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彰显尊贵自我
客户细分
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有这样一群人， 即使在酒吧坐到深夜也不必担心回家的路太远。 他们是社会上的中坚力量，企业中的骨干， 有稳定的高额收入和高消费支出，消费力比较强，有比较厚实的积蓄， 生活中是一个耐不住枯燥的人，喜欢享受生活而不是被生活奴役。 他们对于交通便捷、生活休闲配套完善非常关注； 同时对于物业管理服务是否全面非常在意。
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多么向往一种心灵的宁静状态！ 身份象征，品位之家！ 处于城市的中心位置。
家，港湾，也是归宿！
高质量，关注生活细节！ 距离工作地点较近。 最舒服的房子！
距离自己工作地点不能太远； 居所档次能够体现自己的身份和地位； 家的感觉，仿佛随时可归的港湾； 局部细节都充分考虑了我的感觉； 居所个性，大气，体现个人品位； 楼盘的形象不知为什么,就是感觉舒服……
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业余活动：
业余活动较为单一，除了不固定的商业活动，客户之间交流外，较多流连 于健身房、酒店、桑拿等地休闲娱乐场所。
价值属性：
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追求居住品质和居住形象，消费具有较强的标签性质； 对开发企业品牌忠诚度高，重视社区服务； 浓烈的家庭观念，追求和睦幸福的家庭生活； 购房时注重区域未来的升值空间，倾向于选择区域第一品牌； 重视生活品位，择邻而居意态明朗，强调同质阶层的聚合。
他们是我们的客户
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目标客群特质演绎总结
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其一：
他们经济富有，地位卓著，意气风发，品牌是炫耀地位与品位的手段；
其二：
他们可能有过很多有价值的东西，但只有《盛泰荣誉之城》可以在朋友中炫耀的；
其三：
见多识广，乐意接受新鲜事物，乐意主动了解、接触、尝试高新科技产品
购买动机
自我 实现 尊重需要 归属需要 安全需要 生存需要
汽车站/火车站近在咫尺，远 程出行较为方便;
3、高新技术
全智能化的管理方式、 水地源热泵中央空调系统、 外墙保温运用太阳能辐射
新风系统等舒适
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4、复合项目，商业街区功能强大；
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近4万平米商业区，吸引大品牌客户入住对提升项目的知名度、美誉度有很大 的帮助。这还能够带动其他生活设施以及配套的生成，在后期对提升项目升 值空间亦是不可估量
城市新兴白领中产阶 层
细分属性
政府及行政机关官员 政府及行政机关公务 员(中级) 普通公务员 高层管理人员 中屋管理人员 普通管理人员 私企业主 中高管理人士 商贸个体户 个体工商户 职业经理人 外企或大型企业员工 专业人士 知识型自由职业者
消费层类别
高消费层 较高消费层
中等消费层 高消费层 较高消费层 中等消费层 高消费层 较高消费层 高消费层 较高消费层 较高消费层 中等消费层 较高消费层 中等消费层
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5、区域范围内，产品现代感较强，外立面典雅、大气，很好的彰显了项目尊
贵气势，业主会因此而自豪；
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6、绿化率方面，五层顶设计了以精致取胜空中花园，在市中心却为奇观，远LOGO 远望去，如古巴比伦再现；
巴比伦 空中花园
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7、户型多样，可以满足不同层次的客户群需要; 但以大空间/高舒适度/高总价为主；
客户的餐饮消费与休闲娱乐消费选择：
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外出就餐与休闲娱乐已经成为一种重要的社交方式和家庭交流方式，选择和 朋友、客户、家人一起，洗浴、泡吧、KTV、上网、广场健身等活动已经成 为目标客户群体生活中必不可少的一部分，------而本案丰富完善的休闲娱乐 餐饮与配套可以使客户足不出户就能享受高品质的餐饮及休闲娱乐服务，何 不快哉！
1、地处市中区和高新区交界处，地段的市场认知度较高周边配套成L熟OGO 完善；
购物：赛马特超市 鑫隆购物中心 太白路商业街 银行：市商业银行、市工行、市建行 餐饮：整盘规划完善，星级酒店，先进完善的休闲娱乐设施等 行政：市综合行政执法局、公安局、教育局等 学校：明珠小学、幼托，十二中，十六中，育才中学 济宁学院 济宁医
处世风格：积极果敢，个性棱角分明
生活、事业充满激情，处世态度淡淡嚣张，举手投足间不经意流露自我欣赏 与炫耀。追求时尚 讲究品牌 诸如对时装 以及 日用品 聚会性质 吃饭场所 居 住场所 甚至打火机都有口味选择 。
目标客群特征总结
事业，初具规模，快速成长 政策敏感，见机行事 关注炫耀性产品亮点 洞察力强，视界开阔 品牌至上，彰显身份 积极果敢，个性棱角分明
阅历：洞察力强，视界开阔
•人生可能经历了太大起落，事业成长不是一帆风顺，但经过打拼终于 事业有成； •知识面广，阅历丰富，相对学历较高，眼界开阔；
目标客群特征提炼
