五里店住宅小区市场定位分析报告目录第一章区域市场环境概述第二章区域楼盘销售分析第三章竞争市场分析第四章本案优劣势分析第五章市场定位分析第一章区域市场环境概述1.1区位格局分析1.1.1茶园---金泰城广场自建新东路改造工程完工后，道路环境得到了极大改善，居住环境进一步提高，已形成长安公司职工家属区、香江家园、万丰小区等住宅小区，在建的还有瑞迪荣都、万丰西苑和长安医院改造工程。

这一线有零星的保健、饮食店，设有长安医院和泰恒眼科医院，五里店大型农贸市场和购物超市（渝海购物超市），长安子弟学校也在附近。

1.1.2金泰城---五里转盘这一线是五里店的中心，是五里店休闲、娱乐、饮食和购物集中地带，有零星的百货店和超市，但是所有的商业设施都不成规模和体系，周围的居民多数是一般企业职工和郊县来渝打工人员，综合素质低下，消费水平也很低。

这一线的整体环境是脏、乱、差，是江北区今后旧城改造和新建规划的一个重要地带。

在售的物业有远银经典城和华新都市花园。

1.1.3五里店转盘以东经过改造和建设，居住环境大大改善，目前已有红塔星级酒店，重庆烟草商务大厦、嘉信.庭苑和光龙都等物业，形成一定居住规模和商务办公区。

随着开发建设的扩展，沿线至刘家台和江边将是今后的重点开发地带。

1.1.4转盘以西一带转盘附近在建“五里店广场”，系经市、区人民政府批准，投资建设的重点工程项目，为一个面向二十一世纪大型综合市场。

尤其建材超市、仓储式市场理想之地。

是集商业、贸易、公寓、停车为一体的综合城市配套项目。

项目用地面积18799平方米。

项目建设规模120916平方米，其中地下部分40588平方米，地上部分80328平方米。

按功能划分大致为：市场72196平方米，公寓33720平方米，其它（车库、设备用房等）15000平方米。

往西500米就是南方上格林大型住宅小区。

1.1.5万丰花园支路至金科花园目前形成小规模花卉和饮食一条街，有各种特色饮食，本项目地块正好位于这一带的中间位置，中高档小区华新都市花园和金科花园与本地块相望，是未来的重要竞争对手。

金科对面还有江南山水、天赐.丽景等物业。

1.1.6长安村至长安华都这一片主要是一些旧厂房和长安公司集资建房区，具体未来规划不祥。

但目前这一片是五里店教育设施集中地带，有糼儿园、字水中学（即将扩建）、五里店小学和长安职业学校。

靠近公路沿线在售楼盘主要有长安华都、红地苑和樱花丽舍三个物业，目前还有鲁能星城正在打造中，这一带生活配套和商业设施相对欠缺。

1.2本区域未来规划格局五里店地处于解放碑、江北城、观音桥三大片区的交接点，作为北部城区最重要的交通枢纽之一,在重庆北移东下战略中具有重要的战略地位,是江北区政府规划中三大商圈之一，即五里店商圈-----江北美居建材中心，按照规划，美居建材中心刚好位于五里店金泰成灯饰广场和在建的“东方家园”建材超市（建筑面积4万多平方米，系其全国最大建材卖场。

）之间，长约两公里，区域面积约两平方公里。

除金泰成和东方家园两大龙头企业外，建材街还规划了精品建材、室内陈设饰品和电工电料交易3大专卖区，分别位于建新东路、五江路和五唐路两侧，几乎占尽了五里店地区的核心地段。

在五里店转盘的东边是以红塔星级酒店，重庆烟草商务大厦为主的五江支路高尚商务区，在西北边是以五里店转盘为中心的由家天下大型购物中心，东方家园家装广场，南方上格林和凌云大厦为主的商贸区。

2003年10月27日，江北区审时度势的推出了美居建材中心这一规划方案，使江北房地产开发的产业链有效的得以延伸，同时也使江北城——五里店（美居建材中心）——观音桥（核心商业区）三大商圈有效的成为了一个整体，并且在产业上互为补充。

