂房 7200平方米，单一层仓库1200平方米，宿舍一栋为6层1800平方米，门卫 室6平方米，园区绿化带建设面积1500平方米，试问该工业园区的容积率？ 建筑密度是多少？绿化率是多少？如图所示
厂房4层 7200㎡ ㎡
绿化用地面积÷ 绿化率 = 绿化用地面积÷土地面积 1500÷ = 1500÷10000 = 0.15
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2011-12-9
厂房地址
• 厂房地址 厂房地址是反映厂房具体位置的一个参数 • 厂房地址分类 厂房地址分类：绝对地址和相对地址； • 厂房绝对地址是指房地产管理部门给房产制定门牌号码，而门牌号码在电脑 厂房绝对地址 系统中真实地反映出厂房的具体位置，例如深惠公路1055号； • 厂房相对地址 厂房相对地址是指厂房没有经过房地产管理部门核发门牌号而借用参照物来 描述厂房的位置，例如建新路3号前面和建新路5号左侧红色外墙厂房 • 对厂房地址正确性的要求 对厂房地址正确性的要求： 第一：如果厂房有详细的门牌号码，则地址必须要有门牌号码，否则视为无 效地址，地址结构为：××路××号（或××工业区），例如深圳市龙岗区 坂田街道办雪岗北路18号，而不能写成雪岗北路16号与20号之间这种说法 第二：没有详细门牌的地址需要有参照物(两个参照物以上）：例如横岗街 道办安良社区宝冠路38号后面与宝华路39号前面红色外墙的厂房，这种物业 一般要有两个参照物以上才能把物业地址说明得更详细
2011-12-9
厂房租赁面积>投影面积＞建设面积＞ 厂房租赁面积>投影面积＞建设面积＞使用面积 返 回
厂房楼层
• 厂房楼层：是指厂房的自然层数 ，一般按室内地坪±0以上计算；采 厂房楼层： 光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上（不含 2.20m）的，计算自然层数。 • 厂房总层数：是厂房地上层数与地下层数之和。假层、附层（夹层） 厂房总层数： 、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱 间不计层数。 • 从建筑结构方面来说楼层 楼层是多层建筑中水平方向的分隔、承重构件 分隔、 楼层 分隔 承重构件。 楼层由结构层、面层、顶棚层组成。 楼层由结构层、面层、顶棚层组成 • 结构层 结构层是承重层。 • 面层 面层其在结构层上护楼层表面。面层起到隔音、防水、装饰作用。一 般面层多为现浇混凝土及砂浆、地砖、地板革、塑胶、涂料、各种木 材地面构成。 • 顶棚层 顶棚层一般保护结构层、铺设管线、安装吊顶。楼层常见有木、砖拱 楼层，钢筋混凝土楼层，组合楼板楼层。组合楼板由预制压型钢板、 钢砼组成。组合楼板做法这样：钢筋绑扎后浇筑混凝土，以压型钢板 为模板，不拆模。一般广泛采用钢筋混凝土楼层，因为其刚度较好， 耐久，可整浇，可预制，抗机械疲劳度比较好，施工工艺便利。
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钢结构厂房造价
钢结构厂房（内部空间在8-10m的造价是800-1200元/ ㎡） （内部空间在8 10m的造价是800-1200元 的造价是800
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砖混简易钢构厂房造价
砖混简易钢构：空间在5 8m围护墙为砖墙，造价500-700元 砖混简易钢构：空间在5-8m围护墙为砖墙，造价500-700元/ ㎡ 围护墙为砖墙 500
仓库 1200㎡ ㎡
门卫室
6㎡
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宿舍6层 1800㎡ ㎡
建筑经济指标案例解析
厂房+宿舍+门卫室+仓库） 容积率 =（厂房+宿舍+门卫室+仓库）÷土地面积 7200+1200+ 1800） =（7200+1200+6+1800）÷10000 = 1.0206 建筑占地面积÷ 建筑密度 = 建筑占地面积÷土地面积 7200/ 1800/ 1200） =（7200/4+1800/6+6+1200）÷10000 =0.3306
标准厂房造价
A、一般是由钢筋混凝土为材料，造价500~1500元/㎡不等、宿舍约800元/㎡。 一般是由钢筋混凝土为材料，造价500~1500元 500~1500 不等、宿舍约800元 800 Ｂ、围墙：按围墙的厚度计算，厚度37cm约为90元 Ｂ、围墙：按围墙的厚度计算，厚度37cm约为90元/㎡。 围墙 37cm约为90
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柱间距及网柱演示图
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厂房实景网柱效果图
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厂房造价
根据厂房的结构不同可将厂房分为四大类：标准厂房、钢结 构厂房、砖混简易钢构厂房、铁皮房厂房，这四种厂房的造 价由于使用材料的不同从而厂房的造价也大不相同；
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例：观澜街道办新田村环观兰路牛牯岭工业区全部/3栋4楼厂房及宿舍
• ××镇（街道办）××村（居委） ××业主全名所属物业 ××镇 街道办）××村 居委） ××业主全名所属物业
例：惠阳区秋长镇白石村白石加油站路口进入300米红色外墙厂房及宿舍
