房地产投资全成本管理
一、可行性研究分析
1、含义和目的
房地产开发项目可行性研究是在项目投资决策前，对与项目有关的社会、经济和技术等方面情况进行深入细致的研究；对拟定的各种可能建设方案或技术方案进行认真的技术经济分析、比较和论证；对项目的经济、社会、环境效益进行科学的预测和评价。

可行性研究的根本目的，是减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。

2、成本管理中的意义
a．作为申请项目核准的依据
b．项目申请投资的依据
c．是筹集建设资金的依据
d．是开发商与有关部门签订协议、合同的依据
e．是编制下阶段规划设计的依据
3、可行性研究分析构成
一般来说，一份正式的可行性研究报告应包括封面、摘要、目录、正文、附表和附图6个部分。

①.封面
②.摘要
③.目录
④.正文：通常包括的具体内容有：项目总说明、项目概况、投资环境研究、市场研究、项目地理环境和附近地区竞争性发展项目、规划方案及建设条件、建设方式与进度安排、投资估算及资金筹措、项目评估基础数据的预测和选定、项目经济效益评价、风险分析、结论与建议等12个方面。

项目可行性研究报告如用于向国家计划管理部门办理立项报批手续，还应包括环境分析、能源消耗及节能措施、项目公司组织机构等方面的内容。

⑤.附表
⑥.附图
4、可行性研究投资分析案例
二、项目总投资组成
1、项目总投资
包括项目全部投资成本费用，不含房地产各种所得税费用。

项目总投开发建
设成本
开发产品成本（占开发建设成本98.4%）
固定资产投资（占开发建设成本1.6%）经
营
经营资金
运营费用
资成
本修理费用
经营税金及附加其它经营成本费用土地增值税
2、开发建设成本
包括土地费用、工程成本、销售成本、管理费用、财务利息等，具体组成见下表：
开发建设成本费用
工程开发成本一、土地费用
二、前期工程费用
三、基础设施建设费
四、建筑安装工程费
五、公共配套设施建设费
六、开发间接费
管理费用七、管理费用销售成本八、销售费用
财务费用九、开发期税费
十、其它费用及不可预见费十一、利息
3、经营成本
经营成本经营资金
运营费用
修理费用
经营税金及附加其它经营成本费用土地增值税
三、开发建设成本控制
1、工程开发成本
1.1、成本控制相关名词解释
①、目标成本：指对将要发生的项目预先确定的在一定时期内和经过努力所要实现的成本
和利润目标，是项目成本的控制线。

②、责任成本：将目标成本进行责任分解，结合各专业岗位的职责，明确在成本管理中“谁
来做”，“做什么”的关系，将目标成本落实到实处。

③、进度成本预警（动态成本）：动态成本=合同性成本＋非合同性成本＋待发生成本。

指
项目实施过程中的预期成本，通过适时反应目标成本和动态成本的差异，帮
助相关部门及时发现问题并解决问题，实现对成本的控制，并在项目整个生
命周期任一时间点，都能适时分析。

④、实际成本：指项目结束后，对成本进行结算分析出来的实际投入成本金额计算出来的
经济指标数值。

⑤、年度成本资金：指根据公司当年整体经营计划，针对在该年所有投入的项目进行资金
预算以达到年度投资资金控制的目的。

⑥、目标成本考核：通过对目标成本进行进度成本预警分析，以目标成本为参照对象，区
别成本在执行过程中目标成本外的数据，借助经济指标反馈进行考核、评价，
对考核结果扣、加分措施。

⑦、责任成本考核：根据各专业职能部门的成本管理职责，并借助经济指标反馈考核评价
其职责的履行情况，根据考核结果，对其进行相应的奖惩措施。

⑧、数据库：在完成项目成本业绩评估考核同时对项目生命周期中的成本控制得失进行总
结，并将之与项目“目标成本数据”、“动态成本数据”进行归档，在此基
础上提炼关键成本指标。

1.2、成本控制的四步骤
①、目标成本
a、目标成本设定原则
目标成本设定与企业定位----什么样的企业决定什么样的产品
目标成本设定与项目定位----不同项目的档次要求决定什么造价的成本
目标成本设定与企业盈利----企业做的是产品非作品，目标盈利值决定花掉多少成本目标成本设定的市场原则----适时的市场决定什么样的成本
性价比与专业管理 -----严格的工程管理得出高要求的性价比
b、目标成本的形成
估（投资估算书）：投资决策《项目投资可行性报告》。

概（成本测算）：概念性方案设计概算（项目策划项目定位）、方案设计概算（确定产品标准）、初步设计概算（确定产品各分部、各专业标准）。

预（确定目标成本）：施工图预算、工程量清单。

c、目标成本的实现
我们需要通过对房地产各个业务过程进行成本控制，根据预先确定的标准、档次、方案对每笔成本每个科目的数据实行限额控制，实现降低成本的目的，建立形成分工负责、有机协调的责任成本体系。

②、责任成本体系
a、责任成本的分解。