******旧城改造项目商业计划书编制单位：**************************编制时间：二〇一一年目录第一章商业计划书摘要 (1)1.1项目基本情况 (1)1.2商业计划书结论 (1)第二章项目发起背景 (5)2.1项目发起背景 (5)2.2项目区域位臵 (13)2.3项目建设必要性 (13)第三章项目发起单位概况及优惠政策 (17)3.1项目发起单位概况 (17)3.2政府优惠政策 (18)第四章土地市场分析预测 (21)4.1******经济社会发展 (21)4.2******城区总体规划 (21)4.3******土地市场预测 (25)4.4土地价格测算 (26)第五章市场发展前景分析 (30)5.1****市房地产市场分析 (30)5.2城市发展定位 (33)5.3******房地产市场分析 (34)5.4区位优势明显 (35)5.5项目建设符合国家产业政策 (35)5.6项目建设符合《城区总体规划》 (36)5.7项目建设规模 (36)第六章项目建设内容介绍 (38)6.1项目开发条件 (38)6.2项目选址方案 (41)6.3项目开发思路 (42)6.4项目开发产品定位 (43)6.5项目开发的4P策略规划 (44)6.6土地整治方案 (50)6.7工程建设规划 (54)6.8项目进展 (62)第七章项目SWOT综合分析 (63)7.1项目优势分析 (63)7.2劣势分析 (65)7.3项目机会 (66)7.4项目威胁 (66)7.5SWOT综合评价 (67)第八章项目实施计划 (68)8.1项目管理 (68)8.2实施进度 (69)第九章项目风险及规避策略 (70)9.1项目风险分析 (70)9.2风险控制措施 (70)9.3风险规避策略 (72)第十章投资估算及资金筹措 (77)10.1估算说明 (77)10.2征地拆迁及安臵 (77)10.2估算依据 (80)10.3开发投资估算 (80)10.4资金筹措 (82)第十一章经济评价 (83)11.1评价说明 (83)11.2投资使用计划 (83)11.3经营收入估算 (83)11.4工程建设成本 (84)11.5利润分析 (84)11.6现金流量分析 (85)11.7社会影响分析 (85)11.8互适性分析 (86)第十二章商业计划书结论 (87)12.1结论 (87)12.2建议 (87)******旧城改造及********城中村改造项目商业计划书第一章商业计划书摘要1.1项目基本情况1.1.1项目名称：******旧城改造及********城中村改造建设项目1.1.2发起单位：********************************1.1.3项目建设地址：*****************。
1.1.4建设规模和内容：项目需拆迁32.5万平方米并进行场地开发整理；然后建设住宅113.6万平方米、商业设施12万平方米、配套设施2.2万平方米，总建筑面积127.8万平方米，其中：用于原住宅臵换面积45.4万平方米，预留商业2.4万平方米；同时配套建设谁、电、气、讯、路等公共基础设施。
1.1.5项目开发建设投资：估算项目开发建设投资28.9亿元，筹措方式为：发起单位通过招商引资吸引外来投资者作为战略投资者进入，在开发过程中争取一部分银行贷款。
1.2商业计划书结论1.2.1 项目建设必要性项目建设是实现城市物质形态现代化的需要，是节约用地，提高城市土地利用率的迫切需要，是解决旧城和城中村的居住环境和城市面貌，改善民生的需要，是加强社会主义精神文明建设的迫切需要。
总之，通过实施旧城和城中村改造，可使旧城和城中村物质形态融入到城市整体中去，有利于改善城市环境，提高城市综合竞争力，促进城市经济社会的发展；完善社会公共管理职能，优化社会公共管理方式，解决居民的居住、出行、医疗、教育、社保等保障问题。
因此，项目的建设是必要的。
1.2.2市场分析近几年，******房地产市场迅速发展，有计划地实施了普通商品房、经济适用房和廉租住房的开发建设，房地产市场基本保持健康平稳的发展态势。
2010年投资1.4亿元，建成廉租住房1.7万平方米，312套，开工建设经济适用房2万平方米。
进一步加大房地产开发市场的监管力度，对违规开发售房等行为严厉查处，维护了市场秩序。
2011年计划投资8000万元，建设经济适用房6万平方米，进一步扩大廉租住房补贴发放覆盖面，让更多的中低收入家庭住有所居。
1.2.3项目选址***************************************。
1.2.4项目建设内容项目需拆迁32.5万平方米并进行场地开发整理；然后建设住宅113.6万平方米、商业设施12万平方米、配套设施2.2万平方米，总建筑面积127.8万平方米，其中：用于原住宅臵换面积45.4万平方米，预留商业2.4万平方米；同时配套建设谁、电、气、讯、路等公共基础设施。
1.2.5项目建设目标本项目作为******旧城和城中村改造的一部分，集政治工程、城市新景观工程、片区经济工程于一体，在开发上有必要遵循‚三老模式‛：1.要让‚老爷子‛满意：各级政府关注度比较高，对项目开发提出了一些指导性意见，项目实施也需要政府的继续参与和支持，项目开发成功与否，将关系政府官员的政绩。
2.要让‚老板们‛满意：本项目作为旧城改造项目，面临高额拆迁成本的摊消问题，必须在运作模式上创新，以保证15％以上的预期自有资金投资利润率。
