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长沙市房地产市场调查分析报告

长沙市房地产市场调查分析报告一、长沙市内五区近一年来市场走势调查与分析(一)近一年来成交价格走势调查与分析表1:—长沙市内五区商品住宅成交价格汇总表(单位:元/平米)根据以上图、表可看出:1)目前市内五区成交价格高低依次为天心区、芙蓉区、开福区、雨花区、岳麓区,价格最高的区与最低区相差1374元/平米,价差比达到了25%;2)近一年来开福区、芙蓉区基本保持一个高价运行的状态,岳麓区相比其他四区始终处于低价运行的态势,而天心区与雨花区则表现出价格的大幅提升;3)同比2011年4月,市内五区中开福区基本保持一致,天心区涨幅最大达到了%,雨花区其次,涨幅为%,岳麓区和芙蓉区略有上涨,涨幅在8%以内。

4)从价格变动情况来看,近一年来开福区和天心区价格波动最大,岳麓区波动最小。

(二)近一年来成交量走势调查与分析表2:—长沙市内五区商品住宅成交量汇总表(单位:万平米)从以上图、表可看出:1)近一年来各区销售量排名从高到低依次为雨花区、岳麓区、开福区、天心区、芙蓉区,其中雨花区比芙蓉区成交量上高出万平米,相差达倍;2)近一年来市内五区成交量集体下滑,且同比2011年4月,目前除开福区外其余四区销量减少均在50%以上,天心区和雨花区的销量几乎减少60%二、各区重点楼盘调查分析(一)开福区1、成交价格分析图3:典型楼盘各时期成交价格柱形图通过调查统计、分析发现:1)自从2011年下半年开始,各重点楼盘的房地产项目在政策的调控下,开始调整,大多数楼盘缓慢上涨,只有部分楼盘价格略微下降,且下调幅度不大。

2)各重点项目价格6000-15000元/㎡不等,万达公馆等精装项目外,大多维持在6500-7500元/㎡价格区间。

2、户型面积分析通过调查统计、分析发现:1)以上典型项目以中等面积户型为主,90-120平方的户型占34% ,120-160平方以上的户型仅占19%,140平方的户型占13%,60-90平方的户型占24%, 60平方以下的户型占11%。

2)该区域不仅仅配套非常完善,且拥有一线优美的江景资源,部分项目结合且积极利用特有的优势,推出一些特色产品,如万达公馆、华远华中心则推出超过200平米的精装豪宅。

3、客户来源分析通过调查统计、分析发现:目前在开福区置业的客户多为长沙市本地客户,项目周边开福区的客户,占41%,而长沙市其他区域的客户占25%,省内地级市客户占20%,外省客户占14%。

4、去化分析通过调查统计、分析发现:1)普通住宅产品受国家宏观政策影响较大,去化率较低。

2)高端住宅产品去化率较高的,如万达公馆户型都为260㎡以上的临江豪宅,客户群里主要为市场高端客户,企业老板、外来投资客户和各行业成功人士,因此宏观调控的贷款政策与其他因素对其客户群影响不大,因而去化率在90%。

(二)雨花区1、成交价格分析通过调查统计、分析发现:1)重点调查楼盘价格在6500元/㎡-15000元/㎡之内,除开部分精装公寓或写字楼产品外,普遍集中在6500元/㎡-7500元/㎡之间。

2)受宏观调控及银行政策的影响,重点调查楼盘价格涨幅速度快速放缓,部分楼盘相对去年升值大幅下降,如万科金域华府下降近1000元/㎡,部分新开盘楼盘也大幅调低开盘预期。

3)通过调查重点楼盘发现,大部分楼盘价格均处于下降的态势,下降幅度400-1000元/㎡不等。

万科由于受政策影响,全国范围降价,万科金域华府降价幅度达1000元/㎡2、户型面积分析通过调查统计、分析发现:1)重点调查各项目以小户型为主,50-90平的户型占39% ,90-120平方的户型占27%,50平以下的户型占13%,120以上的户型占21%。

