28.0 51.1
32356
26.1 20.5
32167
76.7 113.9
20839
230.3 194.3
19424
165.9 144.8
17498
表：各区域量价环比变化
区域 成交量
园区
-41% 18%
姑苏区
-50% 11%
新区
-49% 13%
吴中区
-34% 10%
相城区
-3% 18%
全市
-34% 10%
苏州近五年年度宅地面积与商品住宅成交面积对比图
1200 1000 800 600 400 200 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0
0.8102%
0
宅地成交建面（万方） 商品住宅成交（万方） 楼板价（元/㎡）
现房销售率：71%
深耕房企补仓
新进房企入苏
现房销售地块
非现房销售地块
土地市场/土地市场支撑点
苏州人口及经济指标均处于全国前列，并且持续增长，整体宏观市场呈现乐观积极态势,漂亮的宏观市场数 据吸引外来房企持续入苏，截止目前销售金额50强房企34家布局苏州。
30000
2016年全国城市GDP排行前十
60000 40000
2016年 十强房企市场份额
30.7%
2017年 十强房企市场份额
5
6 7 8 9 10
5
6 7 8 9 10
33.8%
小计 市区
小计 市区
/ /
房企/ 排名
2017年前十房企市场流量总额555.35亿元，流量成交面积270.55万方，规模房企合作开发成常态。 苏州主城区企业销售金额排名TOP10（流量）
限购重启 “限价”令下 高性价比房源跑量清盘 高性价比项目 利率上浮 供应不足
19000 17000 15000 13000 11000 9000 7000 5000
供应面积 53.10
83.35 77.50 88.21 75.40 49.21 66.38 110.3
72.22 59.55 49.18 52.65 14.85 39.20 77.44 37.82 45.54 47.09
2016年全国城市人均可支配收入排行
20000
10000
20000 0 上海 北京 广州 深圳 天津 重庆 苏州 武汉 成都 杭州 3500 3000
0
上海
北京
深圳
广州
苏州
杭州
宁波
南京
厦门
无锡
200000 150000 100000 50000 0 深圳 苏州
2016年全国人均GDP排行前十
中国城市人口排名
2016年8月，苏州出台新 十五条实施现房销售政策
土拍热度微降 溢价率仍高 房冷地热 现房率提高
2017年，全国各地调控政 策持续加码
2017年10月，十九大召开， 坚持房子是用来住的不是用 来炒的，持续严厉的调控政 策
房冷地冷 土拍首度降温
土地市场/现房率及拿地房企
2017年整体现房率约71%，地市火热，主要缘于深耕房企持续补仓，同时战略布局苏州新进房企仍达10 家，不输2017年。
东山
成交价
商品住宅 / 户型面积结构
主流型面积段90-144㎡较为集中，且呈现增加趋势，两头面积段占比收缩；苏州已经进入改善时代， 但严厉限购限贷政策出台后，改善需求受冲击，住宅成交套均面积持续走低至124㎡
苏州主城区商品住宅各面积段成交占比（套数）
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2016年成交套数占比
套
12000
2017年11月底各面积段库存套数及去化周期
27.3
月
30
库存套数
34364套
去化周期
10000
8000 6000 11 4000 5.2 2000 0 90㎡以下 90-120㎡ 120-144㎡ 库存套数 144-160㎡ 去化周期 160-180㎡ 180㎡以上 7.4 14.4 10.8
0.75
2017年成交地宅比
2017年土拍溢价率
2013年 736 711 4742
2014年 752 720 4400
2015年 532 1098 8879
2016年 642 792 16234
2017年 392 525 15160
溢价率
38%
32%
72%
102%
23%
23%
土地市场/土拍走势
房热带动地热 地王频出
苏州楼市同比情况
商品房物业形态 2017年 2016年 环比
普通住宅（万方） 别墅（万方） 酒店式公寓（万方） 商业（万方） 办公（万方）
备注：统计时间均为1.1-12.31
421 104 67 39 25.8
608 184 97 62 25.9