• ××镇（街道办）××村（居委）××厂的方位（两个以 ××镇 街道办）××村 居委）××厂的方位（ 厂的方位 上参照物确定）××业主全名所属物业 上参照物确定）××业主全名所属物业
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建筑经济指标
楼面地价： 6 楼面地价：是指单位建筑面积所分摊的平均土地价格，简单地可以理解为在土 地上盖出房子后，每单位售价中所包含的土地成本。楼面地价是房价的主要 组成部分之一，与建造成本、开发利润、相关税费等共同构成了房产的市场 价值。 楼面地价的计算公式： 楼面地价＝土地总价÷规划建筑面积 ＝土地单价÷规划容积率 规划建筑面积＝土地面积×容积率 土地总价=土地面积×土地单价 2011-04-12日在坪山新区金沙片区拍卖的宗地号G14304-0278 。土地面积 为38955 平方米，建筑面积为97387.5 ㎡，容积率为2.5，建筑密度≤45% ，绿地率≥25%，建筑高度≤30米。最后成交价为28423500元 楼面地价=土地总价÷建筑面积 = 28423500 / 97387.5 =291.86元/平方米 楼面地价=土地单价÷容积率 = 成交价÷土地面积÷容积率 = 28423500 /38955/2.5 = 291.86元/平方米
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厂房地址
• 厂房地址常见格式
• ××镇（街道办）××村（居委） ××路××号（或×× ××镇 街道办）××村 居委） ××路××号 工业区） 工业区）
例：观澜街道办新田村环观兰路47号新田工业园全部/3栋4楼厂房及宿舍
• ××镇（街道办）××村（居委） ××路 ××镇 街道办）××村 居委） ××路
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厂房常用物理属性
建筑经济指标 厂房地址 厂房面积 厂房楼层 厂房层高 柱间距与承重 厂房造价 宿舍配套常识
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建筑经济指标
1 容积率 定义： 定义：即规划地块内各类总建筑面积与地块面积之比 计算公式：容积率=总建筑面积/土地面积 计算公式 容积率可根据需要制定上限与下限，容积率的下限是保证 地块开发的效益，防止无效益或低效益开发造成土地的浪费。 容积率上限防止过渡开发带来的城市基础设施超负荷运行。 容积率还可以根据建筑用途的不同，分为工业建筑容积率、 公共建筑容积率、住宅建筑容积率等。例如：在 1 万平方米的 建筑基地上，建有单层面积5千平方米，共两层楼的建筑物，则 容积率为1。 建筑密度：即规划地块内各建筑基底占地面积与地块面积之 2 建筑密度 比， 计算公式：建筑密度=建筑基底占地面积/地块面积
例：坪地街道办六联村六联工业区黄全明厂房后面第三栋红色外墙姜春东 厂房及宿舍
2011-12-9返 回源自厂房面积• 厂房使用面积：实际使用的建筑面积。 厂房使用面积：实际使用的建筑面积。 • 厂房建筑面积：使用面积+公共分摊面积（如楼梯、走廊、电 厂房建筑面积：使用面积+公共分摊面积（如楼梯、走廊、 梯等） 梯等） • 厂房投影面积：厂房外轮廓的投影的面积。建筑面积+空中面 厂房投影面积：厂房外轮廓的投影的面积。建筑面积+ 积（如遮雨棚、顶屋房檐等） 如遮雨棚、顶屋房檐等） • 厂房租赁面积：厂房管理者对租赁者出租厂房所报出的厂房 厂房租赁面积： 面积，这是一种投资领域的投资面积， 面积，这是一种投资领域的投资面积，与厂房建筑面积差距 大概在15%大概在15%-30% 15% • 备注： 备注：
工业厂房三大属性
• 工业厂房属性 物理属性 法律属性 心理属性 属性：物理属性 法律属性、心理属性 属性 物理属性、法律属性 • 工业厂房物理属性 物理属性：是指物业自身包括建筑物和土地及其 物理属性 周边环境的物理现状态。如物业地址、厂房外观、面积、 楼层、厂房配套、厂房新旧等。其属性 属性决定房源的使用价 属性 值，也在一定程度上决定房源的市场价格。 • 工业厂房的法律属性 法律属性：主要包括物业用途及其权属状态。 法律属性 物业用途通常分为商业、工业、居住、商住两用。物业权 属状态一般由特定的法律性文件反映，如《房地产证》等 ，其范围主要包括产权性质、业主姓名、土地使用年限、 法定用途等。 • 工业厂房的心理属性 心理属性：是指业主（委托方）在委托过程中 心理属性 的心理状态。例如出手欲望强烈与否例如急于出租厂房（ 包租客、二房东、个人业主、大型开发商）、不急；
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建筑经济指标
3 绿化率，亦称绿地率：指的是规划地块内各类绿地面积的总和 绿化率，亦称绿地率： 占规划地块面积的比率，计算公式： 绿地率=绿地面积/土地面积 绿地率通常以下限控制。这里的绿地包括公共绿地、宅旁绿地、 公共 服务设施所属绿地（道路红线内的绿地） ，不包括屋顶、 晒台的人工 绿地。公共绿地内占地面积不大于百分之一的雕塑、 水池、亭榭等绿 化小品建筑可视为绿地。 建筑物占地面积： 4 建筑物占地面积：以外墙(底层勒脚以上)的外围水平面积计 算 。 构筑物占地面积以占地轮廓计算，但不包括铁路、道路，围 墙及管线。 总建筑面积： 5 总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上 及地面以下各层建筑面积之总和。 以上所提到的规划建设用地面 积是指项目用地红线范围内的土地面 积，一般包括建设区内的道 路面积、绿地面积、建筑物(构筑物)所占 面积、运动场地等等。