2009年7月长沙房地产市场月报合富辉煌房地产（湖南）市场研究部2009年8月10日目录一、房地产政策与法规 (2)二、全国及重点城市房地产重要动态 (5)1、全国房价、房屋销售等情况 (5)2、重点城市房地产动态 (8)三、长沙城市建设与规划发展情况 (11)四、土地市场 (19)五、报广投放 (21)1、费用分析 (21)2、分类统计 (22)六、宏观数据 (24)七、长沙市楼市动态 (25)1、7月交易行情 (25)2、开盘与推货楼盘情况 (27)3、重要营销活动情况 (30)4、7月份在售楼盘优惠情况 (35)5、7月份认筹活动楼盘情况 (37)6、各板块典型项目动态 (39)7、重点楼盘个案 (50)八、本月楼市小结： (58)一、房地产政策与法规二、全国及重点城市房地产重要动态1、全国房价、房屋销售等情况2009年7月：中国主要城市住宅市场交易情报2009年7月，全国30个城市中，住宅成交面积环比升跌的城市各占一半，30个城市住宅总成交面积环比下跌约4%。

中国指数研究院数据信息中心监测显示：供应情况： 7月份，随着传统销售淡季的到来，及未来房价的普遍看涨，开发商有意放慢推盘速度，各城市库存量继续下滑，如上海、杭州、深圳等城市已经降到历史较低水平，市场供应开始偏紧。

市场需求：在本月监测的30个城市中，有15个城市住宅成交面积环比上升，占总城市数量的一半，30个城市总成交面积环比上月下跌约4%；7月份成交面积最大的仍为上海，达到266万平方米，其次是重庆与北京，成交面积也超过200万平方米，本月成交面积超过100万平方米的城市有9个，与上月相比，广州跌出100万平米行列，南京、成都跻身成交100万平米行列。

成交价格：本月各城市住宅成交均价仍以上涨为主，特别是在重点监测的10个城市中，能监测到价格的7个城市除重庆外，其住宅成交价格均出现不同幅度的上涨，其中涨幅最为明显的为杭州、深圳、天津，分别为9.36%、7.05%与6.94%，北京也有近6%的环比涨幅。

2009年7月份中国主要城市住宅市场交易情况2、重点城市房地产动态★北京：7月楼市集体"午休" 星河湾逆市狂销8.75亿（来源：搜房网综合）一路狂奔了近半年的楼市，在经过了“涨价”“捂盘”的风波后，在7月出现了集体“午休”。

记者从中国指数研究院的报告中获悉，今年7月其观测的30个城市的商品住宅总成交面积环比下跌约4%，其中有15个城市的商品住宅成交面积环比下降，北京、上海、广州、深圳4个一线城市还首次出现月成交量全部下跌的局面。

其中北京楼市成交量上涨的步伐在上月开始放慢，北京市房地产交易管理网统计显示，2009年7月份，北京期房商品房日均签约350套，较6月下跌9.1%，成交难度进一步变大。

有业内人士认为，目前，主要城市“去库存化”基本接近尾声，而新开工面积尚未跟上前期的销售进度，下半年，楼市整体供应将持续偏紧；另一方面，房价快速上涨将导致双重后果，一是遏制刚性需求释放，二是诱发政策调整。

特别是由于近期楼市的疯长，导致二套房贷、税收政策收紧的声音不断，政策的趋紧在一定程度上影响了购房者的交易预期。

但是记者从北京星河湾了解到，尽管楼市迎来上半年最大一次波动，但是以品质取胜的星河湾7月份却进入旺销期。

统计数据显示，今年7月星河湾单月总签约金额8.75亿元，再次成为了市场领军者，遥遥领先第二名4.26亿元，同时也刷新了2009年上半年由北京御园所创造的6.5亿元单月最高销售纪录，成为迄今为止单月总销金额毋庸置疑的第一名。

