长沙房地产市场深度分析研究报告(doc 48页)人均居住面积单位；平方米/人年份人均居住面积19804.9519927119957.3119978.15199910.05200110.95200212资料来源：《长沙统计年鉴》（三）城市规划对房地产发展的影响从较长的时期来看，2001年修编后的城市总体规划规定，到2020年长沙市人口将增加到350万，城市用地规模由原来的250平方公里增加至350平方公里，城市空间结构为"一主二次四组团"，即一主--河东主城区，二次--河西新城、星沙马坡岭新城，四组团--捞霞组团、高星塘岭组团、含浦组团、暮云组团。
城市规划区由原来的966平方公里扩大到2890平方公里，其中都市区1450平方公里，按照长沙整体规划修编后的蓝图，长沙通过10-15年的努力，将建设成一个人口300万，城区面积350平方公里的大都市，按此速度，长沙还要增加住宅面积4000万平方米，每年要新增住宅面积200多万平方米，房地产市场仍有巨大的发展空间。
随着长沙城市版图的不断扩大，交通条件的日趋完善，城市的住宅规划用地规模亦发生明显的变化，多家品牌发展商挥师长沙，在长沙的东、西、南、北片区圈得大片土地，各展优势，向市场展现了一幅逐鹿问鼎的新战国图。
据了解，目前长沙预计开发规模超过1000亩的楼盘就有10个左右，未来一年时间内就有4-5个大型住宅群落成城市的东、北、西三面。
（四）外围资金看好本地市场房地产开发投资大幅攀升从市场的产品、价格以及居民的消费观念来分析，长沙市的房地产市场发展还未完全成熟，商品房价格还停留在较低的水平，发展空间广阔，加上近几年产业发展秩序不断规范，市场投资环境向好，吸引了不少异地的开发商如深圳天健、大连万达、南都置业、浙江中天、香港兆祥、广东碧桂园、阳光100等大品牌发展商先后落户星城。
2002年，长沙市共完成房地产开发投资81.56亿元，同比增长29.09%，进入2003年，截至1-6月份，已完成房地产开发投资48.66亿元，同比增长达50.8%，创历史最高水平。
外来品牌发展商的进驻，同时也会将他们优秀的作品带到长沙，必然引起长沙房地产市场的革新。
随着房地产开发投资的大幅攀升，房屋竣工面积也呈现快速增长的局面，2002年竣工房屋面积达322.12万㎡，同比增长96.53%，进入2003年，截至1-6月份，房屋竣工面积达135.35万㎡，同比增长60.3%，今年房屋竣工面积主要集中在下半年完成，供货量将出现大幅攀升，市场竞争将更为激烈。
（五）投资存在风险产品决定胜负长沙预售商品房批出量及成交量近几年增长迅速，2002年的增幅分别高达58.20%及42.28%，但每年的上市量均明显大于成交量，统计1999-2002年，全市商品房预售面积大于销售面积高达373.15万㎡，接近2002年全年的供应量，令到供求关系日趋紧张，市场供应压力及商品房的空置在逐年加大。
而另一方面长沙市期房的成交量占总成交量的比例则呈逐年上升的走势，进入2003年，1-6月份期房成交量占了总成交量的近80%，创历史高位。
以上数据显示，长沙商品房的空置量主要来源于旧有的产品，新产品的销售速度正在加快，2003年1-6月批准预售量较同期增长7%，综观这批新上市的楼盘，如南都、西街花园、亚华、香舍花都等，无论规模上、园林设计上、产品素质上均有较大幅度的提升，深受置业人士的追捧，销售情况乐观；由此可见，市场目前空置量主要集中在旧有的产品。
为消费者用心打造高素质的产品是开发商赢得市场的关键。
（六）价格走势平稳，消费日趋成熟长沙房地产价格结构现状长沙房地产市场目前高素质的住宅价格在￥3000元/㎡左右，而新兴住宅区域的价格在￥1500-2300元/㎡，经济适用房价格在1100-1300元/㎡，住宅市场总体价格的区间级差不大，与更为成熟的京、沪、穗等地的情况相比，长沙的住房价格结构呈现明显的扁平形态，部分产品的价格仍有上升的空间与可能。
长沙市商品房成交均价走势图自1999年新的房改政策实施以来，长沙市的商品房成交均价走势平稳，并呈现稳中有升的趋势，其中产品不断地更新换代对市场的稳步发展起到积极作用，市场在经历了数年的发展后进入了较为平稳的成熟阶段，消费需求亦日渐成熟。
