城市整体规划构思
一、功能提升 --突出优势，错位发展 二、空间脉络--
--延续历史、强化核心
三、交通整合 --外联便捷、内联合理 四、形象塑造---挖掘内涵、打造品牌
城市空间布局结构 --“两轴、两心、一环、四区”
两轴：东拓轴与北接轴 东拓轴：规划以东行政中心拉动城市功能东移。 北接轴：周商大道南北延伸，串联了城市的四大片区及主要功 能核心区，集中体现现代化城市建设风貌，并和周口连为一体。 两心：新区行政文化办公中心和新城区商贸中心建设将形成远期城 市发展 的增长极核。 一环：南干渠、西干渠、清水河围绕县城，将成为商水县城独特的
新城片区
北部片区
东进
东城片区 老城 片区
商水县房地产市场情况分析
商水近三年房地产市场呈现量价齐升的态势，商品房销售面积及销售额 逐年提升，且近三年供地面积极少，加之商水人口基数相对较大，市场 潜在需求量巨大
商水县15-17年商品房开发变化图
200000 150000 100000 100000 50000 0 2015年 商品房施工面积 2016年 商品房竣工面积 2017年 商品房销售面积 200000 150000
城市化水 平
人均GDP
主导商业业态
1100美元以 下
1100-2000美 元 2000-4400美 元
25%以下
45%以下
庙会、地摊、集贸市场为主 导业态
百贸市店多样化、规模化 的现代商业 Shopingmall、Lifestyle Shopingmall、旅游地产、商 务地产、物流等综合商业形 态涌现
2015年-2017年商水县商品房成交面积
商水县15-17年商品房成交面积（单位：亩）
160 140 120 100 80 60 40 20 0 2015年 2016年 2017年
启示：近一年来，市场回温迹象明显，整体市场上扬，对于本 案，需抓住良好的市场时机
2015年-2017年商水县住宅成交均价
多元化混合、多元 化个性兼容
渴望远离都市喧嚣， 努力寻求精神依托
商水县城市居民生活水平
商水县2017年末全县个人汽车保有量达20万辆，比2016年增加2.5万辆。 快速增长的汽车消费，为居民出行、消费提供了便利，也扩大了商业的辐 射范围。 2014年
县城居民人均可支 配收入（元） 比上年增长 县城居民人均消费 性支出（元） 比上年增长
建业城
老城区
70亩
2.0
2018.02
90-160㎡三房、四房
金色家园
北部片区
100亩
3.0
2017.10
92-140 ㎡三房、四房
90㎡高层均价4000元， 2015年6月20号首次开盘，内 120㎡高层均价4500/m2， 部认购去化较多，120、140㎡ 140㎡均价5000元/㎡ 产品认可度高，该项目现住宅 （毛坯） 已售罄，商业均价14000元/㎡； 2017年12月推出2栋高层，共 高层均价4000-4200元 200套，现已基本售罄，剩余 /m2（毛坯） 两栋约40套房源未推售。 2018年5月20日推出2栋小高 小高层均价4000-4200元 层，共144套，开盘当天去化 /㎡ 约100套，剩余约40套房源在 售。
商水县
商水县城城市性质与规模
与轻工业聚集地；连接市区与周边城市的 重要交通枢纽 城市规模： 全县辖9镇11乡、1个国营 农场、3个街道办事处、1个产业集聚区 管委会，共有572个行政村，17个居委会， 总面积1270平方公里，耕地面积139万 亩，总人口121.4万。 人口规模：2015年约为123万，预计 2020年约为130万 建设用地规模：2017年可建设用地面 积21.56万平方米，预计2020年为25万 平方米
2015年
2016年
2017年
房地产预警系统判断——GDP增退与房地产发展关系
小于4% 4%-5% 5%-8% 8%以上
萎缩
停滞
稳定发展
高速发展
结论： 通过上表可以看出商水的GDP处在高速增长阶段 ，根据GDP增速与房地产发展关系，可以得出“商水房地 产处在高速发展阶段”的结论。
城市总体布局结构规划
商水县（主城区）近三年住宅成交价走势图
4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 2015年 2016年 2017年
启示：近三年来，商水县成交均价呈现平稳增长，且已突 破4000元/㎡，市场成交均价属于上扬阶段
小结：
1、从近三年成交量看，整体保持平稳 2、与商水县庞大的人口基数相比，商水县主城区整体新增工地面积及 市场存货量尚不饱和。 3、从开发商拿地情况来看，新增土地多沿周商道路。
固定资产投资 消费品零售总额 城镇居民可支配 收入
农民人均收入
74.2 30.54 10077元
3477元
