西侧绿化带，有前后花园 西侧绿化带，有前后花园
一期剩余房源以沿河楼王及临西 侧绿化带大户型为主，景观条件较 好，但现场环境和产品品质感相比 较二期存在性价比不足的情况，客 户感受售价偏高。
L2
L3 L1-R
42
43 44
西侧绿化带，有前后花园
沿河楼王 沿河楼王
L1-R
L4 L1-R L1-R L4-R L2-R
29
37 21 36
12798.71
16471.83 8834.53 21236.27
28110
16682 23753 21189
359772964
274778268 209842223.6 449979005
合计
838
342727.1
19127
6940973213
4.竞争项目2010年供应情况预测
势为近三年最严重的时期。
9
3.房地产大势预判【别墅市场】
• 从整体市场分布来看，随着六环的开通，沿着六环分布的别墅项目渐渐成为 第一居所，但整体分布以京北部为主； • 在“禁墅令”的限制下， 北京别墅市场逐渐稀缺， 六环周边新入市项目较 少，多数为老项目的后期，后续供应量不足； • 在售产品户型面积多数在300㎡以上， 单价在12000元/㎡以上，总价400万
08/11 179.0 2841
08/12 261.5 2271
09/01 55.0 747
09/02 35.1 2084
09/03 45.7 2237
09/04 89.9 883
09/05 167.9 2411
09/06 229.0 4334
09/07 225.3 4027
09/08 211.9 2705
中国的“政策市”层面-2008
年底国务院“暖市”政策有效 期是一年，2010年初相关税收 政策会有很大不确定性，市场 将面临一定的压力； 外需的持续疲软、国内宽松的 货币政策和经济转型的要求， 及银行体系被基本建设和房地 产绑架，将共同催生资产泡沫 的形成，进而演变成通胀局面
经济-加强税收力度 中央投资的资金主要来源于税收， 所以房地产税收可能收紧
项目名称
东方普罗旺斯 龙湖滟澜山
一期
9 7
二期
18
三期
42
四期
目前区域内所有竞争项目存
量约有700套左右，预计2010 年上半年将新增项目预计供
MOMA万万树
34
龙湾
丽宫别墅 清锦源 誉天下 壹千栋 泰禾红御 澳景园 暖山 格拉斯小镇 合计 21 28 876 53 84 118 25 80 9 130 8 10 80
力。商品住宅的完成情况比较乐观，保持现有步调基本可以完成全年计划。商服地块已
经超额完成计划。预计四季度将加大推地力度。
5
2009年土地成交情况
北京市土地市场整体成交情况月度比较
公顷 元/平方米
300 200 100 0
成交面积(公顷) 楼面地价(元/㎡)
08/09 0 0
08/10 130.0 2564
起；
• 各个别墅项目在售产品多数为独栋、双拼，联排、叠拼类产品为项目为平衡 容积率的传统手法，联排产品相对稀缺。
10
3.房地产大势预判【竞争区域别墅市场】
• 2009年1-11月，北京东北部别墅区域市场从成交产品类型来看，双拼、联排 以及小独栋别墅成交量增长迅速，占到别墅总成交量的近七成。独栋别墅成 交量下降到了三成。大别墅产品销售更为艰难。 • 成交价格来看，500万以下的别墅占到总成交套数的八成；500万到1000万的 别墅占到16%，1000万以上的别墅仅占4%。 • 09年1-11月区域竞争市场成交838套别墅，成交面积342727.1平米，成交均价 19127元/平米，总成交额69.4亿元。
•09年，房地产信贷政策适度缩紧；年底针对二手房交易的控制表明政府抑 制投资需求导致的房地产过热的态度 •但2010年政策大势不变, “促进内需、稳定发展”的大方向给明年房地产 业以基本的政策支持。
4
2.土地市场情况
2009年土地供应计划完成情况
成交情况（公顷） 09年计划 09年前三季度完成 完成比例 合计 2100 1310 62% 两限 400 28 7% 其他商品住宅 700 630 90% 200 234 117%
•
伟业预测：该地块土地面积为52.67万平方米，规划建筑面积约为 17万平方米，可以开发成联排别墅、叠拼别墅加公寓，是近期少有
的低容积率地块。预计单价超过4万元。
7
3.房地产大势预判【政策】
经济-继续投资 4万亿的计划将一直延续到2010年 底，适度宽松的信贷政策将不会发 生更本性改变 经济-继续宽松的货币政策 外需不足、内需仍需挖掘，国内物 价增长仍然为负，因此央行将会继 续保持银行流动性，刺激经济回升