为迎合市场的需求变化，一些以市场为先导的发展商专门聘请国内、外著名的市场顾问公司、规划设计公司参与项目的打造与经营，新推出市场产品的综合质素正以惊人的速度跳升。
（六）二手商品房交投不旺，市场有待进一步激发年份二手成交面积(万㎡)二手成交金额(亿元)2000 51.8 6.44 2001 64.3 8.04 2002 66.5 9.09 2003(1-633.54 5.75月)长沙市民目前的居住用房主要是房改房房及单位宿舍，多属早期住宅产品，普遍存在设计规划不合理、居住空间狭小、环境缺乏园林绿化等缺陷。
随着收入水平的不断提高，人们对居住条件的要求也随之提高，市场存在着巨大的二次置业需求。
进入2000年后，长沙的二手房成交量一直在60万㎡左右徘徊，其增幅远低于商品房成交量的增幅，说明长沙市以旧换新、以小换大、以二手房带动商品房市场的梯次消费的局面尚未形成，同时由于政策的支持力度不够，房改房上市受众多的条框限制，令到房改房上市操作困难，若二手房市场能够有效激发，相信会为长沙房地产持续稳定地发展增添新动力。
三、长沙房地产分析（一）长沙楼盘横向分析（二）长沙别墅横向分析表1：在以上资料中缺少表2：从上表数据比较可以看出从右两表可以看出多数别墅楼盘占地面积主要集中在200000平方米以下，建筑面积主要集中在50000平方米，容积率幅度在0.4――0.6之间，大盘数量较少有金鹰城、骏景花园、长沙绿色和平别墅。
总占地面积（平方米）20000040000060000080000010000001长沙芙蓉山庄山水芙蓉国际新城长沙绿色和平别墅荷塘月色金鹰城·圣爵菲斯骏豪花园绿色和平墅世纪春天花园同升湖山庄樱之谷悦禧国际山庄静园山庄总建筑面积（平方米）500001000001500002000002500003000003500001长沙芙蓉山庄山水芙蓉国际新城长沙绿色和平别墅荷塘月色金鹰城·圣爵菲斯骏豪花园绿色和平墅世纪春天花园同升湖山庄从右表可知，长沙别墅销售均价集中在2000元/㎡～2500元/㎡，高价格别墅盘较少，如山水芙蓉国际新城、金鹰城。
与上表1的涵盖内容有关。
概述：长沙拥有别墅楼盘数量不少，但别墅的素质普遍不高，售价偏低。
这与当地地价不高有关。
长沙写字楼横向分析：平均价格（元/M2）100020003000400050001长沙芙蓉山庄山水芙蓉国际新城长沙绿色和平别墅荷塘月色金鹰城·圣爵菲斯骏豪花园绿色和平墅世纪春天花园同升湖山庄樱之谷悦禧国际山庄静园山庄表3：从表1中可以看出：在长沙写字楼市场中普遍的配套设施不足。
表4：从右两图可以看出长沙写字楼占地面积主要集中在5000平方米5500平方米之间。
超高层建筑不 多占地面积（M2)50001000015000200002500030000350001E时代电讯市场第一大道都市先锋二期商住楼湖南文化大厦湖南亚大数码港建鸿达现代城蓝色地标顺天国际财富中心天泽大厦维一星城建筑面积（M2)200004000060000800001E时代电讯市场第一大道都市先锋二期商住楼湖南文化大厦湖南亚大数码港建鸿达现代城蓝色地标顺天国际财富中心如右图，写字楼普遍售价在4000 元/㎡～5000元/㎡综述：长沙写字楼市场.公寓横向分析平均价（元/M2)1000200030004000500060001E时代电讯市场第一大道都市先锋二期商住楼湖南文化大厦湖南亚大数码港建鸿达现代城蓝色地标顺天国际财富中心天泽大厦维一星城从右两图可以看出长沙公寓占地面积主要集中占地面积（M2)100002000030000400005000060000700001芯都·信息大厦公园11号几米空间明景公寓富绿山庄颐美园在10000平方米——20000平方米之间，建筑面积主要集中在30000平方米——60000平方米之间。
