新政百日后，位于通州传统区域的富力金禧花园，同样以低于周边区 域平台15%的预期价格入市，开盘当月认购量91%，签约64套，签约 面积5973平方米，，签约均价18943元/平方米
市场背景综述：
✓ 通州区域——以2010年前十一个月的去化速度来看，结合当月最优的 合理预估，在现有的环境和均价范畴内，通州区预计去化90万平方米 左右，套数8000余套，相对于2009年的量、套均骤减超过60%（235,2 万平方米，25000套），整体通州区域2010年预计去化水平回归2008年， 基本持平（90.46万平方米，6579套）。
拓展媒体：新媒体
车体广告：主要目的是“重点到访渠道的针对性宣传”，除了自驾车以外，轨道和公交成为项 目的到访重要渠道，特别是轨道，八通线、一号线以及即将开通的六号线极为显著，重点 投放；
电媒：主要配合前期区域活动事件的社会放大使用，在社会快速建立影响力； 网拍：主要配合园林样板区和客户维护活动时使用，运用时尚流行的视频网拍，在网络渠道中
综述， 大盘 形象
开盘告知
亮相
产品线：人性化精 工理念
品牌文化注入，品 牌对于品质的诠释
形象线：配套带来生活愿 景的落地
产品线：新 产品入市
形象线：居 住概念炒作
形象线：国际高 尚示范样板生活 区。生活价值十
大标准
活动策略 业内口碑+客户升级
区域起航+示范解读
生活体验+客户维系
答谢+感恩
费用配比
16%
形成项目的特有声音； 网络延伸产品：微博、论坛、游艺等频道的线上整合，建立“病毒式”网络营销体系。
推广核心 策略 时间 1月份 2月份 3月份
楼座 套数
都会新标·国际高尚生活示范区
4月份
5月份
6月 份
7月份
A4#
A7#+ A9#
8月份
9月份
10月 11月 12月 份 份份
D8#+ D9#
865
324
项目
物业类 型
容 积 率
装 修 标 准
园林 实景 展示
金隅花石 花园洋
毛
匠
房 2.2 坯
无
住宅、
公寓、
K2清水 湾
别墅、
毛
花 园 洋 2.2 坯
有
房、联 排别墅
7#
K2海棠 湾
花园洋
40
房、高 档住宅
2.9
0050
有
00/
㎡
户型
二房 三房 三房 一房 二房 三房
一房 二房 三房
面积
83 110 140 50 80 120
408
面积 形象阶段 国际高尚生活示范区
57796
30711
36642
宜居版图·高尚生活区
高尚生活区品质和都会生活新 都会新标·高尚生活示
标体验
范区
推广主题
新中心名企大 盘
红动北京
新城宜居 蓝图
国际高尚生活 赏·工艺新 品·文 悦·都会 都会新标·高 感恩·答
区
标
化生活 商圈
尚典范 谢
主题细化
区域
感恩答 谢
性的目标客群切入，最稳定、有效的宣传推广保障； 户外：户外媒体实现区域的高效拦截，伴随大盘成长期，实现稳定的项目形象和客
源吸引保障，同时，结合节点信息释放，辅助重大节点宣传； 直销：直效媒体作为在逆市中最有效、最直接的告知渠道，针对人群，快速释放销
售信息，快速高效积累有效客户，通过直销的渠道，向客户宣传、渗透推盘的产 品信息，保证首推销售目标的顺利完成。
42%
31%
11%
时间
1月份
2月份 3月份
4月份
5月份
6月份 7月份 8月份
9月份
10月份
11月份
12月 份
渠道组合策略：户外为主要渠道，同时配合节点的网络推广和直效媒体使用，保证开盘热销，考虑大盘启势，通过纸媒实现市场和业内形 象的确立。
推广渠道
以免费渠
辅助媒体：纸媒
业内：考虑大盘的长期成长性和生命力，业内得天下仍然是重要的辅助性渠道，配合品牌的一 致整合，实现项目的形象拔升和奠定品牌口碑建立；
常规：传统纸媒作为项目形象宣传以及重点销售节点的告知渠道，从支出成本的高效角度出发， 仅作为首推开盘的启动，兼顾形象的双重告知使用，短期集中投放，制造市场影响力。
装 修 标 准
园林 实景 展示
京贸国际 城
高层 （）
2.5
毛 坯
远洋东方
高层 （18）
3.0
毛 坯
无
北京one
高层 （）
500
0~6
000 4.8 元/ 暂无
平 方 米
远洋新悦
住宅
2.5
毛 坯
无
叠拼别 蔚澜香醍 墅、板
楼
2 .2
毛 坯
有
户型
一居 二居 三居 三居 三居 二居 三居
跃层
一房 二房 三房
华业东方玫瑰2011年推售报告
目录
可售货源分析
一1
2011年推售计划
二1
2010年蓄客情况
三1
2011年推广计划
四1
1．可售货源分析 A和D区推售房源约为12栋、25万㎡、2600套
