目录第一部分项目定位分析............................ 错误!未定义书签。

一、项目整体定位................................................................................... 错误!未定义书签。

1、项目整体经营定位..................................................................... 错误!未定义书签。

2、项目经营定位SWOT分析........................................................... 错误!未定义书签。

3、项目经营业态定位..................................................................... 错误!未定义书签。

4、项目辐射商圈定位..................................................................... 错误!未定义书签。

5、项目消费群体定位..................................................................... 错误!未定义书签。

二、项目经营分区................................................................................... 错误!未定义书签。

1、各业态经营面积比例一般规律研究......................................... 错误!未定义书签。

2、项目各业态经营面积测算......................................................... 错误!未定义书签。

3、各业态楼层分布一般规律研究................................................. 错误!未定义书签。

4、项目经营分区建议..................................................................... 错误!未定义书签。

三、项目招商可行性分析....................................................................... 错误!未定义书签。

1、本地市场招商可行性分析......................................................... 错误!未定义书签。

2、异地市场招商可行性分析......................................................... 错误!未定义书签。

四、项目销售可行性分析....................................................................... 错误!未定义书签。

1、现有专业市场项目销售火爆..................................................... 错误!未定义书签。

2、大卖场式商铺市场认同度高..................................................... 错误!未定义书签。

3、小商品市场商铺投资门槛低..................................................... 错误!未定义书签。

4、现有市场投资自营比例较高..................................................... 错误!未定义书签。

五、项目经营风险分析........................................................................... 错误!未定义书签。

1、经营管理公司对后期经营的影响............................................. 错误!未定义书签。

2、配套缺乏对后期经营的影响..................................................... 错误!未定义书签。

3、所在区域小商品市场低档经营对本项目的影响..................... 错误!未定义书签。

第二部分项目规划设计建议........................ 错误!未定义书签。

一、铺位形式及分割标准....................................................................... 错误!未定义书签。

1、平面分割原则............................................................................. 错误!未定义书签。

2、平面分割建议............................................................................. 错误!未定义书签。

二、项目建筑规划及室内装修设计建议............................................... 错误!未定义书签。

1、项目整体规划布局建议............................................................. 错误!未定义书签。

2、项目平面规划设计建议............................................................. 错误!未定义书签。

3、外部装修设计建议..................................................................... 错误!未定义书签。

4、室内装饰设计建议：................................................................. 错误!未定义书签。

5、社区商业装修建议..................................................................... 错误!未定义书签。

第三部分：项目销售均价制定及收益预算 .............. 错误!未定义书签。

一、项目销售均价制定........................................................................... 错误!未定义书签。

1、销售均价制定原则..................................................................... 错误!未定义书签。

2、商场部分价格制定..................................................................... 错误!未定义书签。

3、社区商业部分均价确定............................................................. 错误!未定义书签。

二、项目整体收益预算........................................................................... 错误!未定义书签。

第一部分项目定位分析一、项目整体定位1、项目整体经营定位5万平米常州传统小商品商圈升级版，现代化小商品批发采购中心本项目地处常州小商品市场成熟商圈，该片区小商品市场具有较长的经营历史，知名度较高。

但区域内如九龙小商品市场、金三角小商品批发市场等由于经营规模小、经营环境差、经营档次低、业态布局不合理等诸多问题，导致采购客源的逐步流失，一定程度上影响了该部分市场的长足发展。

本项目旨在打造现代化的小商品市场，从市场规模、建筑格局、业态布局、商户质量及市场配套等各方面入手，进行市场升级，最终成为常州核心区小商品市场升级代表作。

●规模升级：5万平米常州核心区最大小商品批发采购中心；●硬件升级：现代化商场式经营，中央空调、消防系统、升降电梯等现代化设备一应俱全；●配套升级：仓储中心、物流中心、升降货梯等配套设施为市场经营提供便利；●规划升级：进行科学的业态配比和经营分区，一改老市场杂乱、同质化经营现象；●营销模式升级：本项目将在保持传统交易模式的基础上，创建网络平台，将现货交易、网络交易及代理加盟等多种交易模式有机结合，拓宽生意机会；●管理升级：组建专业市场经营管理公司，引进具有成熟市场操作经验的的管理人才，为市场提供全方位服务。

2、项目经营定位SWOT分析1）优势和机会分析（SO分析）●项目地处小商品成熟商圈核心区域项目区域内有九龙小商品市场、金三角小商品批发市场等小商品市场，市场规模达28000平米，商户总数逾1200户，该部分市场经营稳定，商户总体实力较强，在常州及周边地区具有较大的知名度。

●老市场亟待升级改造常州现有小商品市场经营环境差、配套设施不完善、经营分散、缺乏统一的市场经营管理和推广，市场发展已进入瓶颈期。

项目定位为现代化小商品批发采购基地，立足本地现有市场，从硬件设施及软件配套等方面进行升级改造，顺应市场需求。

●项目所处区域交通便捷项目位于青龙西路，周边公交系统较为完善，公交线路遍布常州市区的各个主要商业中心及居民集中区域，项目公交通达性强。

另外，本项目临近城市快速公交红梅新村站，附近人车流密集，从而使本项目拥有优越的地理位置及交通条件。

●常州市小商品消费基础庞大常州市辖5个区、2个县级市。

截止2008年底，常州市常住人口（含在常居住半年以上的外来人口，扣除本地户籍人口外出半年以上的人口）总量达440.71万人，比上年末增加5.48万人，增长1.3%。

2009年常州市完成社会消费品零售总额901.4亿元，增速居长三角16城市的第3位。

小商品与人们的日常生活息息相关，常州市庞大的人口基数及消费能力为本项目立足常州，辐射周边的有力保障。

2）劣势和威胁分析（WT分析）●项目周边现有小商品市场形象对本项目的影响提起九龙、金三角市场，市民的第一反应就是：都是低档货、便宜；而商户则反映，档次高、价格贵的货不好销；由于九龙、金三角等老市场整体形象较差，无法承载商品档次的提升。