第八章成本法及其运用一、本章所占分值（客观题）说明：全书共12章，不考虑最后一道大题（计算题）所占分值20分，每章客观题平均为6.7分。
二、重要考点第一节成本法概述【成本法的含义】1．成本法是先分别求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估计对象价值的方法。
（）（2009年试题）答案：√见教材P2692．成本法是先分别求取估价对象在估价作业日期的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。
（）（2005年试题）答案：×见教材P269。
解析：应为估价时点。
【成本法估价需要具备的条件】1．在运用成本法估价时，房地产价格直接取决于其花费的成本，成本增加则房地产价格就相应增高。
（）（2008年试题）答案：×见教材P271～272解析：房地产价格直接取决于其效用而非花费的成本，成本的增加一定要对效用的增加有所作用才能构成价格。
2．某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应注意的内容包括（）。
（2010年试题）A．应采用客观成本而不是实际成本B．应采用实际成本而不是客观成本C．应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整D．应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整E．应结合估价委托人的要求对成本法的测算结果进行调整答案：ACD 见教材P272解析：运用成本法估价，特别要注意三个问题：一是应采用客观成本而不是实际成本；二是应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整；三是应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。
3．在运用成本法时最主要的有（）。
（2006年试题）A．区分计划成本和实际成本B．区分实际成本和客观成本C．结合实际成本来确定评估价值D．结合实际开发利润来确定评估价值E．结合市场供求分析来确定评估价值答案：BE 见教材P272。
解析：在运用成本法时最主要的有：一是区分实际成本和客观成本；二是应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等的分析进行调整；三是应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。
4．成本法是以房地产价格各个组成部分的累加为基础来求取房地产价格的，适用于评估可独立开发建设的整体房地产价格，不能用来评估局部房地产的价格。
（）（2010年试题）答案：×见教材P271解析：成本法也可评估局部房地产的价格。
第二节房地产价格构成【土地取得成本】1．征收集体土地下的土地取得成本中，征地补偿安置费用包括（）。
（2007年试题）（2011年教材将征地补偿安置费用修订为土地征收补偿费用）A．土地补偿费B．安置补助费C．地上附着物和青苗的补偿费D．土地使用权出让金等土地有偿使用费用E．安排被征地农民的社会保障费用答案：ABCE 见教材P274～275。
解析：征收集体土地的土地取得成本中的土地征收补偿费用包括①土地补偿费；②安置补助费；③地上附着物和青苗的补偿费；④安排被征地农民的社会保障费用。
注意建设用地使用权出让金属于征收集体土地的土地取得成本之一，但不属于土地征收补偿费用。
2．下列关于农地征收费用的表述中，不正确的是（）。
（2005年试题）A．青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定B．征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定C．新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定D．地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定答案：B 见教材P275～276解析：征地管理费的标准不是由省、自治区、直辖市规定，而是由用地单位按照征地费总额的一定比例支付的管理费用。
【建设成本】1．下列房地产开发成本中，属于基础设施建设费的是（）。
（2010年试题）A．围墙工程费B．电力设施工程费C．居委会用房建设费D．人防工程费答案：B 见教材P277解析：建设成本（2011年教材将开发成本修订为建设成本）中的基础设施建设费，包括城市规划要求配套的道路、给排水、电力、电信、燃气、热力、有线电视等设施的建设费；A 选项，围墙工程费属于建安工程费；C选项，居委会用房建设费属于公共配套设施建设费；D选项，人防工程费属于开发期间税费。
【投资利息】1．成本法中，在计算投资利息时，应计息项目包括（）。
（2009年试题）（2006年试题）A．土地取得成本B．开发成本C．管理费用D．销售费用E．销售税费答案：ABCD 见教材P279。
解析：解析：销售税费一般不计息。
2．某待开发土地，其土地取得费为每亩36万元，上地开发费为1．5亿元/K㎡，假设开发周期为2年，其中第一年和第二年投资分别占总投资的60%和40%，银行贷款年利率为8%，该土地的投资利息为（）元/㎡。
（2008年试题）A．50．02B．103．22C．109．63D．114．82答案：B 见教材P279。
解析：土地取得费用＝36×10000÷666.67＝540（元/㎡），土地开发费用＝150元/㎡，该土地的投资利息＝540×[（1+8%）2－1]+150×{[（1+8%）1.5－1]×60%+[（1+8%）0.5－1]×40%}＝103.22（元/㎡）。
【开发利润】几乎每年的考试中都会出现这个考点。
1．某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元，投资利润率为20%，则成本利润率为（）。