2．推售计划
1、销售评估
市场背景 ✓ 2010年房地产市场面临严峻的调控考验，伴随一系列的紧缩政策的持续 出台，整体市场处于“高压”理性回顾期，从政府的调控信号角度分析， 政府对于此轮地产调控的决心和信心持“长期性”，因此，2011年整体市 场势必延续2010年下半年的宏观环境和供需水平，巩固和强化前阶段房地 产调控所取得的初步效果； ✓通州市场2010年截止到11月底，期房和现房累计成交7098套，成交面积 78.58万平方米，成交金额135.34亿元，成交均价17224元/平方米； ✓通州市场2010年截止到11月底，通州在售项目持销显著楼盘代表新华 联·运河湾，实现成交1059套，成交面积104575.4万平方米，成交均价 14577元/平方米； ✓伴随2010年的调控市场，通州区域重点竞品项目出现时点式开盘热销态 势，虽然全年去化水平有限，但实现了阶段的热销局面：
“4·19”新政前：京贸国际城实现三个月成交931套，成交面积 81238平方米，成交均价19560元/平方米，但伴随新政调控，5月份10月份，仅成交1套，成交均价27767元/平方米，成交面积89.71平方 米，“高价位”促使其进入恶性停销持续阶段；自11月18日均价直降 7000元/平方米至今，共销售93套，总销额达到2.0778亿元，成交均 价20808.15元/平米；
二房
面积
63平方米 87平方米 130平方米 148、157平方 180平方米 91平米 106-128平米
182平米
69 82-90 90-118
90
均价
货量去化情况
在售楼栋折实价格
19579
目前目前在售3号楼， 575套，目前签约369套
目前在售7号楼，104 15903 套，目前签约90套，预
新政持续期：龙湖·蔚蓝香醍作为调控期相对稳定的持销项目，仅高 层部分，5月份-11月份，成交实现成交套数385套，成交面积49180万 平方米，成交均价17570元/平方米；
“9·29”新政后：远洋旗下东部两盘同开，以低于周边竞品主流预期 价格的20%高调入市，其中远洋·新悦10月-11月共计签约完成成交套 数775套，成交面积68655平方米，成交均价18658元/平方米；
9#，7月推出1#-3#均销
680万/栋
售过半
市场背景总结
✓ 通州区域——2010年“4·19”新城前，通州价格呈现整体快速攀升阶段，除了 受新政影响，5月份以后出现的新开盘项目，均不同程度上降低了开盘价格的 预期，正常持销期的项目在新政调控期，整体区域的实际成交调整幅度不大， 换而是急速萎缩的成交量为代价，量价博弈凸显严重；
列化的系统安排，将每个节点进行串联，形式活动网，进行高效的蓄客拓 客和精准维系。
✓ 媒体组合 2011年媒体选取衡量标准主要以客户为主导出发，选择精准捕捉客户的渠道，
强化“渗透性和病毒性”推广理念，实现在逆市中的推广效果保障。
主要媒体：网络+户外+直销 网络：网络作为目标客群的主要辐射渠道，必然形成贯穿性推广渠道，以更具针对
计11月底推出6号楼
30000
目前在售5号楼，297 套，目前签约3套
24315 15876 —— 22739 ——
——
18013 16941
10月推出8#、9#、10# 已售完、剩余房源等待
再次开盘
18000
4月推出13#、16#、
17#、19#，5月推出5#- 板楼均价18000，叠拼总价550-
办VIP卡 1830 张
2、VIP客户情况 认知渠道分析
客户关注点
总结： VIP客户渠道效果最好的为网络，其次为
户外、路过； •网络渠道中：依次排名为新浪，搜房、焦点；
总结：VIP客户主要关注项目总价、开盘时间、户
型面积的信息。
居住区域
工作区域
总结： VIP客户中，居住区域以朝阳区、通州区
为主，其次为海淀区。
✓ 个案项目——现状市场背景下，持销期项目为代表，预计2010年的消 化量为10-12万平方米，虽有时点热销项目偶显，但热销态势持续短， 后续持续性较差，属于节点爆发型，缜密的蓄客计划以及适度的价格 让利，成为此类项目的必要保障条件。
全年销售均价评估
2010年1月-10月份，通州区重点板块代表竞品项目量价关系表
A1-6# 23000
18546 091219#60#1#、年0，140年7#剩月月、3余推月推7#房出推出源的出的不1A12多区##--。雅雅雅园园园A1AA5区区、区912#111、楼26、、1#37楼411、3、128、515725、、1793561、5、01#84楼、、