-30.79% -43.53% -30.94% -36.15% -0.15%
2500
2000
1500
1000 500 0 广州 南京 长沙 杭州 天津 北京 武汉 上海 重庆 上海 北京 成都 天津 广州 保定 苏州 哈尔滨 深圳
商品房市场/同比变化
2017年苏州商品房成交全面下滑，商品住宅市场受政策影响下跌严重，其中别墅产品成交量同比降幅最 大，类住宅的酒店式公寓产品亦下滑明显，办公成交量相对稳定。
月
16.0 14.0 12.0 10.0 8.0 6.0 4.0 2.0
2016. 2016. 2016. 2016. 2016. 2016. 2016. 2016. 2016. 2016. 2016. 2016. 2017. 2017. 2017. 2017. 2017. 2017. 2017. 2017. 2017. 2017. 2017. 2017. 1 2 485 4.3 3 459 4.0 4 473 4.4 5 503 5.2 6 533 6.3 7 402 5.5 8 439 6.3 9 485 7.4 10 439 7.4 11 445 8.5 12 469 9.9 1 456 2 446 3 474 4 490 5 500 6 503 7 484 8 488 9 529 10 525 11 527 12 521
0.0
库存面积（万方） 541
去化周期
4.6
10.5 11.0 13.8 14.4 13.5 12.1 10.8 10.4 11.6 11.7 11.5 11.4
去化周期=当前存量/近半年的月均流速
商品住宅 / 库存结构
主力库存面积段在90-144㎡,但120㎡以下户型健康度高，120-180㎡处于市场稳定状态，180㎡以上 户型受调控影响去化压力大。
排名
1 2 3 4
2017年
房企
旭辉 万科 苏高新 中新 新城 阳光城 招商 中海 路劲 融创
成交金额（亿元）
97.41 92.49 60.64 49.74 47.80 47.77 46.06 39.91 37.06 36.47
成交面积（万方）
44.58 47.76 28.76 24.54 30.78 27.92 18.06 21.97 12.86 13.32
全线 下滑
房企/ 排名
2017年前十房企销售金额同比明显下滑，但市场集中度小幅提升。 苏州主城区企业销售金额排名TOP10（权益）
排名
1 2 3 4
2016年
房企 旭辉 苏高新 中海 万科 融创 九龙仓 中新 中航 招商 正荣 / / 成交金额（亿元） 108.86 96.38 67.92 60.14 54.99 47.93 36.64 33.38 33.34 33.09 572.66 1867.34 市场份额 5.8% 5.2% 3.6% 3.2% 2.9% 2.6% 2.0% 1.8% 1.8% 1.8% 30.7% 100%
90以下 90-120 120-144
2014
120 2015 122
2013-2017商品住宅套均面积变化情况（方/套）
10%
24589 25579
7%
26%
7% 7% 27%
2017
124
22928
2016
130
33%
18098
39%
23%
16986
20%
2013 118
2017年成交套数占比
144-180 180以上
万方
120
2016.1-2017.11苏州市区商品住宅成交月度量价走势 热销期 观望期 回暖期 市场二次收缩
元/㎡
25000
23000 21000
100
80 60 40 20 0
16-1 16-2 5.95 16-3 16-4 16-5 16-6 16-7 16-8 16-9 16-10 16-11 16-12 17-1 7.89 39.60 46.90 21.51 17-2 9.76 17-3 17-4 17-5 17-6 17-7 17-8 17-9 17-10 17-11 17-12
110 115 120 125 130 135
商品住宅 / 在售存量
自2016年国庆高压调控政策始，存量及去化周期持续提升，2017年11月末市区商品住宅在售存量为 521万㎡，去化周期11.4个月，未来有进一步提升趋势。
万㎡
600 500 400 300 200 100 0
苏州市2016年1月-2017年12月份存量出清周期走势
2017年 十强房企流量总额
5
6 7 8 9 10
555亿元
小计
/
555.35