关于赴上海苏州学习考察情况的汇报
区政府：
4月3日至5日，我中心组织××房产公司及××文化公司就××中学地块业态规划与定位事宜，赴上海和苏州两地进行的实地调研与考察，参观学习了大宁国际商业广场、大拇指广场和圆融时代广场等三个项目。

现就学习考察情况及樱园中学地块业态定位建议汇报如下。

区国有资产运营中心
2009年4月6日
外地考察与××中学地块定位报告
一、考察项目状况
1、大宁国际商业广场
大宁国际商业广场位于上海市闸北区，项目占地面积约5.5万平方米，总建筑面积约为25万平方米，于2006年中陆续开业。

该项目整体定位为针对中高档消费群的综合性城市生活中心。

其主要内容包括：15幢高3-19层建筑；11个大小广场；2公里商业步行街；1500个机动停车位。

具备8大主要功能----酒店/公寓式酒店；办公楼；SOHU式商住楼；百货零售；餐饮；娱乐；文化/教育；现代服务业等。

从设计上来看，大宁商业国际广场选用独具特色的第三代购物中心设计,突破了第一、第二代封闭式购物的模式,采用开放式格局,通过露天商业街的连通，增加了布局的通透性与灵动感。

从经营上来看，该项目以出租为主，自落成后在两年的时间内已发展成为区域商业中心。

从开发上来看，该项目由上海福乐思特房地产发展有限公司投资开发，近期收益主要为租金收入，长期来看物业升值是该项目最大的利益点。

据悉，开发商近期通过约20%的股权转让收回了建设投资。

2、大拇指广场
大拇指广场位於浦东联洋社区，占地面积近6万平方米，建筑面积10多万平方米，是集大卖场、酒店式公寓、电影院等多项生活娱乐设施为一体的现代商业中心，以金融、美食、休闲、购物四条主题性步行街与多个主题广场曲折相连，将教堂、商场、露天吧、咖啡吧、和平鸽广场以及“大拇指”雕塑融为一体。

通过了解，该项目最初的经营是失败的。

联洋属于一个白领和外籍人士居多的住宅区域，夜间的营业和中高档的消费服务是必不可少的，然而初期的大拇指广场缺少相应的业态支持。

大拇指广场最初的定位为社区型购物中心。

设有大型超市家乐福、主题商场、精品购物、休闲娱乐、艺术中心以及拥有362间客房的证大丽笙大酒店等多项业态设施。

这种间距不同商业功能与昼夜业态持平的做法在其他地方或许行得通，但到了联洋却完全无用武之地。

白天，大多数的住客都在上班；而到了夜间，购物场所等又早早地关门谢客了，仅靠为数不多的娱乐、美食店支撑门面，缺乏大量吸引人流的能力。

后来大拇指在一个合适的时间进行了调整，现在的大拇指广场已经成为一个以餐饮为主打，零售为辅助的综合性商业广场，不论是白天热闹的家乐福还是晚上的喧闹的美食店，大拇指已经成为联洋最“生猛”的一角。

3、圆融时代广场
圆融时代广场位于苏州工业园区金鸡湖东岸，作为苏州市重点建设项目，圆融时代广场是苏州有史以来规模最大、业态最全的复合性商业地产项目，是集零售、餐饮、娱乐、商务、旅游、休闲、文化等元素为一体的全天候超大型消费区域，总建筑面积约51万平方米，分为五大功能区，包括办公商务区、时尚购物
街区、生活休闲区、河滨步道—水滨餐饮娱乐区以及苏州首座10万m2的Shoppingmall。

项目拥有6个地铁出口、4000余个泊车位，还创造了500米LED巨型天幕的世界之最。

水上巴士、空中连廊、超大广场、九大主题景观、时尚夜景……远景规划上，建成后的圆融时代广场将成为苏州市域新CBD最繁华的商业中心及苏州市标志性商业项目，并计划打造成华东地区最具影响力和商业价值的品牌街区。

从实地考察情况看，09年1月份开业的圆融广场经营状况不甚良好。

一方面，项目地处工业园，人气不旺，购买力不强；另一方面，已建成业态招商不力，商家入驻少，仍未达到一站式消费复合性商业广场的程度。

与此同时，由于该项目是以政府为主导，在打造新区CBD的战略思路下，随着项目生活区、商务区的完善，以及地铁线的开通，我们认为该项目将通过功能的逐步健全、人气的日益聚集以及形象号召力的展现，最终真正成为苏州新区商业中心，并对新区的发展做出更大的贡献。

二、项目考察的几点启示
1、整体高端定位是成功的基础
考察的三个项目在定位上或是邻里中心的豪华版、或是SHOPPING MALL 改进版、或是新区CBD中心与标志性项目。

