大数据时代的房地产成本管控广联达软件股份有限公司马可“大数据”无疑是当下最热门话题之一，大数据已经渗透到当今每一个行业和业务职能领域，成为重要的生产要素。
人们对于海量数据的挖掘和运用，预示着新一波生产率增长和消费者盈余浪潮的到来。
然而房地产行业在当前的市场环境中面临着“黄金时代已经结束，白银时代已经到来。
”。
那么房地产企业如何借大数据之势，成就“白银时代”之高利润？一、房地产企业成本管控趋势随着我国现代市场体系的完善，房地产行业市场化的进程加快，房地产企业竞争日趋激烈。
房地产企业资源的竞争逐渐转向管理的竞争，管理趋向精细化，成本管理水平有了显著提高，主要体现在以下三方面。
1、成本管理由“忽视”向“重视”转变房地产行业正逐渐由“暴利时代”向着“微利时代”发生巨大的转变。
随着近几年土地成本的高位增长，融资难度的加大，建安成本的增高，大大摊薄了房地产企业的利润率。
据中原地产统计房地产行业利润率在2013年上半年为19.2%，2012年同期则为21.3%，近年来出现了持续下滑。
房地产企业的利润水平慢慢朝向价值方向回归,市场向着规范化方向发展,过去的高价格和高成本的房地产开发企业经营策略获取高额利润已经不适用了,合理的控制并降低房地产企业的开发经营成本提高企业利润与增强企业市场竞争力的主要手段。
2、成本管理由“单一”向“三全”转变成本管理由单一的财务人员的控制成本向全员，全成本，全过程的“三全”成本控制。
成本管理的主体强调全员，各部门人员树立良好的成本意识，通力合作，共同参与，深入挖掘降低成本的潜力，落实全员成本责任制，做到成本控制，人人有责；成本管理的对象强调全成本，就是成本对象要囊括“6+3+1“成本，“6”指的是：开发成本—土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
“3”指的是：管理费用、销售费用、财务费用。
“1”指的是：营业税金及附加。
九大项成本要逐层细化，设定明确的成本控制目标，控制手段，考核评估办法；全过程控制即对项目从决策立项到竣工验收各个阶段的成本进行全程控制，从源头抓起，全过程推进，项目工程竣工结算完成后要进行项目的后评估，总结经验为成本控制工作贯穿项目实施的全过程。
3、成本管理由“核算型”向“价值型”转变成本管理由逐步由核算型，向控制型，向策划型发展。
核算型属于事后控制，侧重施工图的预结算审算管理，常采用各类预结算软件进行将建安成本快速计算；控制型属于事中控制，企业已具备目标成本管理体系，设定目标成本，控制招标，合同执行过程中，及时监控纠偏，进行动态成本管理执行，这个阶段多采用成本管理软件进行成本的过程控制。
价值型属于事前控制，项目在决策和初步设计阶段对投资影响95%，技术设计对投资影响75%，施工图设计对投资影响35%，工程施工阶段对投资影响只有10%。
所以价值型重要要在项目策划方案设计阶段以价值工程的思路，制定最优方案。
主要应用手段如多方案选择，建造标准的快速分分析，基于方案的限额设计等手段。
实现价值型成本管理的一个很重要的前提企业有大量项目的积累，并且能够总结经验抽取形成企业的标准产品库，成本数据库。
“价值型”阶段需要借助造价数据管理系统。
二、成本管理的难点成本是企业项目利润的直接因素之一。
房地产企业采用目标成本管理法，目标成本管理就是在企业预算的基础上，根据企业的经营目标，在成本预测、成本决策、测定目标成本的基础上，进行目标成本的分解、控制分析、考核、评价的一系列成本管理工作。
它以管理为核心，核算为手段，效益为目的，对成本进行事前测定、日常控制和事后考核，从而形成一个全企业、全过程、全员的多层次、多方位的成本体系，以达到少投入多产出获得最佳经济效益的目的。
成本管理的控制方法是按照PDCA的思路进行，如图：在整个成本管理控制链中，目标成本的制定是首要重点，也是难点。
因为成本管理的源头是制定目标成本，后期成本的执行受控于目标成本，所以，目标成本设定的准确性与合理性，很大程度上影响成本管理的控制效果。
由于房地产项目是具备渐进明细的特征，随着项目的推进，项目目标成本会逐步细化，在不同阶段形成不同版本的目标成本，一般分为土地版、启动版、定位版、方案版、扩出版、预算版。
后一个版本的目标成本制定是受控于前一个版本。
目标成本各版本的每一个科目的成本都是由“量价原则”形成，但每个阶段进行成本测算时，施工图纸还没有出来，在没有图纸的情况下如何准确测算工程量，测算单方成本是在目标成本制定的一个难点。
概念设计阶段：需要根据公司营销定位与营销卖点，策划多种方案，通过不同的产品组合方案，路网布置方案、停车布置方案、场地标高方案等不同方案的组合，并对不同版本进行测算。
根据测算的结果进行经济型测算和比选，找到盈利最大化的产品组合。
应用容积率指标控制面积，结合市场需求对不同业态建筑面积的合理配置，建多少高层、多层、商业、别墅、花园洋房；配置那些基础设施和配套设施，获得最大销售额。
每种方案的单方成本估算是难点。
例如：测算过程如下图：在方案设计阶段，目标成本的编制需要承接概念阶所确定的指标，根据规划方案的建筑方案，安装方案、结构方案等因素制定建造标准，形成方案阶段的目标成本编制。
根据建造标准快速测算目标成本：测算方式如下：在测算门窗工程的目标造价：常见的做法是根据窗地比估算出门窗的面积，窗地比就是量指标，可以根据规划的建筑面积*窗地比得出，门窗工程的工程量。