★广州：广州7月一手房成交骤减4千套（来源：信息时报）日前，据阳光家缘统计数据显示，今年7月份广州一手住宅成交6653套，环比上月减少近四成。

业内人士预计，传统淡季以及二次房贷政策的调整是成交量减少的主要原因，但由于整体经济尚在回暖过程中，预计下半年出台大的房地产政策的可能性很小，因此下半年成交量不会大起大落。

数据显示，广州7月一手楼成交为6653套，比6月份的10502套减少近4000套，比5月份的13180更是减少近6000余套。

成交量仅略高于1月份的5857套，成为至今年以来成交量倒数第二的月份。

同时，从成交区域来看，郊区楼盘仍然以相对低廉的价格吸引买家，从7月份广州签约前十名的楼盘排行榜中可以看到，前十名中有半数为近郊楼盘。

合富辉煌研究部首席分析师黎文江认为，郊区的供应量大以及价格优势促成了其成交量。

他表示，目前可售货量最多的是花都区和番禺区，都有1.2万套以上的可售货量。

据了解，上月楼市成交量下滑严重，其中最主要的原因就是有关部门多次重申紧缩二次房贷，加上传统的淡季开发商推货积极性不高，导致买家出现了观望气氛。

满堂红研究部高级主任肖文晓认为，目前市场上买家的观望心态有所抬头。

楼价在过去几个月快速上涨，直接导致置业者的承接能力下降。

在此情况下，国家重申二套房贷政策从紧，必然会对置业者的产生心理影响，其中有部分人就会对楼价重新抱以下跌希望，由此产生观望心态。

★深圳：深圳七月新房价格停止领跌二手房价领涨全国（来源：南方网）国家统计局在昨日发布的《1-7月全国房地产市场运行情况》中披露，深圳二手房价第一次环比、同比涨幅均高居全国70个大中城市之首，其中，环比涨幅为4.2%，已是连续第四个月高居全国70个大中城市榜首，同比涨幅9.6%，在此前连续领跌全国的背景下，首次跃居70个大中城市涨幅榜首。

报告披露，7月份，深圳新房价格停止了连续4月领跌全国的局面。

从同比看，当月全国新建住宅价格上涨的城市有43个，其中涨幅最大的5个城市中深圳不在其列。

但在价格下降的26个城市中，深圳以4.6%的降幅次于石家庄、徐州，排位下降到第三。

此前从3-6月的连续4个月，深圳新房价格均是领跌全国，同比跌幅最大达到了12.2%。

从环比看，7月份，深圳新房价格以2.2%的涨幅次于金华、广州，位列第三，这已是深圳新房价格连续5个月来环比上升。

以上综合反映出，经过半年多市场的猛烈回暖，深圳新房价格与此前高点时的差距已经在逐月拉近。

截至目前，深圳市国土房管局尚未发布7月份深圳房价报告。

据本地中介机构港置地产测算，7月份深圳新房价格为15874元/平方米，比6月份涨了1600多元/平方米，环比涨幅为11.8%，比去年同期16198元/平方米的价格下跌2%。

虽然两者所测算涨跌幅数据有所不同，但所反映出的市场运行趋势却是相同。

★上海：8月外滩两岸豪宅公寓扎堆入市价格将推上新高（来源：搜房网综合）豪宅热卖，从来没有哪一年像今年这般疯狂。

近期的统计数据显示，2009年上半年，上海楼市均价超过40000元/平方米的豪宅成交量达到了600套，超过2008年上半年成交353套的历史最高记录。

在二手房市场，豪宅物业同样出现“井喷”式成交。

自今年5月以来，包括汤臣湖庭花园、李嘉诚旗下位于浦东的御翠园在内的一系列豪宅，均表现优异，几乎都在相当短的时间内即告售罄。

7月以来，多年未见动静的老牌豪宅--汤臣一品一个月内热销23套，更是将豪宅热带到了一个历史高点。

而进入8月之后，上海市场上还将会有一批重量级的豪宅加入竞争。

据记者了解，除了即将入市的浦东豪宅--新鸿基的滨江凯旋门，打出了售价20万元/平方米的世界一线豪宅价格之外，黄浦江对岸--南黄埔板块也将在8、9月间有一些豪宅型公寓上市供应。

