项目区域分析
红光镇地处西部新城发展的三个次区域中心之一，地块毗邻高新西区、西华大学、现 代工业港，区域产业资源、科研资源、教育资源丰富。
未来的西部新城将形成独具特色的网络化、组团式城市发展模式，形成以次区域中心、次区域 节点和次区域中心社区的三级空间结构布局
项目区域分析
板块描述
红光板块的房地产发展被绕城高速、高新西区、现代工业港北区 和西华大学、电子科技大学包围，形成了较为封闭的红光板块。
资源条件
可利用资源基本覆盖郫县的产业发展：工业集中发展区（现代 工业港北区和高新西区）、高校片区配套经济园（三所大学和 多所院校）、工贸产业聚集带（临317国道的市场经营户）。
宏观板块房地产开发程度较高，板块成熟。 从策略上，抓住本案相对区域内竞争楼盘更接近高速快铁的优势，优化各种成本，充分挖掘区域板块的优 势、整合周边资源，迎合区域购买力，快速打开市场，在激烈的竞争环境下，有效借势、抢势，快速完成项 目的开发运营。
红光镇天邑片区二号地块可研报告
谨呈 四川宇众房地产开发有限责任公司
上海同鸿·成都同策汇 2012-06
房地产开发项目的可行性研究是在投资决策之前对拟开发的项目 进行全面、系统的调查研究和分析，运用科学的技术评价方法，得出 一系列评价指标值，以最终确定该项目是否可行的综合研究。
严酷的政策环境，激烈的市场竞争下，为提高收益、降低风险，可行性研究的重要性重归 本原。我司本着尊重资本、尊重市场的精神，对本项目展开可行性分析：以市场供需为立足 点，以资源投入为限度，以科学方法为手段，以系列评价指标为结果。旨在为贵司提供直接有 效的风险控制决策建议。
地块四至及现状
1：华润橡树湾 2：银枫别墅 3：天邑工地
北侧
西侧
4：住宅商业混合用地 5：龙城国际 6：红光镇
东侧
6
快铁红光站
5
4
3
南侧
2 1
地块现状
地块方正，规整，地势平坦，利用率高，开发难度小。现阶段地块内堆积有 大量土方，将给造成一定影响。
内侧区域
外侧区域
• 地块内部堆积有大量土方，前期土地整理将投 入一定量的成本。
➢ 两副：即安德镇和友爱镇两个商业副中心（服务对象以本地及周边 居民、外来游客为主；鼓励设置超市、专业店、专卖店、餐饮店、 便利店、生活服务网点。适度设置1个大型超市）
➢ 四点：三道堰镇、唐昌镇、团结镇、安靖镇四个特色镇商业中心； ➢ 两带：即IT大道产业带和沙西线产业带；
➢ 以成灌高速作为主要发展轴，规划郫筒、红光、犀浦三 个中心组团；
项目区域分析
郫县核心城区三大组团的发展呈现了“一轴两区三心”的格局，基地所在的红光镇组 团处于一轴、两区的交汇点，具有一定的区位优势明显。
生态化居住区
成都绝佳的生态居住区域 打造 “三高”品牌（高品质、高性价 比、高增值空间）；成都七水汇 聚的“水脉”资源；川西独有的 林盘生态。
泛城西新中心 成都主城区西北部区级中心
项目征地决策体系
企业条件分析
市场可行性研究
市场可行 市场不可行
财务可行性研究 终止
●这是一个什么样的项目？ ●开发期内目标市场房地产宏观环境是怎么样的？ ●开发期内目标市场的房产行业市场是怎么样的？ ●项目将面临的竞争环境是怎么样的？ ●项目的机会和风险？
Part 1
地块属性分析
地块属性 地块区域分析 地块四至及现状 与犀浦地块对比分析
项目属性
地块指标
净用地面积 建筑密度 容积率
N
24539.98平米
总建筑密度＜30%，高层主体建筑密度＜18%
1.0≤3.6
土地性质 绿地率
建筑限高
二类居住用地(兼容商业 ≤10%）
＞35%
满足机场限高要求 （≤100米）
说明： 地块包含服务设施用地（农贸市场），面
积1923.34平米； 农贸市场容积率0.8≤1.6，限高24米。
本项目地块位于郫县红光镇天邑片区，拥有极佳的区位条件。目前区域已经逐步形成 板块开发的态势，房地产开发程度高，市场追捧度高。
郫筒
红 光
犀 浦
地块
主城区
地块区位示意图
➢ 郫筒镇：位 于成都市西 北面，距市 区仅14公 里，地处县 城周围，国 道213线、成 灌高速公路 贯穿全境。
➢ 红光镇：距省会成都市区仅13公里。成灌高速公路、成都 市绕城高速公路、317国道穿越全境，交通便捷。
• 板块房地产开发热度较高，可 充分借势。
市场潜源，但是 随着橡树湾开发进入尾声，以 及龙城国际商业配套成型，本 项目可充分共享资源。
➢ 犀浦镇：距市区7公里，离县城11公里，国道213线、沙西 线和成灌高速公路并行穿越全镇，成都市绕城高速公路环绕 城镇。
项目区域分析
红光为郫县三大中心组团之一，为区域房地产开发的核心板块，地块区域价值明显。
一主 两副 四点 两带
城市空间发展布局
➢ 一主：即主城区商业中心——郫筒镇、红 光镇、犀浦镇（以中高档消费为主，突出 大型百货、餐饮、娱乐、文化及其他代服 务业和商务服务，结合商贸中心的打造， 引进大型餐饮、零售网点和商业品牌）
➢ 配套高新西区，服务现代工业港，承接成都商业梯度大 转移。以生态观光、休闲娱乐为特色，打造成都西北部 商贸中心；
项目区域分析
地块区域交通机能发达，地块四面环路，可达性高，交通优势明显。
核心干道：老成灌路、地铁2号线、西区大道 次级干道：红高路、绕城高速
➢ 红光镇：
红光镇2000年被列为“全国小城镇综合改革试点镇”。红光镇经济发达，市场繁荣、人民富足，是一座新兴 的现代工业小城镇。镇域人口约6万，其中农业人口2.8万人。
• 地块四面有规划道路，但现阶段道路尚未开始 修建，这将对本项目的可达性造成一定影响。
项目属性总结
项目整体开发难度较小，适合打造“短平快”项目。
优点：
缺点：
• 项目内部地势平整，具备 良好的开挖性。
地势平整
地块开发 有难度
• 地块四面规划道路尚未开 始修建，且地块只能通过 普通市政道路到达，现阶 段可达性较差。
成都老城区西部和北部人口和城 市功能外溢扩散区域
郫县在成都 的功能定位
富有经济实力、独具城市 魅力、充满创新活力的成
都西部新中心
文化科技资源
成都古蜀文脉正源 成都重要的科研教育基地 成都最早的国际化区域 成都“少城”— 尊贵之地
IT 产业高地
西南地区高新科技人才集聚 现代化城市化区域整体形象
项目区域分析