2)该区域具备完善的交通配套、生活配套等,因此该区域的产品以满足居住为主要目的普通住宅产品。

3)随着宏观调控的逐步落地,现阶段市场需求产品主要以90平米左右中小户型刚需产品为主。

3、客户来源分析通过调查统计、分析发现:1)雨花区购房客户比列比较平均,项目周边购房客户比列为29%;2)事业型单位、公司白领比列占20%,政府官员为14%,省内地级市客户为19%;3)而由于德思勤和华晨世纪广场是投资型酒店式公寓,吸引不少外省投资客户,占18%,由于武广高铁的开通,吸引部分在广州、深圳等地就业或湖南籍经商的客户回乡投资。

4、去化分析通过调查统计、分析发现:1)进入2012年后,雨花区各项目相对其他区域去化率较高,且去化周期短,主要为雨花区在万科等品牌房企的带动下,降价幅度明显,价格趋向理性。

2)通过重点楼盘调查统计的去化量来看,2012年相对于2011年上半年去化速度明显减缓,部分楼盘,如恒大城、万科金域华府由于价格优惠幅度较大近期开盘销售较好。

3)相对2011年,2012年各项目为了应对相对低迷的房地产市场,优惠力度较大。

恒大城、万科金域华府优惠额度相比2011年优惠降价1000元/㎡。

4)本区域推出高端酒店式公寓则因为售价高,相对住宅产品来看,去化率较低。

(三)天心区1、成交价格分析通过调查统计、分析发现:1)重点调查楼盘价格在5700元/㎡-13000元/㎡之内,整体来看,跨度较大,但普遍集中在6500元/㎡-7500元/㎡之间。

2)受宏观调控及银行政策的影响,重点调查楼盘价格涨幅速度快速放缓,部分楼盘相对去年略微下降。

3)通过调查重点楼盘发现,价格虽略有上涨,但从各楼盘整体成交来看,整体出现下滑态势。

2、户型面积分析通过调查统计、分析发现:1)重点调查各项目以小户型为主,90平以下户型占54% ,90-120平方的户型占23%,120-160平方的户型占20%,160平方以上的户型仅占3%。

2)因为看好该区域的发展潜力,部分项目推出满足投资、办公、商务功能的纯小户型产品,以满足区域发展的需要。

3、客户来源分析通过调查统计、分析发现:1)目前在天心区置业的客户多为项目周边的客户,占38%;2)由于省政府的南迁,导致国企事业单位和政府官员在天心区购房,也形成了一个主要的消费群体,所占比例达17%和18%;3)省内其他地级市县的客户所占比例达到16%,省内客户主要长沙周边几个经济发展较好的地级市,如娄底、邵阳等;4)由于受到限购政策的影响,外省投资客户大幅减少,只占客户群的11%。

4、去化分析通过调查统计、分析发现:1)进入2012年后,去化速度明显放缓,主要为国家宏观和银行政策的影响,加之1-3月为行业销售淡季。

2)通过重点楼盘调查统计的去化量来看,相对2011年去化速度减缓,部分楼盘,如星城荣域、绿地公馆推出新产品,开盘情况较好。

3)相对2011年,2012年各项目为了应对相对低迷的房地产市场,优惠力度较大。

(四)岳麓区1、成交价格分析通过调查统计、分析发现:1)长沙市岳麓区受政策影响较大,部分楼盘在2011年下半年达到顶峰,2012年开始调整,部分楼盘价格甚至达700左右的跌幅。

2)整体来看同类型产品价格明显低于内五区其他区域的价格,但未来该区域发展前景看好,未来价格存在较大拉伸空间。

2、户型面积分析通过调查统计、分析发现:岳麓区由于居住环境较好,但是商业相对河东薄弱,因此,本区域户型以90㎡左右的小三房和120㎡-140㎡的改善型三房为主,都占总比例的33%左右,而90㎡-120㎡的户型占总比例的28%,160㎡以上的户型为6%。

