房地产估价理论与方法：房地产估价概论 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。
1、判断题 不同资质等级房地产估价机构的业务范同按照估价目的划分，应当在资质等级许可的业务范围内从事估价业务，而且要受地域范围的限制。
（ ） 本题答案： 2、判断题 目前我国土地使用权出让的方式有招标、拍卖、挂牌、协议四种。
（ ） 本题答案： 3、多项选择题 房地产估价从某种意义上讲是（ ）房地产价值。
A.发明 B.发现 C.创造 D.确定 E.探测 本题答案： 4、判断题 估价对象是由委托人指定，并由其完全决定的。
（ ） 本题答案： 5、单项选择题 为国有土地上房屋征收目的而进行的估价，对于房屋租赁的影响，应（ ）。
A.视为无租约限制的房地产来估价 B.视为有租约限制的房地产来估价姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________--------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------C.考虑房屋租赁者的意见D.视其租约租金与市场租金的差异大小而定本题答案：6、多项选择题下列经济活动中，需要评估房地产抵押价值的是（）。
(2009年试题)A.增加抵押贷款B.抵押期间对抵押房地产进行动态监测C.抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款D.处置抵押房地产E.租赁抵押房地产本题答案：7、多项选择题房地产估价机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告，下列说法中正确的有（）。
A.由发证机关对房地产估价机构给予警告，并处10万元以上20万元以下罚款B.对房地产估价师处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案C.情节严重的，吊销资质证书、注册证书D.造成损失的，依法承担赔偿责任E.构成犯罪的，依法追究刑事责任本题答案：8、问答题从实物角度来看现实中的房地产估价对象主要有哪些本题答案：9、判断题为促进税收工作，一般由税务机关对房地产交易价格进行估价。
（）本题答案：10、多项选择题下列房地产特性中，决定房地产需要专业估价的特性有（）。
A.独一无二B.寿命长久C.供给有限D.价值量大E.保值增值本题答案：11、单项选择题在实际估价中，选取（）应有针对性，主要是根据估价目的和估价对象来选取的。
A.价值时点B.价值类型C.估价机构D.估价依据本题答案：12、判lC.营业税D.契税本题答案：16、判断题专业估价人员就是指专门从事房地产估价的人员。
（）本题答案：17、判断题如果为房地产买卖．抵押目的评估有租约限制的房地产价值，可以不考虑租赁合同约定的租金与市场租金差异的影响。
（）本题答案：18、判断题房地产抵押估价的委托人是放贷银行。
（）本题答案：19、多项选择题在下列哪种情况下，评估的是房地产的抵押价值（）。
A.处置抵押房地产估价B.初次抵押行估价C.续贷抵押估价D.对投保的房地产进行估价E.拍卖房地产估价本题答案：20、单项选择题下列房地产估价相关活动中，属于传统价值评估业务范畴的是（）。
(2010年试题)A.高层建筑地价分摊B.房地产投资价值评估C.因环境污染导致的房地产价值减损评估D.城市房屋拆迁中的停业损失评估本题答案：21、单项选择题对被征收人选择房屋产权调换的，其产权调换差价，下列说法中正确的是（）。
A.产权调换差价=用于产权调换房屋价值-被征收房屋价值B.产权调换差价=被征收房屋价值-用于产权调换房屋价值C.产权调换差价=被征收房屋价值-用于产权调换房屋的重置成本D.产权调换差价=用于产权调换房屋的重置成本-被征收房屋价值本题答案：22、多项选择题不论估价报告提供给谁使用，委托人都应对向估价机构提供的资料的（）负责。
A.合法性B.真实性C.准确性D.排他性E.完整性本题答案：23、单项选择题一个估价项目中的估价时点，本质上是由（）决定的。
（2010年试题）A.估价委托合同签订时间B.估价目的C.实地查勘估价对象的时间D.委托人意愿本题答案：24、多项选择题下列关于房地产估价师应该遵守的职业道德的表述中，正确的有（）。
A.做到诚实正直公正执业B.为了提高业务水平，可以接受超过自己专业能力的估价项目C.未经委托人书面许可，不得将委托人的文件资料擅自公开D.应执行政府规定的收费标准，只能适当收取额外的费用E.不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签字、盖章本题答案：25、单项选择题在评估一宗房地产的价值时，一般要求同时采用（）种以上估价方法。
A.一B.两C.三D.多本题答案：26、多项选择题房地产估价机构应当由自然人出资，以（）形式设立。
A.集体企业B.国有企业C.有限责任公司D.合伙企业E.股份有限公司本题答案：27、多项选择题房地产估价是估价行业的主体，原因有（）。
A.国家法律规定B.房地产是所有需要估价的资产中价值最大的C.房地产量大面广，而其他资产的数量相对较少D.房地产需要估价的情形较多，而其他资产需要估价的情形较少E.房地产估价还普遍提供房地产咨询顾问服务，其他资产估价主要限于价值评估本身本题答案：28、多项选择题一个估价项目通常只有一个估价目的，估价目的决定其（）。
A.估价委托人B.估价师C.价值类型D.估价对象E.估价结果本题答案：29、单项选择题房地产估价专业意见的作用可分为性质不同的两类（）。