在市场诉求上不约而同地选择了高端市场。

就是说这些项目从诞生开始就拥有了尊贵的身份，而在城市发展不断向前的历史环境下，这为其成长奠定了坚实基础。

2、内在功能规划合理是成功的保障
无论是单一功能还是复合功能，专业性、互补性、不内在重叠、不内部竞争在三个项目的规划上体现的淋漓尽致，这使得它们能够完美地解决消费者衣食住行劳工作生活链上的一环或几环，最终保证了项目招商与经营的成功。

3、外在形象力是发展的动力
这一方面在苏州圆融时代广场项目体现最为明显。

世界第一天幕是该项目一张炫目的名片。

这座500米长、32米宽的巨型LED天幕，取代了美国赌城拉斯维加斯的400米“天幕”而成为世界第一。

整个“天幕”由2000多万只超高亮度的LED灯组成，耗资上亿元。

在形象上，就像东方明珠之于上海、鸟巢之于北京，在一定的时期内，成为其他项目无法逾越的高度。

再看大宁国际，现代、超前的建筑单体，无论是风格还是色调都灵动时尚又不失稳重气派，成为城市一道靓丽的风景线。

4、社会效益带来的经济效益乘数效应
大宁国际通过满足居民日常生活需要改善了棚户区落后形象、大拇指广场通过补充社区商业提升了居民生活品质、圆融时代广场通过完善工业园区生活配套促进了新区CBD发展，宏观地看，都是单个项目创造了巨大的社会效益，而作为回报，良好的社会效益放大了项目开发的经济效益，使其收益呈倍数增长。

三、××中学地块定位建议
通过借鉴以上三个项目成功开发的经验，结合××中学地块本身的特征，建
议将××中学地块打造成省内最为高端的新型城市经济综合体是最为可行的方案。

在建筑规划上要具有地标性，在业态上要具有引领性，在经营上要以点带面，在高端人群聚集、××河绝版景观以及政府主导开发的多重优势下，催生中心城区新型高端商业次中心。

1、商业综合体功能定位
项目主要业态包括酒店/公寓式酒店；办公楼；SOHU式白领商住楼；休
闲娱乐；餐饮；体育健身等六大功能。

2、综合体规划布局
业态分布
酒店与办公分布于主干道沿街上；居住配套设于地块北侧与西侧；休闲娱乐与健身主要分布与沿河及中央低层建筑中。

其中，休闲娱乐与健身区以主力店为支撑，次主力店为依附，品牌连锁为互补，到达客源共享。

酒店包括大型星级酒店与经济型商务酒店，均以品牌连锁为主。

建筑布局
廊桥连接：商业院落之间用廊桥进行连接，增加了业态之间的交流。

增加通透性和日照措施：外围高层建筑与内部小建筑群体之间，一般有广场或较宽步行街隔离，从而不影响广场内部采光和日照。

室外广场——人流集散与方向指示：数个室外广场分别处于不同位置，以合理组织人流，即形成多核空间结构。

出入口：××街与××河沿岸设置多个出入口。

每个出入口处对应一个室外广场，作为空间序列的开始。

建筑排布——大小错落，业态互动：高层建筑布于外围，沿河与内部多为多层建筑，中央围合式小建筑群落与四周大建筑体错落有致，其对应的业态相互补充。

3、综合体特征
形象引领，打造城市代表作
综合体体现了项目综合性，展示项目规模与领导者地位，充分表达项目开发理想的高度。

在建筑形式上，我们要在××河畔打造一个城市地标。

规划设计超前，独立统一、开发私密
遵循独立与统一、开发与私密的原则，在围合半围合的建筑群中穿插短街、窄巷、共享空间。

功能复合，打造不夜城
本项目是一个全功能商务休闲系统平台，是集私密性与开发性、商务性与私人性、独特性与大众性以及动感与宁静等于一体的休闲基地。

夜间消费将是综合体主要特征，商务就餐与商务娱乐将在这里得到一站式解决。

长远战略，打造商业发展新引擎
本项目开发是政府长远发展战略眼光的具体体现，它不但具备一般房地产商业开发的直接经济收益功能，同时通过长期经营获得稳定财政收入支持政府财力、扩大税收规模。

另一方面，能够大力提升城市形象，带动周边区域的商业开发，催生形成我市中心城区商业次中心，吸引知名商家落户奎文，巩固奎文的中心城区地位，使奎文区金融、商务等现代服务业的发展再上一个新的台阶，成为名副其实的总部核心经济区。

四、下一步打算
在以上地块开发与项目定位思路确定后，我中心将会同策划公司、规划设计公司以及相关单位部门，联手合作加快项目推进。

1、尽快形成可研报告。

对市场进行深入细致的调查研究，做出科学严谨的项目可行性研究报告。

2、做出科学合理的整体规划与建筑设计。

邀请国内外知名规划设计单位参与地块规划，做出科学、合理、超前的整体规划与建筑设计。

3、加快项目开发相关手续推进。

尽早与教育局联系协商，就地块中原有建筑（两栋住宅楼）的拆迁安置事宜拿出切实可行的方案，为开发手续办理做好准备。