1.3交通状况1.公交线：我众多公交线路经过五里店，总的来说交通是很方便的，有到达各个主城区的公交车；同时未来的火车北站也在附近。

2.未来轻轨线：四号线：沿七星岗、五里店、唐家沱、郭家沱至鱼嘴，长36公里；六号线：沿五里店、松树桥、冉家坝、蔡家至北碚，长46公里；建材行业作为对物流要求很高的行业，被规划在五里店，也证明了交通是这个片区很大的优势，凡是交通线发达的地区，一旦有拉动型经济作为火车头，相关的经济活动会很快的丰富起来，建材超市启动后，会增加五里店片区的物流、人流、资金流，同时也会凸显对观音桥、解放碑以及未来江北城的纽带作用。

1.4 消费水平五里店原住居民多为长安、三钢厂的职工，产业工人的低收入已经从10年前就开始了，长安厂原住居民由于原有资金少、文化水平有限，改变现状的能力也就受到很大限制，而位置优越的土地资源就成了改变这个片区最有力的工具。

原地居民的消费水平非常低，但随着此地物业的发展，有众多的外区居民前来置业，在一定程度上推动了此地消费水平的提高。

另外，由于五里店一直以来没有成熟的商业配套，此地居民一般都前往观音桥和解放碑购物。

1.5居住环境从调查情况分析，五里店除了刚开发的几大物业之外，如华新都市花园、金科花园、南方上格林、嘉信.庭苑、长安生活区、万丰花园等之外，其它居民的居住环境是相当差的，都是单体楼或是老式安居房。

这部分人有改变住房的强烈愿望，但是受到经济水平的限制，可以说原地居民的住宅消费水平是很有限的。

随着交通和市政环境的改善，片区规划的发展，五里店越来越受到其它区域置业者的关注和喜爱，从调查看，目前此地的几大物业的销售中，其它区域的消费者占到很大比例。

1.6教育状况除了商业职工大学，其余均为中学、小学和糼儿园。

主要有字水中学、五里店小学、长安子弟学校和十八中学。

1.7重庆市CBD规划和观音桥商圈规划对本区域的影响解放碑是重庆市最核心的商业圈，对整个重庆市的商业辐是最强的，也是人口最密集的区域，流动人口也最多，这部分人绝大多数是在渝经商的外地人士和刚刚走出校门从事新兴产业的年轻人，他们都有解决住房的强烈愿望。

经商人士觉得住酒店太贵，家不在重庆，又不想购买大的住房，只是想寻找一个临时的居所，既可投资也可居住；而刚出校门不久的年轻人想拥有个人独立空间的强烈愿望，不想寄人篱下，但是高收入、积蓄少是他们的特点，决定了其只能购买小户型。

他们既不想远离解放碑生活，也不能承受总价太贵的房子，因此离解放碑最近，交通又方便，价格又相对便宜的房子最受这一群体的欢迎，而五里店却能满足这一要求。

未来CBD规划横跨渝中区、弹子石和江北城三片区，将极大带动三地的人流、物流和信息流，会产生巨大的临住宅或员宿舍的需求，而这些住宅的需求是以小户型如单间为主体的，而五里店在地理位置上与江北城自然连成一体，与解放碑仅一桥之隔，CBD的规划自然极大地拉动了五里店的发展，如果能抓住这一有利商机，适时开发市场急需的物业，将带来丰厚的商业利益。

同时，随着观音桥商圈的规划建设，流动人口将进一步增加，对小户型物业的需求自然也增大，小户型自然也成为投资物业的新宠。

位于商圈环道的入口的天宇银座是纯小户型楼盘，面积27—55平方米不等。

该楼盘开盘一月来，销售已达90%。

印证了与商圈临近的地方是小户型热销的地方这一说法。

而同属江北区的五里店与观音桥相距只有五分钟的车程，这一独特的区位关系，使五里店物业的价值得到进一步的提升，投资潜力进一步显示出来。

第二章区域楼盘销售分析2.1五里店楼盘个案表2.2个盘配套可见，自身配套较全的楼盘，销售自然较好，同时能卖较扃的价钱。

2.3主力户型建筑面积分布20406080100120140长安华都华新都市花园南方上林红地苑江南山水瑞迪荣都天赐.丽景万丰西苑远银经典城说明：两房和三房是五里店片区市场的主导户型，市场的供应量非常大，两房建筑面积在85平方米左右，三房在115平方米左右。