从右表中可以看出长沙公寓主要售价主要集中在2000元/㎡——3000元/㎡建筑面积（元/M2)200004000060000800001000001200001400001芯都·信息大厦公园11号几米空间明景公寓富绿山庄颐美园新族公寓佳逸豪园通发公寓和府酒店公寓金色华庭华盛家园万顺花园巴黎香榭平均价格（元/M2)100020003000400050001芯都·信息大厦公园11号几米空间阳光100国际新城明景公寓富绿山庄颐美园新族公寓佳逸豪园通发公寓天心区区域分析从天心区区域房地产类别分类分析：1、以下是天心区9个楼盘实例个案项目名称翡翠林居楼盘地点长沙市天心区新开铺路174号占地4221.96平米建筑面116380平米容积率2．1 物业性质商品房总户808户户型四室二厅二卫三室二厅二卫面积140.11㎡137.85㎡价格住1488元/㎡起，均价1800元/㎡；商5488元/㎡起，均价5488元/㎡销售情况配套设施煤气管道；电子对讲，24小时保安；地下停车场外部环境南郊公园、幼儿园、22中、生活超市、中心广场、建设交通环境公交路线:4、104、122 、134、603 装修标准物业管理湖南省天心润丰置业有限公司开发商湖南省天心润丰置业有限公司项目名称今利园楼盘地点长沙市天心区劳动东路550号占地面积20亩建筑面积35000平米容积率2．5 物业性质商品房总户数270户户型三室二厅四室二厅复式面积125㎡162.62㎡149.73㎡价格1938元/㎡起，均价2280元/㎡；销售情况配套设施日立牌高速电梯；电视、电话、宽带网均预留；管道煤气；市政供电和自备自动启动式发电机组；有线电视监控，保安24小时流动巡逻，电子对讲防盗门；车库、车位外部环境有花园、会所、幼儿园运动场交通环境公交路线:8、135、138、105、103、601装修标准物业管理保利开发长沙土地服务中心项目名称万事佳景园楼盘地点长沙市天心区新开铺路178号占地面积33172.51㎡建筑面积96629㎡容积率2．7 物业性质商品房总户数614户户型面积价格1680元/㎡起，均价1950元/ 销售配套设施管道煤气入户；新型PVC，预留接口；每户均设IC磁卡电表；家庭安防报警系统；有独立车库和停车位外部环境中心花园、瀑布、小桥流水、棋牌室、老年人活动中心、儿童活动中心、赤岭小学、新开铺小学、幼儿园：赤林路幼儿园、二十二中、菜场、超市、贺龙体育场、工行、建行交通环境公交路线:112、134、104、4 装修标准物业管理华昌物业管理公司开发长沙华昌房地产开发公司项目名称 鸿信大厦楼盘地点 长沙市西湖路南门口 占地面积 8.7亩建筑面积 41200平方米(其中住宅面积27000平方米) 绿化率 25% 物业性质 商住 总户数 户型 复式楼 二室二厅一卫三室二厅二卫 面积 179.26M 2 79.2M 2 123.9M 2 价格均价2700元/平方米案例简析打造商业旺铺铸就商业迹 看阁峙岳麓 听涛声入梦 销售情况配套设施 可视对讲；工作电视监控；工作智能停车；工作有线电视；宽带网预埋到外部环境交通环境装修标准 物业管理开发商 湖南鸿信置业有限公司 项目名称 曼哈顿新贵楼盘地点 建湘路（天心区） 占地面积 6.36亩 建筑35000平方米容积率7.73物业性质综合房总户数204户户型面积价格起价3300元/㎡销售情况配套设施煤气入户，双水源供水,双电源供电,全智能化安全系统外部环境家乐福，中行、中信银行、建行交通环境公交线路6、9、115、109、111、116、117、118、401装修标准物业管理望开物业开发鸿升置业有限公司项目名称梦泽园楼盘地点长沙市车站北路289号占地面积160亩建筑面积18万平方米物业性质住宅小区容积率1.7 绿化率48%户型四室二厅二卫二室二厅二卫三室二厅二卫面积153.98㎡119㎡151.73㎡价格办公用房起价3500元/㎡,办公用房均价8000元/㎡,商业用房均价3800元/㎡,商业用房起价6000元/㎡,住宅起价2 380元/㎡,住宅均价3500元/㎡销售情况案例简析：位于烈士公园年嘉湖畔，配套设施会所配有阅览室、棋牌室、健身房、乒乓球室、老人活动中心、医疗诊所、设有住户专用游泳池.儿童戏水池、儿童乐外部环境“家门口有个美丽的湖”，由44栋临湖别墅，6栋小高层和2栋高层湖景公寓交通环境装修标准物业深圳市万科物业发展有限公司开发湖南梦泽园房地产开发有限公司项目名称在水一方楼盘地点书院路6号（火车南站）占地面积70亩建筑面积10万平方米容积率2.1 物业性质综合用房总户数128户户型复式面积价格商业用房起价4F3988元/㎡，均价5767.36右图可以看出天心区的商品房 住宅类的情况。