3.要让‚老百姓‛满意：作为高尚住宅区，为吸引高收入目标消费群体跟进，必须在项目硬件和软件上不断创新，作出项目精品，创立项目品牌，让消费者感觉物超所值。
1.2.6项目实施计划本项目主要涉及974.4亩地的征地拆迁安臵及场地整治；以及后续的房地产开发过程。
主要工程内容为土地整治工程及地块内的基础设施建设，后续的安臵房建设、用于补助的房地产开发建设等，参照同类项目，实施进度安排如下：项目第一阶段：招商引资确定项目建设主体；项目第二阶段：对拟改造地块进行摸底，签订安臵补偿协议；项目第三阶段：确定地块出让条件，签订合作协议；项目第四阶段：准备项目建设的相关材料并报相关部门批准；项目第五阶段：完成整治范围的旧房拆除及场地平整工程；项目第六阶段：分期进行房地产开发，第一期建设安臵房安臵老住户，接着开始进行正常开发，分三期进行建设。
1.2.7投资估算估算项目开发建设投资28.9亿元，筹措方式为：发起单位通过招商引资吸引外来投资者作为战略投资者进入，在开发过程中争取一部分银行贷款。
1.2.8项目投资收益项目房屋开发总面积127.8万平方米，其中：住宅113.6万平方米、商业12万平方米；用于原住宅臵换面积45.4万平方米，预留商业2.4万平方米；能用于对外销售的房屋开发面积为住宅68.2万平方米（包括多层、小高层和高层住宅，面积分别为19、15.8、33.4万平方米），商业9.6万平方米。
经测算，项目可实现销售收入32.2亿元，项目开发成本为28.9亿元，可实现税后利润为2.4亿元，项目投资利润率为8.43%。
1.2.10计划书结论该项目符合国家产业政策和******经济社会发展实际，不仅对改善城市面貌、完善投资环境有积极的意义，而且可以显著改善旧城区和城中村居民的居住条件，项目抗风险能力强，并且具有良好的社会效益，可有力地促进当地经济的发展，因此，项目是建设是可行的。
******旧城改造及********城中村改造项目商业计划书第二章项目发起背景2.1项目发起背景2.1.1宏观经济环境的变化给经济起飞带来绝佳契机从国际看，世界经济正在复苏之中，但复苏进程还很脆弱、很不平衡。
一是一些国家经济增速出现回落。
二是全球通胀压力加大。
流动性过剩的影响日益突出，石油、粮食等大宗商品价格高位波动，多数国家物价面临较大上涨压力。
通货膨胀成为新兴经济体普遍面临的突出问题。
三是发达经济体的失业率居高不下，经济增长缺乏动力。
国际金融危机爆发后，美国、欧元区和日本的失业率都明显上升，最高时分别达到10.2%、10.1%和5.7%，目前虽有所回落，但仍显著高于危机前平均水平。
四是政府债务风险继续积聚。
很多国家应对国际金融危机超常规财政刺激政策的负面影响开始显现，风险从私人部门向公共部门转移。
特别是欧元区一些国家财政收支严重失衡，财政赤字高企，债务规模占国内生产总值的比重仍在上升，欧债危机阴霾挥之不去。
最近，标准普尔在将美国长期主权信用评级列入负面观察名单近4个月后，从AAA级下调为AA+，引起了国际金融市场急剧动荡。
主要股指大幅波动，原油等大宗商品价格明显回落，黄金等避险产品价格再创新高。
受美欧等国经济、社会等因素制约，主权债务问题在短期内很难缓解，这将明显拖累世界经济复苏进程。
******旧城改造改造项目商业计划书从国内看，虽然发展的有利条件较多，各方面发展的积极性很高，但面临的矛盾也不少。
除了一些长期存在的体制性、结构性问题外，经济运行中还出现一些新的变化。
主要是经济增速缓慢回落与物价较快上涨交织在一起，使宏观调控的难度加大；房地产市场成交量萎缩、房价僵持不下、房屋竣工量增速下降；一些中小企业受多重因素挤压经营困难；节能减排形势十分严峻，部分高耗能行业生产有所反弹；出口增长面临的外部环境趋于严峻；食品安全等民生领域还存在一些群众反映强烈的问题。
在危机面前，尽管我们在经济运行中出现一些困难，但也应当看到，当前国家扩大内需的政策导向和市场环境的深刻变化，为****市的加快建设与发展带来了许多新的机遇，提供了新的发展空间。
一是有利于我们强化发展基础。
国家出台了扩大内需10条措施，支持的重点领域，如交通基础设施、重大基础产业、生态环境建设、农村基础设施等，正是****市亟待加强和改进的。
二是有利于我们加速产业升级。
发达国家为尽快摆脱经济衰退，将放松此前一直对我国严格执行的高技术和出口产品管制，有利于我们加快引进先进技术设备改造传统产业、发展新兴产业。
市场倒逼机制也迫使我们的企业主动调整结构，加快产业升级，促进发展方式转变。
三是有利于我们企业低成本扩张。
国际金融危机爆发后，国外一批企业纷纷破产，资源和资产价格大幅缩水，也为我们‚走出去‛并购、参股企业，以及引进先进技术设备提供了机遇。
四是有利于我们广纳人才。
在金融危机的冲击下,一些财经特别是金融类高端人才正在寻找新的出路，沿海地区部分企业的科技、管理人员开始把目光转向内地，这些都十分有利于我们用相对较低的成本延揽更多、更好的人才。
2.1.2旧城区已影响县城的发展******旧城区大多始建于上世纪70年代，大部分房屋建成较早，历史久远，存在着‚失修老旧、布局不合理、功能不完善、安全隐患多‛等问题，与******经济发展及整个城市的现代化有较大距离，对旧城区进行改造，通过科学的规划和合理的布局来提升******城市的形象和品位，改善居民的生活环境和居住条件，提高城市的综合竞争力，势在必行且刻不容缓。