其中，华润置地外滩九里项目尚未推出即对外表明，该项目将以世界豪宅为标准。

此外，位于中山南路600号的绿城旗下的外滩黄浦湾项目售楼处也表示，将在8月底推出首批房源，预计售价将在5万元/平方米左右，其装修标准将达到6000元/平方米。

业内预计，这些重量级豪宅的入市，或将外滩两岸的高端住宅价格推上新高。

这一预期已然在二手房市场中逐渐显现。

记者近日从上海外滩区域多家中介门店了解到，目前该区域二手房中一批高价楼盘，如金外滩花园、上海滩花园等部分稀缺房源的售价已攀升至5万元/平方米以上，而随着豪宅市场的持续升温，这一价格还在不断被刷新。

★成都：静待旺季成都楼市又现捂盘苗头（来源：天府早报）近期，北京楼市捂盘现象被曝光。

7月，北京楼市份约有7成拿到预售许可证的楼盘延期开盘，捂盘现象严重。

在成都，据多方了解，也有部分楼盘一再推迟开盘时间，更有很多开发商把销售推广节点定在9月份，尤其是秋季房交会之前。

捂盘惜售之风又在成都楼市刮起来了吗？业内人士认为成都楼市与北京不同，捂盘惜售只是个别情况。

最近，想再买套房子的金先生很郁闷。

他在年初看好了位于光华村的“双玺”楼盘，并在4月份交了3万元“诚意金”，本来售楼人员说很快就要开盘，结果等到了7月底，房子都修得封顶了，还没开盘，据说开盘还得等到9月份。

眼看着楼市一天一个价地上涨，不想再等的金先生只得退款另选其他楼盘。

结果，他更郁闷的发现一些原来看好的楼盘不是卖完了，就是涨价了。

据记者了解，类似的情况并不少。

城北一环路某楼盘已将剩下的60套房源封存；城西一楼盘原本计划在开盘时推出1000套房源，但开盘时仅推出了500套房子；记者在城东某区域也了解到，当地绝大多数楼盘都在可以销售的情况下，按兵不动，等待着9月份开盘。

甚至，还有传闻说某城北楼盘的营销总监，还因为房子卖的太快而受到了老板的批评。

在市场回暖之后，捂盘之风似乎又悄然吹起。

有业界人士认为，一些开发商放慢销售节奏，与楼市回暖、楼价上涨有一定关系。

今年，从春节过后一直持续的楼市阳春，让很多开发商和购房者都措手不及，今年1到6月，成都市中心城区商品房住宅销售已达700万平方米，已经超过去年全年600万平方米的销售水平。

旺销之下成都楼市存量房急减，在2008年，因为楼市低迷，土地供应量骤减，楼市供应量也在近2月下降。

在6月份开始就出现了中小户型的短缺，房价在上半年也开始逐步走高。

开发商在看好后市的情况下，开始调整营销策略，很多楼盘都放缓了销售节奏，有些楼盘甚至一再推迟开盘时间。

在市场低迷时流行的“跑得快，当元帅”的快销思路被彻底推翻。

三、长沙城市建设与规划发展情况四、土地市场7月成交土地列表：7月土地市场亦然冷清，挂牌土地1宗，成交只有2宗，成交量较上月减少9宗，且均为加油站用地，一宗位于望城县，一宗位于雨花区。

总成交面积为11.17亩，成交总价为1324万元，成交均价为118.53万元/亩。

其中，位于雨花区的加油站用地，成交面积为3.21亩，成交价为455万元，成交均价为141.75万元/亩；位于望城县的加油站用地，成交面积为7.96亩，成交价为869万元，成交均价为109.17万元/亩。

在经历了几个月的楼市销量持续回暖之后，商品房市场的持续热销开始对土地市场产生积极作用，但整体来说，长沙土地市场依然处于较为低迷的状态。

从以上对比中，可以清楚看出，炎热的7月相对于6月的土地成交情况，成交价格和成交数量均有大幅度下降，并且由于本月成交的两宗地块都为加油站用地，因此拉低了整体成交均价。