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小结
1
• 颠覆常规 选址条件
• 作为区域级购物中心，龙湖天街 系商业选址颠覆常规条件，不靠主 干道而青睐人口密集区。
2
• 总平规划
漏洞百出
• 项目总平设计弊端较多，主要表现在两方面， 一是外部动线设计不合理，人车货流重合，二是 项目人性化设计较少，体验性做的不足。
3
• 中庭设计依 需求而定
百货（一般无中庭设计）：
1
➢ 无：王府井、新世界等
➢ 有：双楠伊藤，千盛百货，生态、交通、商业功能
体现较弱，主要是实现后期主题性运营活动需求。
超区域级购物中心 （标配）：
➢ 万象城、金牛万
达、环球中心、
4
IFS
中庭设计依需求而定
区域级购物中心（采用较多）： ➢ 有：锦华万达、来福士广场 ➢ 表现较弱：龙湖北城天街 ➢ 无：SM广场（设计较早） 3
3040元/㎡ 276亩 70万㎡
容积率 商业体量 销售体量
3.75 30万㎡ 8万㎡
自持体量
22万㎡
开业时间
2013.12
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【区位及北改】项目所属区位定位城北副中心，是未来4个百亿市场、6个百亿商圈 之一，位置处于北改轴线上，将辐射周边120万客群，区域发展利好。
0-3岁
-5%
5%
30%
15%
25%
35
备注：N=390
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【总平】项目南北分区，外部多出入口设计，人车流动线重合，内部单双动线结合 ，无主题中庭设计是其总平布局主要特点。
车流 入口
车流 出口
南区
住宅底商
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报告内容
A. 第一部分 龙湖商业简介 B. 第二部分 北城天街项目介绍 C. 第三部分 项目亮点借鉴 D. 第四部分 中庭设计分享 E. 第五部分 小结
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Part 1
龙湖商业简介
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Part 3
项目亮点借鉴
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【客流方向】垂直方向客群导入主要通过增加直扶梯数量、L2设置人行天桥嫁接住 宅商铺，增加高楼层餐饮娱乐业种和高楼层中庭设计等四大方式实现。
商业案例研究 ——龙湖北城天街项目
四川中原顾问项目部 SiChuan.11.2014
本报告仅供客户内部使用。在获得中原顾问书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。
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[关键字]
➢龙湖商业产品线、选址特点、总平规划、客群导入、中庭设计
辐射1/4城区，覆盖人口120万人，北 改带来的城市更新，将使中高端客群 不断入驻。
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【周边人口】据龙湖前期项目可研数据，周边客群以女性和家庭消费为主，客群偏 年轻化。
——女性及家庭消费是城北消费主体 客群定位以女性消费者、家庭消费为主 客群年龄层次呈阶梯状分布：青年群体为主流，中老年群体偏少，近四成消费者为23-30岁。
动线直、长
人车货流重合
层高不足3米
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【业态分布】北城天街高楼层招商困难，业种欠丰富，主要表现在以三层为界上下 业种丰富度差别明显，多数商业难上3楼及以上楼层，未来招商压力严峻。
楼层 B1
主力店
次主力店
北城天街区域图
居住及商业人口密集区
北城天街
金楠天街区域图
居住人口密集区
天街系选址特点：
1.布局二环以外；2.均落子于人口密集区域；3.均不靠城市主 干道，但临近城市主干道
分析：
选址于二环外的人口密集区，一方面因为二环以内商业较为 饱和，竞争大，另一方面以牺牲一部分交通条件落子人口密 集区，将造成区域辐射能力有所下降，但能对其他商业体起 到很好客群节流作用，有力避开商业竞争。
城北副中心、6个百亿商圈之一
北改规划轴线上
辐射1/4城区，120万人口
