•利好因素： 项目处于房地产市XX区新区政 府附近，紧邻主干道，交通便捷 、昭示性强，利于塑造高端形象 •不利因素： 周边环境：地块西侧邻近闽南 新城综合大市场，商业档次较低 道路状况：地块北侧、南侧还 处在待建状态，短时期内难以带
北侧：待建规划路 西侧：闽南新城综合大市场
来商业人流。
东侧：待拆迁的平房、待建的江滨公园
东扩带来机会。
房地产目前商业处于快速发展阶段，市场缺少大型综合商业。
房地产在有限 造成市场在售开发周期过长，需要外来企业进驻引领市场。
房地产开发企业以本地化为主，部分厦门企业，外来大型知名企业较少， 场份额。
本报告要解决的关键问题
房地产房地产市场发展背景研究及未来市场预判？
东方医院； 休闲：江滨公园、
鑫荣花苑
东方明珠
榕御 闽南新城综合 大市场 一代领秀 新城国际 江畔御景 万豪香江 国际 丽江明珠
外滩明珠
项目属性解读
项目界定：项目为大型高容积率、高建筑密度综合体地标型项目，紧邻城市中心区，交通出行便捷，周边 中高档住宅项目林立，城市功能配套设施齐全，商业氛围较为浓郁
谨呈：商业集团
房地产商业项目市场研究报告
易居中国·上海克而瑞信息技术有限公司 2010年11月24日
一、项目属性界定 二、房地产房地产市场发展背景研究
龙湖腾飞阶段 （2006--2009）
目录
三、房地产商品住宅市场研究及产品建议
四、房地产商业市场研究及产品建议 五、房地产写字楼市场研究及产品建议
2
1.
项目属性界定
区位位置及交通情况 项目经济技术指标 项目地块四至 项目周边环境分析 项目属性界定 项目SWOT分析
项目属性解读
项目位置及交通状况：房地产商业项目位于XX区九龙大道东侧、下州路北侧，交通路网发达，出行便捷 。
项目位于房地产市XX区九龙大道以东、规划建元东路以北。属于泛东部商圈中的核心位置，具有较强的商业辐射力；周边 有水仙大街和九龙大道交汇，道路出行便捷，属于房地产的“新发展区域”，项目形象昭示力强。

经济技术指标：
项目 规划用地面积 总建筑面积 单位 Ha 万㎡ 万㎡ 万㎡ 万㎡ 数值 14.39 91.8 71.1 20.7 21.55
其中
地上建筑面积 地下建筑面积
购物中心总建筑面积 其中
地上建筑面积
地下建筑面积 住宅建筑面积 酒店建筑面积 写字楼建筑面积 商铺建筑面积 容积率
万㎡
万㎡ 万㎡ 万㎡ 万㎡ 万㎡
南侧：待拆迁的平房
项目属性解读
区域环境：依托房地产XX区的建设，目前XX区中高档住宅聚集，大型社区林立，潜在消费群数量庞大； 板块内商业氛围较为浓厚。
行政：市中级人民法院、市公安局； 商务：中兴大厦； 商业：闽南新城综合大市场、房地 产水果批发市场、国美电器； 教育：景山中学、房地产第一中学 分校、石仓小学、XX区实验幼儿园；
鑫荣嘉园 永鸿三 湘城 福海阳光 乾隆首府 悦华 商业广场 家芗0596 丽园君悦 香榭花都
丹霞名城
君临天下 长福裕景 荣昌花园 九龙官邸 房地产水果 批发市场 天利仁和 融都新界 尚东.琴畔 江滨公园 明发商业 广场 龙江明珠 荣昌东 方广场 中骏蓝湾 香郡 书香世家 钱隆学府 中森-阳光 美地
医疗：房地产市XX医院、仁和医院、
项目住宅产品户型配比建议？
项目商铺和写字楼产品建议？
项目商铺和写字楼产品建议？
房地产城市规划研究
城市发展规划——按照 “建设新区，开发沿江，改善旧城”的城市发展战略，未来形成“一城”、“一港”、 “两轴”、“四组团” 的城市带，构建生态工贸港口城市中心区的发展框架
房地产市近期建设规划图
以“东移、南扩”为重点，实施市区“东移、西进、南扩、北 延”发展战略 “一城”: 房地产中心城区 “一港”：房地产港 “两轴”：东西发展轴即由靖城--金峰—中心城区—角
项目 高容积率、高建筑密度
地块SWOT分析 优势
地块直接链接新城区与XX区分界主干道九龙大道，周边新老城区主 干道毗邻，四通八达，交通直达性强。 稀缺型综合体项目，是房地产目前最大项目，大盘优势确立， 项目 涵盖酒店式公寓、写字楼、商业等多种物业形态，可以实现业态互动， 树立城市地标性建筑群； 商业品牌被当地认知，为本项目快速销售打下坚实基础。 商业捆绑企业品牌在当地属于一线品牌，提高整体市场关注度。
属性 区位 交通 环境 辐射力
特征 紧邻城市中心区 路网发达 城市功能设施齐全 新老城区连接 大规模
诠释 省府办公机构及各事业单位分布地块周边，周围中高档住宅项目数量众多，区域发 展较为成熟 临主干道—九龙大道，建元东路，形象昭示性强，交通出行便捷 商业、教育、医疗设施较为完善，商业氛围较为浓厚 新城区、XX区结合部，辐射范围更广。 建面91.8万平方米 容积率4.94、建筑密度50.27%
劣势
项目西侧市场环境较差，治安比较混乱。 地段商业环境，租金、场内管理服务、场内环境和卖场的知名度较 差。 项目周边尚未形成成熟的商圈，需要一段时间来进行市场培育，
机会
项目所处新老城区结合区，大量住宅产品入市，居住人群众多，城市
威胁
房地产在售项目较多，持续开发周期较长，项目入市后竞品项目较 多； 项目以本地客群为主，外来客群市场占有率较低，要迅速争取市
地理位置 •新城与XX两区核心点 •距离新城商圈：5公里左右 •距离房地产三中分校： 3 公里左
右
交通枢纽 •主干道：九龙大道、建元东路、 水仙大街
芗 城 区
房地产三中分 学
龙 文 区
项目属性解读
项目现状及经济技术指标：项目总建面91.8万平方米，目前地块现场正在拆迁阶段
•地块现状： 目前地块正在拆迁阶段，主要是平房、住宅
10.1
11.45 43.6 4.1 9 6.6 5
建筑密度
绿地率 建筑高度 公建占比 地下停车位
%
% M % 个
60
30 150 40 3100
项目地块内部正在拆迁
项目属性解读
地块四至：地块西临主干道—九龙大道，东侧紧邻江滨公园，人流量、车流量较大，是主要的形象展示面， 北侧是未来将重新规划建设的建元东路， 目前正在拆迁；目前路况较差，邻近闽南新城综合大市场，商业 档次较低。