政策-加息风险 明年货币政策转向稳健，优先使用 发行央票、定向票据等工具，存款 准备金率上调则会迟缓，上调基准 利率最早也要到明年下半年
2010年初相关税收政策会有很大不确定性，市场将面临一定的压力；年中也 存在货币政策收紧的风险。
8
3.房地产大势预判【市场】
供应量无法满足需求，累计差额多达5.1万套，“供不应求”形
政策-一年期有效期 2008年底国务院“暖市”政策有效 期是一年，到2009年底结束
经济-CPI即将转正，有通胀压力 各项经济指标可以看出，宏观经济 通过通缩之后，随着经济的好转过 松的货币政策会使得银行流动性过 剩，有可能在2010年出现一定的通 胀
政策-严格房地产税收 2010年初相关税收政策会有很大不 确定性，市场将面临一定的压力
销售金额 （亿元）
2.559 2.9576
2.6248 8.1415 2.7505
计划回款（ 亿元）
2.2175 3.5812
2.2836 8.0822 2.8263
15
2.可售房源分析与存量房源分析
一期可售房源分析
一期剩余房源21套，其中：
毛坯房：10套 样板间：5套（包括楼王样板间2套） 沿河楼王：6套
可售房源 样板间
保留房源
16
户型
房号 27、22 33、130 32 26 117 35 36 39 40 41 毛坯房 毛坯房 毛坯房 毛坯房 毛坯房 样板间 样板间 样板间
备注
一期可售房源分析
户型
14%
M3 M2 M1 S1 M3-R S1 M3 S4-R L1-R L2
53%
33%
S户型 M户型 L户型
居住或工作区域
信息来源
成交客户主要来自朝阳区和中央别墅
区；
重点项目：大成国际、星河湾、美林 香槟小镇、
客户成交认知渠道以朋友介绍、户外
路牌、短信为主；
22
•
成交客户以企业主、跨国公司高管为主，年龄集中在30-50岁，以两代 到三代家庭为主。
• •
客户购买动机：升值投资与自住兼顾。 客户认为项目主要优势为自然环境、项目规模及开发商实力。
27246
24924 13941 23047 42094 38498 21027 16129 18881
333520889
310451665.6 677128939 987994389 194088724 24804646 1652521168 636945859 829144473
泰禾红御
澳景园 暖山 格拉斯小镇
• 二期产品2010年任务完成21套，主要消化西侧、东侧和中间水系的产
品，避免出现二期和三期产品内部竞争。 • 三期产品预计5月样板间到位，2010年7月取得预售许可证件并开盘，
年内消化25套。
20
三.销售策略与销售方案
21
1.已成交客户分析
成交客户信息来源
14 12 10 8 6 4 2 0
老 客 户
2010年营销方案
一、近期地产政策解读及2010年大势预判
目 录
c o n t e n t s
二、销售任务和销售节点 三、销售策略与销售方案 四、推广策略与方案
五、项目难点及应对措施
六、营销费用预算使用方案
七、2010年项目产品定位计划
一.近期地产政策解读及2010年大势预判
3
1.近期政策大势解读
09/09 250.0 4905
6000 4000 2000 0
数据来源：北京市土地储备中心、伟业整理
09年成交量保持高位，住宅用地仅占总量的51%；
6
顺义别墅区拍卖－－北京楼面地价、总价双料地王诞生!
• 地块情况：22号地位于顺义区后沙峪镇，东至沙峪环中路（裕园路）、西至 温榆河大堤路、北至馨园九街、南至天竺开发区21号地边界。容积率不到 0.7，被业内称为“中央别墅区最后一块低容积率用地”。 公司背景：北京市顺义大龙城乡建设开发总公司成立于1987年，隶属北京市 顺义区人民政府，总资产近百亿元，是一家实力雄厚、经验丰富的房地产一 级资质开发企业。2005年控股子公司北京市大龙伟业房地产开发股份有限公 司（简称大龙地产）在沪成功上市，股票代码600159。2008年11月，总公司 被国家统计局评为2007-2008年度中国房地产企业500强。同时，总公司也首 次进入北京市百强企业行列。
18
二期可售房源分析
户型种类 S 总套数 43 可售套数 8
32%
户型种类
29%
M
L
19
11
11
9
39%
S M L
二期剩余房源中，M、L户型所占比例较高，剩余产品以大户型、 高总价产品为主，对客户总价承受力要求增加，销售压力增大。
19
3.销售节点
• 一期处于尾房销售中，在2010年上半年三期产品未入市之前，需要完 成17套房源消化，主要包括西侧绿化带和部分楼王产品。