关注点：政策敏感、见机行事 •关注政策变化，尤其关注经济政策的变动； •根据政策的变化，抓住市场机遇，及时、迅速作出相关反应。
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居住：关注炫耀性的产品亮点
目标客群特征提炼
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事业：事业，初具规模，快速成长
•原使财富积累丰厚，通过经商贸易、个体经营、股票基金等淘的第一桶金。 •新经济诞生了一批财智新贵，以娱乐、咨询、贸易等时尚行业为主体独立经营 自己的公司，也包含部分金融、IT等行业高管。 行政或者公共事业专职管理者、政府行政机关的高级公务员、他们已经成为各 部门中高级别的领导，可谓官场得意，平步青云。
他们是我们的客户
客户细分
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有这么一群人， 他们已经是行业领袖或者正在成为行业领袖， 随着他们财富的积累，他们拥有了追求更加舒适生活的资本。 社交中，他们不随意变化圈子，不随意表达态度， 他们注重家庭安全、生活的舒适性，自信，讲排场以及彰显身份的象征。
他们是我们的客户
客户细分
有一群人，绝对不能忘记， 他们是琳琅满目的产品的收集者， 房子对于他们来说可能只是一件昂贵的藏品。 无论以前、现在和未来，无论自住、出租还是卖掉赚钱， 可能都不是他们购买的目的， 物有所值是他们唯一关注的焦点， 睿智的他们一定会抓住我们高科技绿色低碳住宅的亮点， 捕捉到我这里不可多的完美商机。 相信本案科技与商机的完美组合一定会打动他们的。
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竞争项目解析：
重点竞品汇总表
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济宁楼市高价高速的黄金时代一去不返。部分知名项目及为确保2010年目标的实现及快速回笼资金，采用暗降 价格的策略拉动成交走量。（兴唐·国翠城价格含2000元精装）
项目名称
兴唐· 国翠城
项目地址 红星东路28 号
红星8号
红星路 8号
高层小高层 产品业态
高层 小高层
价格
预估8000-100 7000-8000 00
销售境况 70%
80%
80-160 100-130 均价4200
1期90% 2期未开
80-150平米 100-150 五期5000
1-4已售罄 5期未开盘
80-160 100-140
均价 4500 85%以上
开盘时间 2008年6.7
活动
游世博
2008年8.8 送装修
•关注住宅炫耀性亮点，例如：地源热泵系统、负压新风系统、豪华体面 的地下车库等； •能够彰显身份、突出自我的产品特征是他们的最爱。
• 目标客群特征提炼
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消费观：品牌至上，彰显身份
•购物从来都高档，高档又时尚，自然多去逛以展现与众不同的品位。钱对他们来 说不是最重要的，生活的氛围，气势才是他们想要的。 •私人轿车亦是各类中上阶层现实身份与实力不可或缺的标志之一 。 •关注品牌，尤其是服装、首饰品牌，他们不吝惜通过自己努力挣得的金币。高贵 典雅但不奢华、这就是他们想要的。
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客户的购物趋向选择：
在消费习惯上，在大型购物中心和大型商场占了较大比重，和综合市场是 其次选择。晚间的购物趋向优势也较高，这说明比较好的购物环境和消费 信誉对消费者有着直接的影响。 ------本案的是近4万平米的综合商业业态， 以及大型综合购物中心的招入，能很好的满足客户的购物需求！
（较为年轻的客户，倾向于选择时尚和创新的产品， ）：对家居品牌及装 修的设计，都希望能体现该消费者对品味和品质生活的追求：如智能化家 居、新潮的厨卫设施等————本案采用开发商提供产品建议，客户自主 选择式样的装修策略。满足客户对装修方面的需求
Part2 价值提炼 打造差异化的价值体系
产品形态特征：新推楼盘以板式小高层和高层为主，配以沿街底商 竞争较少，去化较好；
精装楼盘较少：只有国翠城和红星8号精装，森泰·御城的酒店式公 寓项目“壹世界”精装，市场接受度尚可；
样板间面积段：只有高端楼盘选择做样板间，一般做整层。
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应对措施
本案位于价格较高的市中区，建议以高科技产品为噱头，引爆市场， 配合相对较低的入市价格迅速出击，占有市场。缩短销售周期，减 少销售成本。
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15% 35%
20% 30%
80－100平米 100－110平米 120－130平米 150平米左右
不同面积户数配比
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通过上面两个表格,可以得出一个结论: 户型设计中, 大房间,高舒适度是产品的一个显著特点. 从过去传统的紧凑型户型设计向大房间的高舒适度的户型过渡, 也表明本案客户群是一部分不仅仅满足”有其屋”的需求层面, 更多的是”优其屋”的精神层面需求的满足，改善型客群居多数!
2008年10.18 未知
2007年12.22 未知
2008年 4.8
无
90-140 100-120
均价 4900 已售罄
2008年 11.1 无
80-160 110-160
57-140 90-120
住宅均价48 00
基本售罄
均价 4500
已售罄
2008年10.8
无
无
83-153 100-130 均价4000 已售罄
学院 医院：二院，山推医院 如意医院 交通：周边有六个公交站点，近二十路公交车，进出便利