资料四：2012年12月31日，租期届满，甲公司收回该写字楼，并供本公 司行政管理部门使用。甲公司自2013年开始对该写字楼按年限平均法计提折 旧，预计尚可使用20年，预计净残值为零。所得税纳税申报时，该写字楼在 其预计使用寿命内每年允许税前扣除的金额均为2000万元。
资料五：2016年12月31日，甲公司以52000万元出售该写字楼，款项收讫 并存入银行。
3
房地产企业持有并准备增值后出售的商品房
4
房地产企业持有并准备增值后转让的土地使用权
5
房地产企业开发的准备出售的房屋
6
房地产企业开发的已出租的房屋
7
企业拥有并自行经营的旅馆或饭店
8
企业自用的办公楼
9
企业持有的准备建造自用办公楼的土地使用权
10
企业以经营租赁方式租入的建筑物
11 已出租的房屋租赁期届满，收回后继续用于出租但暂时空置
努力到无能为力 拼搏到感动自己
共勉！
【例·单选题】下列有关投资性房地产后续计量会计处理的表述中，不 正确的是（ ）。
A.不同企业可以分别采用成本模式或公允价值模式 B.满足特定条件时可以采用公允价值模式 C.同一企业可以分别采用成本模式和公允价值模式 D.同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式
资料一：2017 年 3 月 1 日，甲公司将一栋原作为固定资产的一栋写字楼以经营租赁的 方式出租给乙公司并办妥相关手续，租期为 18 个月。当日，写字楼的公允价值为 16000 万元，原值为 15000 万元，已计提累计折旧的金额为 3000 万元。
定可使用状态的写字楼，立即以经营租赁方式对外出租，租期为2年，并办妥 相关手续。该写字楼预计尚可使用22年，其取得时的成本与计税基础一致。
资料二：甲公司对该写字楼采用公允价值模式进行后续计量。所得税纳 税申报时，该写字楼在其预计使用寿命内每年允许税前扣除的金额均为2000 万元。
资料三：2011年12月31日和2012年12月31日，该写字楼的公允价值分别 为45500万元和50000万元。
非房地产企业
公允价值模式下的转换
（1）自用房地产转换为投资性房地产
（1）自用房地产转换为投资性房地产
借：投资性房地产【原值】
借：投资性房地产——成本【公允价值】
累计折旧（累计摊销）
累计折旧（累计摊销）
固定资产减值准备（无形资产减值准备）
固定资产减值准备（无形资产减值准备）
贷：固定资产（无形资产）【原值】
努力到无能为力 拼搏到感动自己
共勉！
1、 2010年12月31日购入并立即出租该写字楼的相关会计分录
借：投资性房地产-成本 44000
贷：银行存款
44000
2、 2011年12月31日对该写字楼因公允价值变动进行后续计量的相关会计分 录
借：投资性房地产-公允价值变动 1500
贷：公允价值变动损益
1500
共勉！
【例·判断题】（2016年考题）企业以经营租赁方式租入后再转租给其他 单位的土地使用权，不能确认为投资性房地产。（ ）
『正确答案』对
努力到无能为力 拼搏到感动自己
共勉！
【例·判断题】（2013年考题）企业将采用经营租赁方式租入的土地使用 权转租给其他单位的，应该将土地使用权确认为投资性房地产。
努力到无能为力 拼搏到感动自己
共勉！
是否属于投资性房地产 ×，属于存货 ×，属于存货 ×，属于存货 ×，属于存货 ×，属于存货
√ ×，属于固定资产 ×，属于固定资产 ×，属于无形资产 ×，不属于企业的资产
√
采用成本模式进行后续计量
采用公允价值模式进行后续计量
借：投资性房地产
借：投资性房地产——成本
3、 2011年12月31日该写字楼的账面价值 45500（万元）
2011年12月31日该写字楼的计税基础=44000-44000/22=42000（万元）
2011年12月31日该写字楼的暂时性差异：
由于账面价值 45500>计税基础42000所以形成应纳税暂时性差异3500万元。
因此需要确认递延所得税负债 3500*0.25=875(万元)
『正确答案』
借：投资性房地产——成本
15 000
投资性房地产累计折旧
1 000
贷：投资性房地产
11 000
盈余公积
（5 000×10%）500
利润分配——未分配利润 （5 000×90%）4 500
努力到无能为力 拼搏到感动自己
共勉！
投资性房地产的转换和处置
努力到无能为力 拼搏到感动自己
共勉！
成本模式下的转换
1题2分 —
后续计量 （2）投资性房地产的
核算范围
——
投资性房地产的核算范 围
—
1题12分
投资性房地产后续计量、 转换、处置
——
投资性房地产初始计量、 转换、处置
1题2分 1题12分 —
努力到无能为力 拼搏到感动自己
共勉！
内容
1
房地产企业正在开发的商品房