2.4户型销售状况分析：◆一室一厅：在供的楼盘有华新都市花园、万丰西苑、远银经典城和南方上格林，面积42至60平方米，销售率都已达到99%，一方面是供不应求，另一方面是市场供给量也非常小，◆两房：除了长安华都，其它楼盘都提供，面积在80至95平方米（建筑面积）之间，市场供应量比较大，整体销售状况比三房好。

◆三房市场上供应量最大的户型，销售率也与各楼盘的自身定位有关。

很多楼盘三房建筑面积在120—130平方米销售进度缓慢。

◆四房或跃层供给量比较少，市场需求量也很少，高档楼盘中有一定供给，但在为数不多的消化量中用作工程抵款房占有很大比例。

◆新户型从各楼盘的供给来看，创新户型很少，在户型创新上做一些文章，可以填补一定市场空白，加快楼盘销售。

2.5红黄片区简要分析红黄片区是五黄路的前半段，也是离我们较近的竞争对手，是规划中的CLD，是中高档物业、小户型、写字间和商业物业集中开发地带。

2.4.1在售中高档物业：2.5.2小户型由此可见，不考虑装修房，这一片的物业成交均价都比五里店每平方米高出100至300元不等。

作为小户型在市场上更能售出很好的价格。

第三章竞争市场分析从本案区位来看，主要的客户将来自五里店、解放碑、江北观音桥片区以及江北城，这些客户所选择的区域相对范围很广，但与本案竞争性较强的楼盘主要云集在江北。

江北现在比较成规模的片区可细分为：3.1五黄路片区：五黄路片区上的主旋律是中高档楼盘，长安华都、金科丽苑、皇冠东和等，这个区域的中高档楼盘已经得到了广泛的认可，销售理想，这个区域的主要竞争对手来自于本案周边的两个小楼盘红地苑、天赐.丽景；3.2大石坝片区：大石坝是新兴片区，原有住区配套设施较差，但因为周边原住居民多、交通方便、地价较低，成为比较集中的楼盘供给地，这里的楼盘以中档为主，销售比较理想，这里还有较大的土地空间，还会有楼盘供给；3.3观音桥片区：观音桥片区的热销源自于步行街的利好消息，现在观音桥转盘附近的楼盘已经基本售罄，其余的楼盘供给主要来自转盘附近，但供给量不会太大；3.4北滨路片区：北滨路片区主要的供给是中高档楼盘，现在的东方家园、金沙水岸是代表作品，今后沿滨江地带将会有较大的高档住宅出现，这个片区与本案竞争性不大；3.5冉家坝片区：冉家坝是江北区最大的新兴片区，这个片区的兴起是由于政府的迁移引起的，楼盘价格也从最初的1400-1600攀升到现在的2000元左右，龙湖在冉家坝也圈定了600余亩地，龙湖的新盘投入市场的时候，整个冉家坝片区会引起更多人的关注；3.6红旗河沟-松树桥片区：这个片区的房屋供给呈多样化，从低档房到高档联排别墅都有，这里的居民有很多不是本地原住居民，复线桥开通后，对这里靠近观音桥腹地的楼盘会带来大量客户；3.7五里店-茶园片区：（已分析）分析整个江北区楼盘的供给情况，会发现江北的七个片区中有很多未被开发的地带但离商业中心、主干道很近的楼盘很受消费者欢迎，这些地方的供给量已成为现在江北区楼盘供给的主流，而且大石坝、冉家坝、北滨路这些新集散地的楼盘销售都比较理想，这三个地方都是位于江北与其它区的接壤处，这说明整个江北现在处于一种需求旺盛的状态，它对周边的吸引力增强，同时对本区中心的客户也有强有力的吸引，本案所处的位置也是大片区的接壤处，只要产品能充分满足客户需求，销售不会遇到大的阻碍。