91.46 41.92 13898元
5000元
104.3
36.1 11637元
3772元
15775 元
5763元
商水县经济发展水平
根据欧美经济发展与商业业态的对应发展关系，人均GPD超过2000美元时，城 市主导商业业态将向大型购物中心、超市、专卖店等综合商业形态涌现，商水县 人均GDP25095元，按当年平均汇率折算达3585美元，商水县人均GDP水平表 明了商水县正向多样化、规模化的现代商业发展。
城市性质：周口市重要核心县城；农业
商水县经济发展规划
深化周商一体化发展总体设计框架:
早在2013年，周口市委领导班子提出了“周 商一体化”的概念。
周口、商水将在2020年形成一个规模在250万左 右人口的大城市，综合考虑满足这一规模等级城市的 空间发展需求，延续漯阜铁路改线至南洛高速北侧的 思路，提出空间发展一体化的格局和“一轴两城多组 团”的周商城市空间布局总体结构。
商水县房地产市场调研报告
目录
商水县城概况 商水县经济发展规划
城市总体布局结构规划
商水县房地产市场情况
在售楼盘重点项目赏析总结分析
商水基本情况概况
商水概况 商水县简介：
国内地位：2600年历史文化名城，
素有陈胜吴广起义之地。 早在宋太祖赵 匡胤建隆元年为避其父赵弘殷讳，改溵 水县为商水县，一直延续至今。 省内地位：地处河南省东南部，是 中原重要交通枢纽之一，西邻漯河市， 南连上蔡县，东接项城市，北靠川汇区， 西北、东北与西华、淮阳县隔沙河相望。 宁洛（南京-洛阳）、大广（大庆-广州） 和商周（商丘-周口）三条高速在商水交 汇，329国道和4条省道等贯穿全境。 经济地位：周口市GDP总量位居前 五，工业初步形成了以化工、电机、棉 织、粮加工等轻工业为主的系列化生产 体系；农业以小麦、玉米为主，中原六 大粮食生产基地之一。
在售楼盘重点项目赏析
市场信息汇总：本次主要截取本地块周边项目以及区域内含同类型产品项目进行详细分析。高层
主力面积两房、三房 90-110 ㎡ ，三房、四房 110-160 ㎡ ；多层大户型产品稀缺，毛坯售价
4500-5000元/㎡，无精装产品，目前周边竞品楼盘已基本售罄，商品房市场需求较大。
项目名称 区位 占地 容积率 开盘时间 主力产品 价格区间 （元/㎡） 去化情况
融辉城
北部片区
1200亩
1.6 （综合）
2010.06
一至三期已售罄,在售四期11层 小高层5500元/m2，双拼 小高层约70套；双拼少量房源 110㎡-140㎡ 三房、四房 15000元/m2（毛坯） 在售，单套400-500万（350400㎡）； 小高层 4200 元/m2，多 2018年2月开盘600余套一次 层4500元/㎡（毛坯） 清盘；
自然环境特征
四区：县城按城市历史的演变分为四个区，分别为老城片区、新城 片区、东城片区、北部新区。
城市主轴：“北移”“东进”；四大片区彰显城市格局 新城片区：房地产 发展水平较高，动 力强劲，为未来商 水房地产发展重要 区域。 东城片区：距离周 商大道较近，且区 域内房地产开发程 度较低，其相应开 发成本也较低，未 来潜力巨大，可成 为继新城片区之后， 商水房地产发展的 重要片区。
45%-70%
4400美元以 上
70%以上
演变 阶段 城市 化率
城市化初期
30%
城市化初期 商水县城市化率46%
城市化初期
后城市化阶段
30%-50% ￭ ￭ ￭
人口聚集，城市区域扩张 城市功能空间相对独立， 多中心格局； 绿地稀缺，交通拥堵使开 阔空间变得不可能 都市住区与重叠、拥挤、 密集和视觉超载联系在一 期
50%-90% ￭ ￭ ￭ ￭
城市扩张缓慢，人口向郊 区 城市依然是社会生活的主 要场所，郊区限于居住 高科广泛应用于社会各个 方面 严重污染空气、生活费用 高涨
90%以上 ￭ ￭
城市功能丰富浓缩 自然环境与流动的开阔空 间成为都市外的磁场 多元化、建筑风格的冲突 且融合 城市化景观多元化及郊区 城市化
增长率 地方财政收入
商水县经济水平与淮阳、项城、 沈丘等相比，差距仍较大，且 历年来商水县的GDP总量、财 政收入总量基本位列周口市末 位
2014 96.78
11.1% 2.31
2015 113.3
11% 3.1
2016 120.42
11.1% 5.89
2017 152.7
10% 6.85
商水县拥有百万人口，人均 GDP只有25098元，总体消费 水平不高，但商水县人均GDP 和人均财政收入综合排在周口 前列，商水的市场购买力具备 较强的释放空间
商水县15-17年商品房新增供应面积与 销售面积

50000 0
2015年
2016年
商品房销售面积
2017年
商品房新增供应面积