按照成都市《发展规划》，城北定位 于城市副中心，4个百亿市场之一 （商贸集中发展区），6个百亿商圈 之一（城北商圈），区位优势突出。
2011年起始，历时五年，斥资3300亿， 通过配套优化、旧城改造、产业升级三 维力造新城北，本项目位于北改规划轴 线上（人民北路城市中轴线）。
交通枢纽
购物中心内部动线较为复杂，中庭作为动线起止的节点，便于客群选择 和记忆路线，提高购物便捷性。
商业价值 体验性 后期运营
环中庭商铺昭示性和展示面较好，又因其交通枢纽功能致使客群流量较 大，所以租金费用较高。
上下通透、视野面良好，主题性设置中庭可增强购物中心美感，同时后 期可举办各种活动，方便客群参与。
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【成都布局】龙湖在成都的商业项目均布局于二环外，共有四个项目，其中三个是 天街系列；商业以自持的方式运营，其持有量超过100万方。
龙湖时代天街
龙湖北城天街
龙湖金楠天街
龙湖三千集
龙湖地产截止2014年， 商业布局成都持有量：
超过100万方。
龙湖北城天街约30万方
龙湖时代天街约70万方
服饰
配
饰
远东百货、 MJ style 男士2、女
永辉超市
苏宁
士7，男女6 11
珠宝 钟表
5
儿童 1（零售）
家 护理、 居 化妆品
餐饮
娱乐、配 套
合计
快餐6、轻 1（配套）
2
7
餐饮7
55
L1
远东百货 MJ style 男士15、女
士16、男女 15
5
7
2（娱乐）
快餐1、轻 1（配套）
3
11
餐饮6
83
L2
购物中心为增加商业的关注度和客流量，将不定期的举办各种活动，而 活动场地需要足够空间，所以选择室内中庭能起到较好的聚客效果。
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【中庭设计原则】购物中心是否设计中庭依据项目自身需求而定，一般来说体量越 大，档次越高，体验性越强的商业会采用中庭设计。
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Part 2
龙湖北城天街项目介绍
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【基础信息】龙湖北城天街是涵盖住宅、公寓、商业三大物业形态70万方级的大型 综合体。
龙湖三千集约10万方
龙湖金楠天街约13万方
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【布局特点】龙湖天街系产品线选址以牺牲部分交通优势为代价落子于人口密集区 ，以降低辐射能力换取强有力的客群吸附力，从而有效避开市场竞争。
时代天街区域图
产业人口密集区
• 中庭设计依商业定位而有一定规律可循，但是否选择 中庭设计以及做什么样的中庭主要依项目需求而定。
启示
交通优势VS客群优势： 先入市项目往往占据核心口 岸，兼具交通便利，客群密集 等诸多优势，而像龙湖后入市 项目，选择客群密集区而牺牲 部分交通优势，会对先入市项 目客流量造成“截杀”，但效 果如何主要取决于项目自身定 位设计以及后期运营，所以先 天条件仅是基础，成败还在于 策划-设计-招商-运营过程。
[简介]
➢本案例介绍了龙湖北城天街商业项目——先是对龙湖商业产品线的进行简单 介绍，然后说明龙湖地产在成都的商业项目布局特点，着重说明北城天街项目 总平缺陷以及分享垂直方向客群导入的方式，最后补充分析中庭设计的功能和 原则。
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L5
远东百货、 爱玩嘉年
卢米埃影城
华
0
0
0
1（娱乐）
正餐13、 2（服务
0
0
快餐2、轻 配套）
20
餐饮2
BI-L2：主要以主力店和次主力店布局，招商和运营情况较为良好，客群导入性强，客流量大，品牌档次高
低结合，业种较为丰富。
L3-L5：3层以上楼层客群导入性差，客流量稀少，许多商铺开业后有歇业表现，3层儿童业种及4、5层餐饮 业种以及百货和娱乐类主力店，其他业种欠缺，物业丰富度价差。
北区
车流 入口
车流 出口
A南
区
B北
区
人流 车流 货流 停车位 主出入口 次出入口 小中庭 人流动线
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【总平评价】项目整体设计缺陷较多，内外部动线布局问题较为严重，其次是内部 空间感设计差，购物过程中颇具压抑感。
性别占比
年龄分布
家庭孩子年龄统计 16-18岁
小孩年龄分布
10%
男