（2010年试题）A．17．13%B．18．30%C．18．61%D．21．47%答案：B 见教材P282解析：投资利润率=开发利润/（土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋销售费用）开发利润=20%×（600＋900＋50＋60）=322（万元）成本利润率=开发利润/（土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息）=322/（600＋900＋50＋60＋150）=18.30%2．某房地产开发项目的利润为360万元，土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用合计为2000万元，投资利息为200万元，企业应缴纳土地增值税200万元，该房地产开发项目的投资利润率为18%。
（）（2009年试题）答案：√见教材P282解析：投资利润率＝360/2000＝18%。
3．某房地产开发商开发一幢建筑面积10000㎡的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/㎡，已知取得土地时楼面地价为1000元/㎡，开发成本和管理费用为1200元/㎡，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5．5%，开发期为1．5年，年利率为10%。
该幢写字楼的销售利润率为（）。
（史记：假设销售费用均在销售时发生）（2009年试题）A．7．90%B．11．08%C．11．83%D．13．73%答案：B 见教材P282～283解析：该幢写字楼的销售利润率={3000－[1000×（1＋10%）1.5＋1200×（1＋10%）1.5/2＋3000×（2%＋5.5%）]}×10000/（3000×10000）=11.08%。
第三节成本法的基本公式【成本法公式应用】1．某成片荒地面积1k㎡，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7．2%，开发经营期为1年。
上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%，该地块可转让土地的应计成本是（）元/㎡。
（2009年试题）A．310．61B．321．60C．477．87D．494．77答案：C 参见教材285页例8－1解析：{300000000＋300000000×[（1+7.2%）0.5－1]}÷（1000×1000×65%）＝477．87（元/㎡）。
第四节重新购建价格的求取【重新购建价格】1．下列关于重新购建价格的说法中，正确的有（）。
（2006年试题）A．重新购建价格是指重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出B．重新购建价格是在估价时点的价格C．重新购建价格是客观的价格D．建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格E．土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格答案：BCD 见教材P287～288。
解析：重新购建价格是指在估价时点重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出及应得利润，或者是在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出。
对于重新购建价格的含义应特别注意3点：（1）重新购建价格应当是估价时点时的价格；（2）重新购建价格应当是客观的价格；（3）建筑物的重新购建价格应当是在全新状况下的价格，土地的重新购建价格应当是在估价时点状况下的价格。
2．在求取土地的重新购建价格时，通常是假设该土地上的建筑物不存在，除此之外的状况均维持不变，再采用（）等求取该土地的重新购置价格。
A．市场法B．成本法C．假设开发法D．基准地价修正法E．长期趋势法答案：AD 见教材P288。
解析：求取土地的重新购建价格，通常是假设该土地上没有建筑物，除此之外的状况均维持不变，然后采用市场法、基准地价修正法等求取土地的重新购置价格。
注意此题要求的是土地的重新购置价格而不是土地的重新购建价格。
如是求取土地的重新购建价格，则应加上选项B：成本法：可以采用成本法求取其重新开发成本。
3．建筑物重置价格是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术及工艺等，在估价时点的财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物的必要支出和应得利润。
（）（2007年试题）答案：×见教材P289。
解析：是重新建造与估价对象具有同等效用的全新建筑物的必要支出及应得利润。
4．根据求取建筑物的重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建价格的方法有（）。
（2008年试题、2007年试题）A．单位比较法B．市场提取法C．分解法D．工料测量法E．指数调整法答案：ADE 见教材P290。
解析：根据求取建筑物的重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建价格的方法有单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法。
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2、君子之交淡如水，要有好脾气和仁义广结好缘，多结识良友，那是积蓄无形资产。
很多成功就是来源于无形资产。
3、一棵大树经过一场雨之后倒了下来，原来是根基短浅。
我们做任何事都要打好基础，才能坚固不倒。