以上大量的测算工作需要企业积累大量不同业态、产品、建造标准的单价指标，含量指标及百分比指标。
指标的积累需要企业大量项目经验的积累，所以优秀的房地产企业在成本管理方面引入成本数据库，将项目成本管理链条变为闭环的成本管理圈。
三、建立成本数据管理体系1、成本数据管理概念成本数据管理是支撑企业成本管理由”核算型”向”价值型”升级的一项重点工作。
成本数据库的建立就是以知识管理为理论基础，建立企业成本数据的采集，提炼，发布、应用的闭环管理体系，如下图所示。
也就是企业通过搜集和积累项目开发全生命周期的成本数据，经过提炼处理后、总结经验，形成各类成本指标，以及利用这些信息为企业运营决策及新项目的成本编制、合约采购等成本管理工作提供指导和参考，评估成本管理绩效，以达到成本最低和市场最大化的原则。
2、建立成本数据库的意义建立成本数据管理的意义主要体现在以下几方面：从企业层面看1)有利于企业标准化水平的提高。
企业的业务开展过程中产生的大量历史数据因为缺乏标准化，很难得到广泛持续的应用，比如材料价格数据；清单综合单价数据，工程指标指数数据等等，在一个建设项目中，往往会涉及很多的业务参与方，包括业主、设计院、咨询公司、总承包商、分包商、供应商等，工程造价信息在传递过程中相互的理解和应用会客观存在一定程度的差异，如何实现更有效的信息流通，工程造价信息标准化是必须要解决的一个问题。
企业数据中心建立了工程分类标准体系、清单编码体系、材料价格编码体系三个标准来实现工程造价信息标准化。
2)有利于企业知识沉淀与分享成本数据管理有利于企业成本知识的沉淀与分享。
首先，有利于知识的沉淀，房地产是个人才流动率相对较高的行业，对于一个项目来说，关键、重要的人才流失往往带来项目知识的同步流失，有了成本数据库之后，存在项目经理、成本经理等关键人才脑海中的工程经验、成本知识等就被记录汇总，一定程度上避免人员流失造成的知识流失。
其次，有利于知识的分享传递，由海量数据提炼积累而成的成本数据库，由于它本身融汇了经验丰富的成本专家的核心经验和宝贵知识，那么作为知识，带有成功实践的项目成本经验在公司内部充分分享、快速复制，新人可以获得快速成长，学习之后就可以防止成本科目细则的缺项漏项、建立标准的测算模型、融汇经验值的产品技术指标、以及包含市场行情的经济指标。
3)有利于企业成本管理的对标同时将企业的成本指标与标杆企业的成本指标相比可以诊断企业在哪些方面与标杆企业有差异，是否有改进的空间，以此来完善企业运营和业务标准与管理规范，从而推动企业的成本管理水平从核算型向价值型提升。
从项目层面看1)有利于项目决策层快速选择成本数据库有利于项目在多方案决策时快速准确测算，为决策提供量化依据。
例如：在参与土地竞拍之前，首先必须算好帐，拟建设的初步方案，即以什么的产品面市，并预测明后年的各种品类物业的销售价格。
然后计算建造的成本，以销售价格最低的物业形态作为假定方案，假定为零利润的情况下，计算出土地成本限额，这就是参与拍卖所能承受的价格底线，能够基本保证土地成本在可控制范嗣内，不会出现盲目举牌，造成不可控制的局面。
在项目概念设计阶段，房地产企业要在符合政府控规的前提下使土地价值最大化获取最大收益。
选择不同的产品定位，根据不同的产品类型组合，业态、户型搭配比例、会所规模、绿地面积，软硬景配比、建造标准等方案快速测算不同方案的投资收益。
只有利用成本数据库中估算指标的才能快速准确的测算出每种方案的成本，得出项目的经济效益分析，帮助决策层快速决策。
2)有利于管理层的监督审核成本数据管理有利于项目管理层加强对项目成本的监督审核。
例如在项目实施过程中将新项目与历史标杆项目从成本构成、各具体经济技术指标层面进行具体对比，找出偏差较大的科目，通过原因分析，发现问题，最终采取针对性措施降低“问题”成本。
在这个过程对比中，具体需要对比项目的单方造价和指标含量的差异率，差异较大的就要引起高度重视，采取策略改进。
在与乙方采购招标过程中，由于成本数据库过往的采购招标指标，可以让项目在采购招标执行过程中提前做到心里有谱，有效的防控和杜绝乙方成本虚报3)有利于操作层保质提效成本数据库有利于项目操作层完成测算工作更加准确、高效。
例如造价员在没有施工图的情况下快速、准确的测算工程量和单价形成目标成本。
招标阶段，没有详细施工图纸需要快速编制清单，测算标底。
3、成本数据库的五大要素规划指标、含量指标、单方指标、工程量清单综合单价、材料价格信息是项目开发各阶段重点关注的数据，也是成本测算的重要依据，成本数据的沉淀重点从这五大核心指标的有效积累着手。
1)建立“规划设计指标库”，规划是指标是指容积率、绿化率、建筑密度、人口密度等。
用好规划设计指标，需要政府相关部门的规范下，结合项目产品的定位，合理使用规划指标。
如容积率是指地块上总建筑面积与用地面的的比率。
对于地产企业来说容积率决定的地价成本在房屋中所占的比例，一般情况容积率越高，楼面地价越低，但产品品质，住户的舒适度会降低。
所以在容积率指标的使用上，通常不平衡使用容积率，进行业态组合来有效的提高产品溢价及项目总货值。
2)建立“含量指标库”，精准测算工程量含量指标是指项目结构、外装、内装等的一些经济技术标准，如钢筋含量、含砼量、模板含量、砌体含量、窗地比、精装面积比、防水面积比等，共四大类20项。