3、客户来源分析通过调查统计、分析发现:目前在岳麓区置业的客户多为项目周边的客户,占42%;由于本区域居住环境较好,不少河东的客户来此购房,此类客户占29%;由于岳麓区属大河西先导区,客户看好区域发展,省内地级市客户占17%,主要为常德、益阳等区域;外地投资客户较少,仅占12%4、去化分析通过调查统计、分析发现:1)整体来看,由于价格相对较低,因此岳麓区被调查楼盘去化率较高。

2)万科、恒大目前没有开盘,前几期全部销售完毕,而近段时间开盘的阳光100和中海国际社区采用多次认筹、多次开盘的方式吸引客户,取得良好效果。

(五)芙蓉区1、成交价格分析通过调查统计、分析发现:1)重点调查楼盘价格在7600元/㎡-16800元/㎡之内,整体来看,跨度较大,但普遍集中在7500元/㎡-10000元/㎡之间。

2)该区域楼盘相对于其他区域楼盘,拥有无法比拟的交通、配套等优势,产品具有一定的稀缺性,因此价格整体比较坚挺。

虽受宏观调控及银行政策的影响涨幅速度放缓,但整体呈现上升趋势。

2、户型面积分析通过调查统计、分析发现:1)重点调查各项目以小户型和公寓为主,60平以下户型占44%,60-90平方的户型占34%,90-120平方的户型占12%,120-160平方以上的户型仅占10%。

2)由于本区域为长沙市最为繁华的商业中心,更加适合投资性产品的开发,同时区域内供应地块面积规模较小,不利于大规模、高品质住宅产品的开发,因此该区域内产品8成左右均为90平米以下的过渡性产品和投资性产品。

3、客户来源分析通过调查统计、分析发现:1)由于芙蓉区为长沙发展最为成熟的一个区域,商业氛围浓厚,多为酒店式公寓、小户型等投资产品。

因此目前在芙蓉区置业的客户多为投资客户。

2)其中,湖南省外地投资客户占26%,省内客户主要长沙周边几个经济发展较好的地级市,如娄底、邵阳等;省外投资客户占24%,省外投资客户主要为广州、深圳客户;项目周边的客户占28%;长沙市其他区域的客户占22%。

4、去化分析通过调查统计、分析发现:1)芙蓉区从2011年下半年开始,去化速度明显放缓,主要因素有国家宏观和银行政策的影响,加之1-3月为行业销售淡季;2)重点调查楼盘主要以90平米以下小户型产品为主,由于受到限购政策的影响,去化速度明显低于其他区域,部分楼盘因认筹未达到理想效果而推迟开盘,如中国城喜柏大酒店;调查说明:本次调查从2012年5月8日正式开始——2012年5月25日止,对长沙市内五区以及星沙、望城二区近70个楼盘展开了实地调查,并于2012年5月26日开始对所收集的资料进行汇总整理,从中选取了30余个楼盘进行了对比分析,形成了以上近一年来长沙房地产市场行情及各区房地产发展状况的分析报告。

同时对长沙精装房市场进行了深入调研,选取了11个样板楼盘进行了重点分析,以便对碧水春城二期产品开发提供决策参考。

四、长沙市精装修楼盘调查分析(一)、关于精装房的相关政策法规1、政策法规一览1)2001年建设部要求全面取消毛坯房,倡导住宅一次装修到位,并发布《城市住宅室内装饰装修管理办法》草案征询意见。

2) 2002年建设部住宅产业化促进中心又出台了《商品住宅装修一次到位实施细则》和《商品住宅装修一次到位材料、部品技术要点》,对从装修一次到位的全过程实施引导到装修材料选择与质量检查分别提出了要求,推荐给房地产开发、设计和施工单位参照执行。

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