2
房地产企业持有的准备建造商品房的土地使用权
A.计入递延收益 B.计入当期损益 C.计入其他综合收益 D.计入资本公积
『正确答案』B 『答案解析』企业将自用房地产转为公允价值模式计量的投资性房地
产，当日公允价值小于账面价值的差额，应该计入公允价值变动损益 。
努力到无能为力 拼搏到感动自己
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【例·判断题】（2017年考题）企业将其拥有的办公大楼由自用转为收 取租金收益时，应将其转为投资性房地产。（ ）
（2）投资性房地产转换为存货 借：开发产品 【账面价值】
投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 【账面原值】
（2）投资性房地产转换为存货 借：开发产品 【公允价值】
公允价值变动损益【借差】 贷：投资性房地产——成本
——公允价值变动 公允价值变动损益【贷差】
努力到无能为力 拼搏到感动自己
『正确答案』错
努力到无能为力 拼搏到感动自己
共勉！
【例·多选题】（2015年考题）下列各项中，应作为投资性房地产核算 的有（ ）。
A.已出租的土地使用权 B.以经营租赁方式租入再转租的建筑物 C.持有并准备增值后转让的土地使用权 D.出租给本企业职工居住的自建宿舍楼
『正确答案』AC 『答案解析』选项B，以经营租赁方式租入，所有权不属于承租方， 不是承租方的资产；选项D，出租给职工的自建宿舍楼，是间接为企 业生产经营服务的，应作为固定资产核算，不属于投资性房地产。
假定不考虑除所得税以外的税费及其他因素。
（1）编制甲公司2010年12月31日购入并立即出租该写字楼的相关会计分录。 （2）编制甲公司2011年12月31日对该写字楼因公允价值变动进行后续计量的
相关会计分录。
（3）分别计算甲公司2011年12月31日该写字楼的账面价值、计税基础、暂时 性差异（需指出是应纳税暂时性差异还是可抵扣暂时性差异），以及由此 应确认的递延所得税负债或递延所得税资产账面余额。
累计折旧（累计摊销） 固定资产减值准备（无形资产减值准备）
（2）投资性房地产转换为自用房地产 借：固定资产（无形资产）【公允价值】
公允价值变动损益【借差】 贷：投资性房地产——成本
——公允价值变动 公允价值变动损益【贷差】
努力到无能为力 拼搏到感动自己
共勉！
房地产企业
成本模式下的转换
公允价值模式下的转换
A.资本公积 B.营业外收入 C.未分配利润 D.投资收益
『正确答案』C 『答案解析』投资性房地产由成本模式转为公允价值模式，应该作为 会计政策变更处理，公允价值与账面价值的差额应计入留存收益，所 以选择C。
2020/2/14
【例·单选题】（2017年考题）企业将自用房地产转为以公允价值模式计 量的投资性房地产。下列关于转换日该房地产公允价值小于账面价值 的差额的会计处理表述中，正确的是（ ）。
2020/2/14
4、甲公司2012年12月31日收回该写字楼并转为自用的会计分录
借：固定资产 50000
贷：投资性房地产 –成本
44000
-公允价值变动1500
公允价值变动损益
4500
5、 2013年12月31日该写字楼的账面价值 50000-50000/20=47500（万元 ）
2013年12月31日该写字楼的计税基础=44000-44000/22*3=38000（万元）
『正确答案』对 『答案解析』投资性房地产主要包括：已出租的土地使用权、持有并 准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物，所以本题的表述正 确。
努力到无能为综合题】（2017年考题）甲公司适用的所得税税率为25%。相关资料如下： 资料一：2010年12月31日，甲公司以银行存款44000万元购入一栋达到预
（4）编制甲公司2012年12月31日收回该写字楼并转为自用的会计分录 （5）分别计算甲公司2013年12月31日该写字楼的账面价值、计税基础、暂时
性差异（需指出是应纳税暂时性差异还是可抵扣暂时性差异），以及相应 的递延所得税负债或递延所得税资产的账面余额。
（6）编制甲公司2016年12月31日出售该写字楼的相关会计分录。
第四章 投资性房地产
题型 单选题
多选题
判断题 计算题 综合题 合计
2017年（卷一） 2017年（卷二）2016年
—
1题1.5分
—
—
1题2分
—
— — 1题18分 1题18分
1题1分 — — 3题4.5分
1题1分 — — 1题1分
2015年 2014年 考点
——
公允价值模式下投资性 房地产的转换
（1）投资性房地产的
（1）作为存货的房地产转换为投资性房地产