A.一是咨询性估价或参考性估价，二是法律性估价或证据性估价B.一是了解性估价或咨询性估价，二是鉴证性估价或证据性估价C.一是鉴证性估价或证据性估价，二是咨询性估价或参考性估价D.一是咨询性估价或参考性估价，二是鉴证性估价或法律性估价本题答案：30、判断题如果房地产估价人员感到自己的专业能力有限而难以对某一房地产进行估价，则不应接受该项估价委托。
（）本题答案：31、判断题房地产被征用后损毁的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产损毁前后价值之差的补偿。
（）本题答案：32、多项选择题下列经济活动中，需要评估房地产抵押价值的是（）。
A.增加抵押贷款B.抵押期间对抵押房地产进行动态监测C.抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款D.处置抵押房地产E.租赁抵押房地产本题答案：33、单项选择题抵押合同签订后，该土地上新增房屋与抵押财产一同拍卖时，对拍卖新增房屋所得（）。
A.抵押人无权优先受偿B.抵押权人无权优先受偿C.抵押权人有权优先受偿D.抵押人有权对全部房地产优先受偿本题答案：34、单项选择题关于房地产估价误差的说法，错误的是（）。
（2011年真题）A.判断评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将其与真实值进行比较B.估价会有误差，可用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准C.所有的评估价值都有误差，因此可以说所有的评估价值都是近似值D.估价误差应有一定的限度，因此需要确定合理的误差范围本题答案：35、判断题房地产估价结果是一种专业意见。
（）本题答案：36、单项选择题关于征收和征用，下列说法正确的是（）。
A.征收的实质主要是所有权的改变，不存在返还的问题B.征用的实质只是使用权的改变，被征用的房地产使用后，应当返还被征用人，可以不予补偿C.征用的实质是一种临时使用房地产的行为D.征收是无偿的，征用是有偿的本题答案：37、单项选择题因规划修改、污染、工程质量缺陷等导致的房地产价值减损评估属于（）。
A.灾害调查评估B.规划实施情况评估C.房地产评估D.相关经济损失评估本题答案：38、多项选择题不同的估价目的将影响估价结果，是因为（）等不同。
A.价值时点B.估价机构C.估价对象范围D.估价方法E.房地产估价师本题答案：39、判断题房地产估价师可以对房地产投资提供专业意见。
（）本题答案：40、单项选择题以法律形式确立了房地产估价地位的是（）。
A.《物权法》B.《城市房地产管理法》C.《国有土地上房屋征收与补偿条例》D.《房地产估价机构管理办法》本题答案：41、多项选择题估价报告中合理且有依据地说明估价假设，其主要作用在于（）。
A.体现估价师的专业胜任能力B.反映估价师的职业道德C.保护估价师和估价机构D.保护估价报告使用人E.规避估价风险本题答案：42、多项选择题下列法律法规和标准中，应作为国有土地上房屋征收估价依据的有（）。
A.《中华人民共和国物权法》B.《中华人民共和国城市房地产管理法》C.《国有土地上房屋征收评估办法》D.《房地产估价规范》E.《中华人民共和国担保法》本题答案：43、单项选择题房地产价格评估遵循公平、公正、公开原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以（）、基准地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地市场价格进行评估。
A.收益价格B.市场价格C.标定地价D.清算价格本题答案：44、单项选择题估价程序是指完成一个估价项目所需要做的各项工作按照它们之间的内在联系排列出的先后次序。
房地产估价的基本程序包括以下几个方面，排序正确的是（）。
①获取估价业务；②受理估价委托；③制订估价作业方案；④搜集估价所需资料；⑤实地查勘估价对象；⑥求取估价对象价值；⑦撰写估价报告；⑧审核估价报告；⑨交付估价报告；⑩估价资料归档。
A.①②④③⑤⑥⑦⑧⑨⑩B.①②③⑤④⑥⑦⑧⑨⑩C.②①③④⑤⑥⑧⑦⑨⑩D.①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩本题答案：45、判断题任何一个估价项目都有估价目的。
（）本题答案：46、单项选择题采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于（）。
A.按国家规定所确定的最低价B.最低出让价C.招标底价D.拍卖底价本题答案：47、判断题在房屋征收评估中，委托人一般是房屋征收部门，是评估报告使用人，被征收人是评估报告使用人和估价利害关系人。
（）本题答案：48、多项选择题下列房地产估价活动中，不符合职业道德的行为有（）。
（2011年真题）A.某估价机构承接了该机构某股东财产的司法鉴定评估B.某估价机构在承接估价业务时，涉及特殊构筑物估价，主动聘请有关专家提供专业帮助C.某估价机构把在估价工作中需要了解的估价委托人的商业资料提供给房地产估价行业组织检查D.估价委托人对估价结果提出了明确要求，由于时间紧，加上估价业务简单，某估价机构按其要求完成了估价E.某估价师临时接到出差任务，实际负责估价业务的估价人员以该估价师名义在估价报告上签字后提交估价报告本题答案：49、单项选择题下列关于房地产估价师应遵守的职业道德的表述中，不正确的有（）。
A.应做到诚实正直、公正执业B.通过努力学习，可以接受部分超过自己专业能力的估价项目C.未经委托人的书面许可，不得将委托人的文件资料擅自公开D.不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签字、盖章本题答案：50、单项选择题下列房地产估价原则中，评估现状价值不适用的原则是（）。